La diversa qualificazione tra bene in comproprietà e bene in condominio, elemento qualificante e relazione di accessorietà
fascicolo di amministrazione

Comunione ordinaria e condominio

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Gli artt. 1100 e ss. cod. civ. stabiliscono che le norme sulla comunione si applicano quando vi è una contitolarità di diritti reali sullo stesso bene. I diritti si esercitano attraverso quote, che si presumono uguali se non è diversamente disposto dal titolo. Il concorso dei comunisti, nei vantaggi e nei pesi, è in proporzione alle rispettive quote.

L'art. 1117 cod. civ. stabilisce un elenco di parti degli edifici che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio e che rappresentano quindi l'oggetto del c.d. condominio. Nel condominio, non vi è la presunzione di quote eguali, ma - anche se le tabelle millesimali non sono ancora state approvate - il diritto (e la spesa) è comunque proporzionale al valore delle unità immobiliari.

Elemento qualificante del condominio

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L'elemento qualificante del condominio non è la mera collocazione del bene o dell'impianto rispetto l'edificio, altrimenti rischieremmo di confondere tra i beni condominiali anche le pertinenze ex art. 817 cod. civ.:

La pertinenza è un rapporto tra due beni distinti, uno principale e uno pertinenziale, ove quest'ultimo è un bene individuabile al pari della cosa principale ed è da essa scindibile e può essere oggetto di atti e rapporti giuridici separati.

Il condominio è un rapporto tra un bene ed un diritto su di un bene accessorio, governato dal principio di non separabilità della proprietà individuale rispetto alla comproprietà comune, giacché le parti comuni sono necessarie per l'esistenza della cosa principale.

La relazione di accessorietà

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L'elemento qualificante del condominio è dunque proprio la relazione di accessorietà tra le cose in comune e la costruzione: senza le prime, le seconde non esisterebbero ugualmente e non potrebbero del pari essere utilizzate.

La relazione di accessorietà genera differenze tra comunione ordinaria e condominio:

- Nella comunione ordinaria, ciascun contitolare può godere direttamente ed autonomamente del bene, soddisfacendo immediatamente il proprio interesse; è quindi centrale l'interesse del singolo comproprietario, che subisce il limite della contitolarità (es., egli può utilizzare esclusivamente un'autovettura in comproprietà);

- Nel condominio, le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune non possono essere goduti in autonomia, perché sono necessari alla stessa esistenza dei beni individuali - o funzionali ad essi -, e quindi al loro godimento - o al loro miglior godimento - (le scale in un edificio con appartamenti appartenenti a diversi proprietari).

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Foto: 123rf.com
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