Guida pratica sugli elementi delle aste immobiliari per effettuare investimenti consapevoli e profittevoli

Acquisti all'asta immobiliare

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Come i normali investimenti immobiliari, anche gli acquisti all'asta iniziano con la fase di ricerca.
In questo caso, le fonti da tenere d'occhio sono i siti dei tribunali delle zone di vostro interesse e i portali delle vendite giudiziarie (astegiudiziarie.it, pvp.giustizia.it, asteannunci.it).
A differenza degli annunci che siamo abituati a vedere sui portali come immobiliare.it, quelli delle aste immobiliari contengono un gran numero di informazioni, divise in 3 documenti principali: Perizia, Ordinanza di vendita, e Avviso di vendita.
Bisogna sempre leggere tutti i documenti, questo sia perché è utile conoscere più dettagli possibili della procedura e del bene che si intende comprare, sia perché l'asta si svolge secondo un procedimento molto specifico, che presenta caratteristiche simili tra esecuzione ad esecuzione, ma non necessariamente uguali.
Da ciò derivano due considerazioni:
  • è bene non fidarsi dei formulari che si trovano su internet o dei modelli già usati per altre aste, ma controllare tutti gli elementi con ordinanza ed avviso alla mano;
  • l'avviso deve rispettare le linee guida che sono fissate dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza, una difformità costituisce un valido motivo di opposizione agli atti esecutivi, il che può sempre tornare utile.

La perizia

La perizia è una relazione giurata presentata da un tecnico (spesso un ingegnere) che ha il compito di analizzare l'immobile.
Contiene una descrizione dettagliata dell'immobile, (vani e condizioni generali, con particolari riferimenti ad eventuali problematiche) e vi è allegata una piantina aggiornata.
Oltre a ciò, il CTU si occupa anche di verificare che non siano stati commessi abusi edilizi ed eventualmente indica se è possibile sanarli e a quale costo.
In questa parte, il consulente indica anche se il bene è libero o locato e se la locazione è opponibile alla procedura o no (cioè se avete la possibilità di mandare via l'inquilino una volta acquistato il bene o dovrete attendere la fine del contratto).
Un altro elemento molto importante che trovate indicato è il riassunto delle debitorie condominiali (acquistando un bene all'asta, questo viene ripulito da tutti i debiti del proprietario, salvo quelli condominiali relativi all'anno in corso e all'anno precedente).
In coda alla perizia è poi presente la determinazione del valore del bene, che spesso viene eseguita secondo il metodo sintetico comparativo (cioè in base al confronto con altri immobili con caratteristiche simili e della stessa zona).
Fate molta attenzione a tutti gli aspetti menzionati, perché, sia che voi acquistiate per poi rivendere, sia per mettere a reddito, dovrete eliminare tutti gli abusi edilizi e sanare il debito col condominio.
È sulla base di questo documento che dovrete decidere il prezzo massimo che siete disposti ad offrire.

L'ordinanza di vendita

L'ordinanza di vendita è un documento scritto e firmato dal giudice delle esecuzioni.
Ha due compiti fondamentali: nominare il delegato alla vendita, che sarà il vostro referente principale durante tutto il procedimento e fissare le linee guida, cioè i criteri secondo cui si svolgerà il procedimento.
Nello specifico, l'ordinanza:
  • nomina il delegato alla vendita;
  • fissa i criteri con cui dev'essere scritto l'avviso di vendita;
  • fissa le modalità con cui dev'essere eseguita la pubblicità (telematica e sui quotidiani, con indicazione del gestore della vendita designato);
  • delinea tutti gli elementi che dovrà contenere l'offerta e le modalità di presentazione;
  • scegliere la modalità di vendita (telematica o in presenza);
  • fissa le modalità di svolgimento della gara;
  • fissa i doveri del delegato alla vendita.

Nonostante sia un documento scritto direttamente dal giudice, è anche quello che avrete bisogno di approfondire di meno, perché le informazioni a voi utili saranno poi riportate anche nell'avviso di vendita.
Il vostro compito per quanto riguarda l'ordinanza è solo di verificare se le linee guida poste dal giudice sono state rispettate nell'avviso.

