Secondo la Cassazione a Sezioni Unite, nelle vendite giudiziarie, il decreto di trasferimento del bene, recante l'ordine di cancellazione dei gravami, determina, ipso iure, l'estinzione dei vincoli

La Cassazione sulla trascrivibilità del decreto di trasferimento

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Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza del 14 dicembre 2020, n. 28387 (Presidente C. Di Iasi, relatore F. De Stefano) hanno affrontato la questione di massima di particolare importanza, relativa alle vendite giudiziarie, avente ad oggetto l'immediata trascrivibilità del decreto di trasferimento e la contestuale cancellazione di tutte le formalità gravanti sul bene e, segnatamente, delle iscrizioni ipotecarie.

La valutazione di particolare importanza della questione, secondo le Sezioni Unite, attiene, in primo luogo, alle ricadute rilevanti sul regime di circolazione dei beni immobili e delle relative garanzie reali e, al contempo, alla funzionalità del processo esecutivo; l'uno e l'altra strumenti primari per l'effettività della tutela dei diritti.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno evidenziato la presenza, in tale fattispecie, "di indirizzi e di prassi sensibilmente divergenti tra loro, ancorché basate sull'interpretazione delle medesime disposizioni legislative che vengono in rilievo".

In particolare, il massimo organo di legittimità ha richiamato un orientamento di merito, unitamente a modalità applicative di un considerevole numero di Conservatorie ad esso ispirate, dichiaratamente finalizzate alla tutela dei soggetti titolari di formalità su detti beni mediante il mantenimento dei vincoli esistenti fino al tempo in cui sia stata acquisita certezza sull'impossibilità di una caducazione del decreto di trasferimento.

Tale stato di cose, foriero di notevoli problemi pratici e applicativi, ha imposto un autorevole chiarimento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, nell'interesse della legge, al fine di garantire la certezza del diritto nel delicato e nevralgico settore della circolazione dei beni immobili nell'ambito delle vendite giudiziarie.

Il quadro normativo di riferimento

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Prima di entrare nel merito della questione, è opportuno esaminare le norme di riferimento, ovvero l'art. 2878 c.c., n. 7, nonché l'art. 2884 c.c., in relazione all'art. 586 c.p.c., di cui giova riportare il testo:

- l'art. 586 c.p.c. (rubricato "Trasferimento del bene espropriato"), nel testo modificato dal dl n. 35/2005, art. 2, convertito dalla l. n. 80/2005, stabilisce:

"Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'art. 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Il decreto contiene altresì l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto. Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio";

- l'art. 2878 c.c. (rubricato "Della estinzione delle ipoteche"), contenuto nella omonima Sezione X del Libro VI, Titolo III, Capo IV, dispone che "L'ipoteca si estingue:... n. 7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche".

- l'art. 2884 c.c. (rubricato "Cancellazione ordinata con sentenza"), contenuto nella successiva Sezione XI ("Della cancellazione dell'iscrizione"), dispone che "La cancellazione deve essere eseguita dal Conservatore, quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti".

Le criticità ermeneutiche e le tesi alternative

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Chiarito il quadro normativo di riferimento, si rileva che la questione in esame presenta alcune criticità ermeneutiche:

a) se il decreto di trasferimento del bene immobile, pronunciato dal giudice dell'esecuzione all'esito del procedimento di espropriazione forzata a norma dell'art. 586 c.p.c., comporti quale proprio effetto ex lege l'immediata cancellazione dei pesi gravanti sull'immobile (trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi, iscrizioni ipotecarie);

b) se, in caso di risposta negativa al quesito che precede, essa trovi fondamento in una norma positiva (in particolare nell'art. 2884 c.c.);

c) quale sia, di conseguenza, l'ambito di valutazione affidato al Conservatore dei registri immobiliari in ordine all'adempimento della cancellazione dei vincoli gravanti sull'immobile, in particolare sotto il profilo della verifica di stabilità/definitività del decreto di trasferimento.

La criticità ermeneutiche in discorso, pertanto, riguardano le seguenti interpretazioni alternative:

- se il decreto ex art. 586 c.p.c., che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato ed ordina la cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche, deve apprezzarsi come atto immediatamente esecutivo, sicchè l'effetto traslativo e, con esso, l'effetto estintivo dei vincoli debba ritenersi immediato, ai sensi dell'art. 2878 c.c., n. 7;

- oppure se, al contrario, il decreto in parola soggiaccia alla previsione dell'art. 2884 c.c., a mente della quale la cancellazione è eseguibile solo quando ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo, in tal modo assimilando la definitività del provvedimento alla sua inoppugnabilità e, di conseguenza, differendo a tale momento la materiale cancellazione da parte del Conservatore.

