Vendita immobile e obbligo di comunicare all'amministratore la variazione dei dati

Omessa convocazione assemblea: i fatti

La proprietaria di un immobile facente parte di un Condominio sito in Napoli chiedeva l'annullamento di due delibere assembleari per l'omessa convocazione delle stesse. Si costituiva il Condominio che non contestava il fatto dell'omessa convocazione. Però si difendeva adducendo quale giustificazione, la mancata incolpevole conoscenza da parte dell'amministratore del trasferimento della proprietà dell'immobile in favore dell'attrice.

Il Tribunale di Napoli con la Sentenza n. 1351 emessa l'11 novembre 2021, ha rigettato la domanda attorea.

Anagrafe condominiale e comunicazione variazione dei dati

L'art. 1130 c.c. pone a carico dell'Amministratore l'obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale. Stabilisce altresì che "ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni".

Per il Tribunale di Napoli, l'obbligo di tenuta del registro si concretizza per l'Amministratore nel dovere di indicare tutti i dati dei singoli proprietari come risultanti dalla documentazione condominiale in suo possesso, e di acquisirli di ufficio solo se, in relazione a taluni cespiti immobiliari, mancassero agli atti del Condominio gli elementi identificativi.

Qualora invece, come nel caso di specie, si verifichi un trasferimento della proprietà immobiliare di taluni cespiti, allora, in virtù della predetta disposizione di legge, è fatto obbligo al soggetto interessato (acquirente o venditore) comunicare all'amministratore in forma scritta detta variazione dei dati, affinchè questi proceda al relativo aggiornamento dell'anagrafe condominiale.

Nella specie, la prova di tale comunicazione scritta del trasferimento di proprietà, non è stata fornita dalla società attrice.

Di conseguenza, nessuna violazione di legge è configurabile in capo all'Amministratore per la omessa convocazione dell'acquirente alle assemblee.

Difatti, la comunicazione scritta del trasferimento di proprietà non è stata comunicata.

Appare opportuno rilevare che né l'art. 1130 n. 6 cc, nè l'art. 63 comma 5 disp. att. cc pongono tale obbligo di comunicazione a carico del solo venditore. Limitandosi tra l'altro l'art. 63 comma 5 disp. att. cc a prevedere soltanto un obbligo solidale del dante causa per i contributi maturati fino al momento della trasmissione all'Amministratore di copia autentica del titolo di trasferimento della proprietà.

Ugualmente infondato è l'altro motivo di impugnativa per mancata indicazione del quorum deliberativo in ordine ai capi 3, 4 e 5 dell'ordine del giorno relativo all'assemblea del 03.07.2013 e al capo 3 dell'ordine del giorno relativo all'assemblea del 30.04.2014.

In entrambi i verbali di assemblea infatti, all'inizio, risultano precisamente riportati sia i condomini presenti, sia le quote millesimali di ciascuno, sia il numero totale di presenti che il totale dei millesimi.

Ne consegue che, in mancanza di indicazione a verbale di condomini astenuti o contrari in relazione a ciascuno di detti capi impugnati, l'espressione utilizzata, ovvero che l'assemblea "approva", deve essere interpretata ed intesa come approvazione all'unanimità e quindi in base al numero di condomini presenti ed al totale delle loro quote millesimali, come indicati nella prima parte del verbale.