L'avviso di vendita

L'avviso di vendita contiene le informazioni più importanti dell'immobile, i requisiti della domanda e le modalità di svolgimento dell'asta.
Per partecipare alle aste immobiliari dovrete conoscerne bene ogni parte prima di fare un offerta per un bene, perché anche piccoli errori possono causare grandi problemi.
L'avviso di vendita elenca i lotti (cioè i beni) che fanno parte della procedura, descrivendoli sinteticamente e indicando due valori: il prezzo base e l'offerta minima.
Il prezzo base è il prezzo di vendita del bene, ma la legge consente di partecipare all'asta anche con un offerta più bassa, il cui minimo è fissato dall'offerta minima.
L'offerta minima è solitamente il 25% più bassa del prezzo base.
A che cosa serve questa differenza?
Serve a permettere l'accesso all'asta anche a soggetti con meno capitale a disposizione.
Ne consegue che, nel caso in cui voi siate gli unici offerenti e abbiate offerto il prezzo base, vi aggiudicherete automaticamente l'immobile, mentre, nel caso in cui abbiate effettuato l'offerta minima, il vostro acquisto sarà condizionato da due fattori:
  • l'aggiudicazione non avverrà nel caso in cui entro dieci giorni prima della data dell'asta uno dei creditori abbia formulato un'istanza di assegnazione del bene pignorato. In questo caso, infatti, l'istanza di assegnazione prevale sulla offerta, a meno che l'offerta non sia almeno pari al prezzo base;
  • il giudice e il delegato decidano che, in una successiva asta, il bene potrebbe essere aggiudicato ad un importo superiore a quello da voi offerto.
In presenza di una di queste due ipotesi, non vi aggiudicherete il bene offrendo il prezzo minimo.

Modalità di svolgimento della gara

L'altra parte importantissima contenuta nell'avviso di vendita riguarda le modalità di svolgimento della gara: vengono indicate le modalità di vendita (telematica o in presenza), il giorno e le modalità di presentazione delle offerte.
Le offerte possono essere presentate in busta chiusa o via telematica in base alla tipologia di asta scelta dal giudice, ma presentano comunque sempre gli stessi elementi.
L'offerta, a pena di inammissibilità deve contenere tutti i requisiti indicati nell'avviso di vendita.
L'offerta deve sempre poi essere corredata di marca da bollo da € 16,00.
Ognuno di questi elementi è fondamentale, la mancanza o la non corretta indicazione invaliderà l'offerta, quindi fate molta attenzione a controllare tutto più volte per sicurezza.
Passando all'asta vera e propria, essa può andare in due modi: potete essere gli unici offerenti oppure ci possono essere più offerte.
Nel caso in cui siate gli unici offerenti, vale il discorso fatto prima sull'aggiudicazione.
Nel caso ci siano più offerte, inizierà la gara coi rilanci, partendo dall'offerta più alta presentata.
Se la gara si svolge in presenza, dopo ogni rilancio gli altri partecipanti hanno tre minuti di tempo per effettuare il loro controrilancio (l'importo minimo dei rilanci è menzionato nell'avviso di vendita).
Se l'asta è telematica, dal momento in cui si apre la gara ci saranno 5 giorni di tempo per effettuare offerte, l'asta si chiuderà all'orario prefissato del quinto giorno.
Nel caso in cui venga effettuata un'offerta all'ultimo minuto, verrà concessa una proroga del termine per consentire agli altri partecipanti di superare l'offerta e così via.
Una menzione specifica merita il caso dell'offerta per persona da nominare: i dati identificativi dell'offerente devono essere forniti entro 30 giorni dall'aggiudicazione ma ciò è possibile solo se l'colui che presenta l'offerta è un avvocato, in caso contrario questa clausola sarà nulla e diventerete voi stessi gli offerenti.
Molto importante da tenere a mente: la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità ex art 1490 c.c., quindi una volta aggiudicatovi il bene sarà molto difficile che possiate restituirlo.
Esiste comunque una scappatoia, anche se di difficile applicazione: è possibile ricorrere al giudice delle esecuzioni nel caso in cui la perizia presenti gravi lacune (ad esempio non abbia menzionato delle irregolarità così gravi da rendere inutilizzabile il bene)
La Corte di Cassazione ha infatti affermato, con sent. del 29/01/16, n. 1669. che "Le diversità strutturale della vendita forzata rispetto a quella negoziale, ostative all'adozione in materia di una nozione lata dell'aliud pro alio. L'indicata nullità del decreto di trasferimento è, dunque, ravvisabile solo in ipotesi di radicale o sostanziale diversità della cosa oggetto della vendita, in cui, venendo effettivamente meno il nucleo essenziale e l'oggetto stesso della vendita forzata, quale risulta specificato e determinato dall'offerta dell'aggiudicatario e dalla stessa determinazione dell'organo giudicante, la cosa aggiudicata risulti essere diversa da quella sulla quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario. In tale prospettiva, e in applicazione di un criterio distintivo di natura funzionale, l'aliud pro alio va ravvisato anche quando, successivamente al trasferimento, la cosa oggetto della vendita forzata risulti del tutto inidonea, nella considerazione economico-sociale, ad assolvere la funzione propria della cosa, quale risultante dagli atti del procedimento; cosi individuandosi il tratto distintivo dell'aliud pro alio, sub specie di mancanza delle particolari qualità della cosa necessaria ad assolvere la sua funzione economico-sociale rispetto al vizio redibitorio (che rientra, invece, nell'area dell'art. 2722 cod. civ.) in una situazione di radicale e definitiva compromissione della destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario".

AVV. CLAUDIO CALABRESE D'ARELLI

Via Carulli 67/D, 70121 - BARI

E-mail cld.calabrese@yahoo.com

PEC cld.calabrese@pec.it


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