La conclusione sub b) sulla necessità del differimento della cancellazione al momento della sua inoppugnabilità, trova fondamento nell'applicazione, al decreto di trasferimento, dell'art. 2884 c.c., il quale esige, per la cancellazione delle formalità, il passaggio in giudicato o la definitività del provvedimento del giudice; all'opposto, la conclusione sub a) si fonda sull'applicazione dell'art. 2878 c.c., n. 7, che collega l'estinzione dell'ipoteca alla pronuncia del provvedimento e che giustifica l'immediata cancellazione come ordinata nel decreto in esame.

La funzione e la struttura del processo esecutivo

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L'esame e la conseguente risoluzione del contrasto in esame, non può prescindere da una breve disamina della funzione e della struttura del processo esecutivo, alla luce della ricostruzione operata dalla costante giurisprudenza, di legittimità, costituzionale ed europea.

In primo luogo, giova richiamare il fondamentale principio della "indefettibilità della tutela giurisdizionale esecutiva", quale principio ispiratore dell'intero ordinamento, per come pacificamente affermato dalla giurisprudenza della Suprema Corte (cfr. ex pluribus: Cass. 10/06/2020, n. 11116; Cass. Sez. U. 23/07/2019, nn. 19883 a 19888), dalla Corte costituzionale (v. i richiami in Cass. Sez. U. n. 19883/19 a Corte costituzionale nn. 419/95, 312/96 e 198/10), dalla Corte Europea dei Diritti dell'Uomo (fin dalla celebre 19/03/1997, Hornsby c/ Grecia, p. 40, via via fino alle più recenti, fra cui Corte EDU, Grande Camera, 29/05/2019, Ilgar Mamadov c/ Azerbaigian, causa 15172/13) e dalla Corte di Giustizia dell'Unione Europea (con riferimento al diritto a un ricorso effettivo ad un giudice, consacrato anche dall'art. 47 della Carta dei diritti fondamentali dell'Unione Europea: tra le altre, Corte giust. U.E. Grande Camera, 29/07/2019, Alekszij Torubarov c/ Bevandorlasi ès Menekiiltiigyi Hivatal, C-556/17, punto 57).

In tale contesto, primario interesse perseguito dall'ordinamento, consustanziale alla sua stessa esistenza, è l'effettività della tutela giurisdizionale del diritto e, quindi, del creditore, tale riconosciuto in un titolo esecutivo, al cui soddisfacimento tutto l'ordinamento è chiamato a destinare le proprie risorse; se non sono espressamente presi in considerazione dalla norma, non rilevano altri specifici contrastanti interessi, quali quello del debitore a contenere i disagi (come invece può bene accadere in altri ordinamenti giuridici: v. Corte EDU 20/12/2016, Ljaskaj c/ Croazia) o di altri soggetti coinvolti dal processo a mantenere i propri privilegi.

Restano ferme la necessità e sufficienza dell'impulso ufficioso impresso dal titolo e dall'originaria istanza di vendita, salvo - beninteso - il diritto alla regolarità del processo esecutivo ed alla partecipazione ad esso, quando finalizzata ad una concreta estrinsecazione delle residue facoltà riconosciute ai suoi soggetti, nei limiti in cui sono funzionali al migliore soddisfacimento delle ragioni creditorie.

Qualunque sia il contesto socioeconomico in cui si trovi ad operare, non spetta quindi al giudice farsi carico del contemperamento di questo interesse, da qualificarsi preminente per la stessa funzionalità dell'ordinamento giuridico.

Al contempo, servente al principio di necessaria effettività ed efficacia della tutela giurisdizionale è quello della tutela dell'affidamento nella correttezza e regolarità degli atti in cui essa si estrinseca, tutela che, nel processo esecutivo per espropriazione, istituzionalmente rivolto a soggetti estranei alle parti in contesa quali indispensabili concorrenti alla liquidazione del bene e quindi alla realizzazione del fine suo proprio, si estrinseca nell'apprestamento di un sistema che privilegia la stabilità in loro favore degli atti di un processo che appaia avere seguito le regole sue proprie.

