L'attività di amministrazione di condomini si fa sempre più importante e la specializzazione è fondamentale, a Roma come altrove. Vediamo perché
fascicolo di amministrazione

Cosa fa l'amministratore di condominio

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L'amministratore di condominio è un soggetto al quale è affidata la gestione delle parti comuni condominiali e che, in linea generale, si occupa di controllare la loro manutenzione e la loro integrità e di regolare i rapporti tra condomini, attivandosi in caso di anomalie o su richiesta dei condomini.

Egli deve anche verificare il rispetto delle previsioni del regolamento di condominio e gestire i contributi dovuti dai proprietari per la gestione e la manutenzione ordinaria o straordinaria dell'edificio condominiale.

L'amministratore, infine, rappresenta il condominio e può promuovere azioni giudiziali in suo nome (e costituirsi in giudizio per suo conto).

Quando è obbligatorio nominare un amministratore di condominio

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La nomina dell'amministratore di condominio è obbligatoria esclusivamente quando i condomini sono più di otto. Se sono meno, la nomina è libera, ma comunque sempre consigliata per evitare l'insorgere di problemi o contestazioni.

Chi può occuparsi di amministrazioni condominiali

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A occuparsi di amministrazioni condominiali può essere sia una persona fisica che una società (tanto di capitali, quanto di persone). Nell'uno e nell'altro caso è indispensabile la presenza di specifici requisiti.

Se l'amministrazione condominiale è affidata a una persona fisica, è necessario che questa:

  • goda dei diritti civili;
  • non sia interdetta né inabilitata;
  • non sia stata condannata per specifici reati (delitti contro la PA, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o comunque delitti non colposi per i quali è prevista la pena non inferiore a due anni nel minimo e a cinque anni nel massimo);
  • non sia stata sottoposta a misura di prevenzione definitiva a meno che non sia stata riabilitata;
  • non sia stata annotata nell'elenco dei protesti cambiari;
  • abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • abbia frequentato un corso di formazione iniziale e svolga la formazione periodica.

Se, invece, l'amministrazione condominiale è affidata a una persona giuridica, è necessario che i predetti requisiti siano posseduti dai seguenti soggetti:

  • soci illimitatamente responsabili;
  • amministratori;
  • dipendenti incaricati dello svolgimento in concreto dell'attività di amministrazione condominiale.

Nomina e compenso dell'amministratore

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L'amministratore condominiale è nominato dall'assemblea e la durata del suo incarico è annuale, con rinnovo automatico in caso di mancata revoca. Quest'ultima può essere deliberata dall'assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio o sulla base delle eventuali disposizioni del regolamento condominiale e dall'autorità giudiziaria su richiesta anche di uno solo dei condomini se ricorrono i gravi motivi stabiliti dalla legge.

Il compenso per l'amministrazione condominiale non è stabilito normativamente, ma deve essere specificato in maniera analitica dall'amministratore nel momento in cui accetta la nomina, pena la nullità di quest'ultima.

Amministrazioni condominiali: obblighi

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Abbiamo fatto cenno sopra, in via generale, ai compiti affidati all'amministratore di condominio.

Andando più nel dettaglio, gli obblighi che tale soggetto è tenuto a rispettare sono i seguenti:

  • comunicare i propri dati anagrafici e professionali e indicare i luoghi in cui conserva i registri dell'anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche e della contabilità, con precisazione di tutte le informazioni utili per accedere agli stessi;
  • affiggere all'ingresso del condominio un documento in cui sono indicati le sue generalità e i suoi recapiti;
  • aprire un conto corrente condominiale sul quale far transitare le somme ricevute ed erogate per conto del condominio;
  • stipulare una polizza professionale, adeguandone i massimali quando durante la vigenza del suo incarico debba gestire lavori straordinari;
  • agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio se le stesse non sono spontaneamente versate entro sei mesi, salvo espressa dispensa da parte dell'assemblea;
  • consegnare tutta la documentazione in suo possesso al momento della cessazione dell'incarico.

Amministrazioni condominiali: doveri

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Al di là di ciò, l'amministratore di condominio deve sempre:

  • convocare l'assemblea periodicamente (ad esempio per approvare il rendiconto) e quando gli viene richiesto dai condomini ed eseguirne le deliberazioni;
  • riscuotere i contributi ed eseguire i pagamenti;
  • tenere il registro dell'anagrafe condominiale, il registro dei verbali, il registro di contabilità e il registro di nomina e revoca dell'amministratore;
  • conservare tutta la documentazione relativa alla gestione del condomino e attestare lo stato dei pagamenti e lo stato di cause in corso al condomino che ne faccia richiesta;
  • predisporre il rendiconto condominiale e gestire la sua approvazione;
  • vigilare sull'osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l'uso delle cose comuni;
  • provvedere a tutti gli adempimenti fiscali.

L'importanza di amministratori specializzati

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Dall'analisi degli obblighi e dei doveri dei soggetti incaricati dell'amministrazione condominiale risulta evidente l'importanza della specializzazione, non solo nelle grandi città (come Roma, Milano o Napoli) ma ovunque, in tutta Italia.

A tal proposito, a titolo di mero esempio, basti pensare ai diversi bonus fiscali riconosciuti dal nostro ordinamento ai condomini, come, tra i più recenti, il superbonus 110%: solo un amministratore specializzato e adeguatamente formato è in grado di gestire le cose comuni nel migliore dei modi, anche proponendo l'esecuzione di lavori che sono incentivati dallo Stato, approfittando delle occasioni che di volta in volta si presentano per rendere migliore e più sicuro l'edificio condominiale.

Amministrazioni condominiali a Roma

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A Roma, ad esempio, c'è il team di Web Condomini

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Foto: 123rf.com
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