Vanno allora apprestate regole volte a tutelare la massima fiducia da riporre nella serietà ed affidabilità della vendita giudiziaria quale espressione dell'attività di un organo pubblico istituzionalmente a tanto deputato (Cass. 07/05/2015, n. 9255; Cass. 29/05/2015, n. 11171), essendo la tutela del potenziale pubblico degli offerenti uno dei principi fondamentali del processo di espropriazione, a maggior ragione nell'evoluzione delle riforme dell'ultimo quindicennio (tra le altre: Cass. 08/02/2019, n. 3709).

In ultimo luogo, il processo esecutivo rimane, benché servente al giudizio di cognizione ed estrinsecazione di una tutela indefettibilmente complementare a quella apprestata in quell'altra sede, articolato su di una struttura e retto da principi processuali non immediatamente sovrapponibili, tanto da essere ontologicamente e morfologicamente ad esso non assimilabile; esso non è un giudizio, siccome è scevro da questioni e inidoneo a risolverle, volto com'è ad assicurare unilateralmente il soddisfacimento delle sue ragioni al creditore munito di titolo e quindi per definizione in base ad esso a tanto abilitato, salve le contestazioni nella diversa sede contenziosa ancora possibili (la cui autonomia ed insopprimibile diversità è stata posta in luce dalla stessa Corte costituzionale - ordinanza n. 497 del 2002 - nel momento in cui ha sottolineato che non il processo ma solo l'opposizione formale, regolata dagli artt. 617 e 618 c.p.c., integra, pur senza assurgere ad impugnazione in senso tecnico, un processo a cognizione piena, nel contraddittorio delle parti, sulle cui domande ed eccezioni deve in ogni caso pronunciarsi).

Il decreto di trasferimento quale provvedimento definitivo

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Dalla struttura e funzione del processo esecutivo discende che, se ogni atto del giudice dell'esecuzione è definitivo per il solo fatto di essere stato da lui reso, operando l'opposizione solo in via successiva ed eventuale sulla sua idoneità ad estrinsecare immediatamente gli effetti suoi propri finalizzati alla necessaria progressione del procedimento, pure il decreto di trasferimento - specifico provvedimento del giudice dell'esecuzione immobiliare ed anzi atto suo proprio ed insuscettibile di delega al professionista ai sensi dell'art. 591-bis c.p.c., emesso a conclusione di quel sub-procedimento di liquidazione del bene pignorato che ha preso avvio con l'ordinanza di autorizzazione alla vendita - è in via immediata definitivamente produttivo dei suoi effetti propri, tra cui la cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti sul bene che ne è oggetto, indicate nell'art. 586 c.p.c. (e delle poche altre in via interpretativa assimilabili).

Quest'effetto discende da una valutazione legislativa di evidente tutela dell'affidabilità delle operazioni compiute nel corso di un processo esecutivo che si presume ed appaia conforme a diritto: e tanto almeno fino a definitiva statuizione del contrario, solo una pronuncia in tal senso - questa sì, all'esito di un giudizio di cognizione potendo inficiare gli effetti già prodotti, impregiudicato il concorrente potere di revoca del medesimo giudice dell'esecuzione, comunque esecutivi e definitivi.

Questa è la ragione, del resto, per la quale l'effetto del trasferimento del diritto acquisito si ha in forza della pronuncia del decreto di trasferimento, seguito all'aggiudicazione ed al versamento del prezzo (Cass. 24/01/2007, n. 1498; Cass. 19/07/2005, n. 15222; Cass. 30/07/1980, n. 4899).

Il trasferimento, dunque, si verifica appunto allorché venga a giuridica esistenza il decreto di cui all'art. 586 c.p.c.: e deve avere poi ad oggetto il bene libero dai pesi indicati nella norma, quale caratteristica peculiare della vendita giudiziaria e consistente ammennicolo della sua appetibilità sul mercato, a parziale compensazione degli effetti negativi della sua anelasticità.

Pertanto, come immediato è il trasferimento, immediata deve essere la liberazione da quei pesi ed immediata l'immissione nel traffico giuridico di un bene così purgato da tutte le formalità pregiudizievoli espressamente previste dalla legge: ed il Conservatore non può sottrarsi al relativo ordine e tanto meno pretendere improprie ed impreviste attestazioni o certificazioni sull'avvenuta carenza di opposizioni o su circostanze diverse dal rituale deposito del decreto che l'ordine gli impartisca incondizionatamente.

In sostanza, le formalità giovano, nel regime di pubblicità immobiliare, fino al momento della liquidazione e cioè della trasformazione del bene immobile su cui gravano in una somma da attribuire all'unico procedente o da distribuire tra i creditori: con il trasferimento (se non già con l'aggiudicazione, che, in forza dell'art. 187-bis disp. att. c.p.c., dà titolo all'aggiudicatario non inadempiente al versamento del prezzo a conseguire il trasferimento qualunque sia l'esito della procedura), il bene nella sua materialità cessa di essere l'oggetto della procedura espropriativa e viene meno la funzione di tutela propria delle formalità rese oggetto dell'ordine di cancellazione, trasferendosi le ragioni, da quelle rappresentate, sulla somma ricavata o restando assistite da differenti rimedi.

Le conclusioni delle Sezioni Unite con la sentenza n. 28387/2020

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In definitiva, in difetto di una disposizione che autorizzi a differire l'esecuzione dell'ordine incondizionato di cancellazione impartito col decreto di trasferimento, sia il giudice dell'esecuzione che il Conservatore devono limitarsi ad applicare la legge: il primo pronunciando un decreto che, accertata la ritualità delle operazioni pregresse, tra cui anche il coinvolgimento a norma di legge (escluso, peraltro, per le formalità successive al pignoramento, trascritte o iscritte a loro rischio dai successivi pretendenti) dei soggetti interessati e titolari di formalità favorevoli da cancellare, ordina anche la purgazione dalle formalità pregiudizievoli in modo da immettere sul mercato e nelle mani dell'aggiudicatario un bene che ne è definitivamente liberato.

Dal canto suo, il Conservatore doverosamente esegue incondizionatamente ed immediatamente l'ordine che, sotto la propria responsabilità, quel giudice ha emesso, non avendo alcuna potestà di inficiarne o differirne l'immediata efficacia e non dando corso al quale, come ad esempio subordinandolo alla produzione di attestati sulla inoppugnabilità o definitività del decreto invece sussistente ex se, egli rifiuta un atto del proprio ufficio ed espone questo, l'Amministrazione da cui dipende e se stesso alle conseguenti responsabilità in sede civile, penale, contabile, amministrativa e disciplinare.

Alla luce delle superiori argomentazioni, le Sezioni Unite hanno statuito che il decreto di trasferimento immobiliare, tanto nell'espropriazione individuale che in quella concorsuale (che alla prima a vario titolo si richiama), implica l'immediato e non differibile trasferimento del bene purgato e libero dai pesi indicati dalla norma o ricavabili dal regime del processo esecutivo (pignoramenti e iscrizioni ipotecarie, anche se successivi gli uni e le altre alla trascrizione del pignoramento, escluse dalle seconde quelle che si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'art. 508 c.p.c., in quanto in grado di sopravvivere alla purgazione, espressamente indicati come da cancellarsi dalla lettera dell'art. 586 c.p.c.; ma pure altri privilegi, tutelati dall'obbligo di avviso ai sensi dell'art. 498 c.p.c., nonchè i sequestri conservativi, idonei a convertirsi in pignoramenti quando sia conseguito dal sequestrante il titolo), con conseguente obbligo, per il competente ufficio, di procedere alla cancellazione di questi immediatamente ed incondizionatamente o, in ogni caso e per quel che qui rileva, indipendentemente dal decorso dei termini previsti per il dispiegamento delle opposizioni agli atti esecutivi avverso il decreto di trasferimento.

Resta salva, beninteso, ogni determinazione del giudice successiva al decreto resa nelle forme di legge, eventualmente in sede di revoca o di opposizione agli atti esecutivi avverso di esso dispiegata, anche solo nella fase sommaria.

Con la sentenza n. 28387 del 14.12.2020, le Sezioni Unite, quindi, hanno affermato il seguente principio di diritto nell'interesse della legge: "nel procedimento di espropriazione e vendita forzata immobiliare, il decreto di trasferimento del bene, recante l'ordine di cancellazione dei gravami sul medesimo (tra cui i pignoramenti e le ipoteche), determina il trasferimento del diritto oggetto della procedura espropriativa libero da quei pesi e quindi la contestuale estinzione dei medesimi vincoli, dei quali il Conservatore dei registri immobiliari (oggi Ufficio provinciale del territorio - Servizio di pubblicità immobiliare, istituito presso l'Agenzia delle Entrate) è tenuto ad eseguire la cancellazione immediatamente, in ogni caso indipendentemente dal decorso del termine di proponibilità delle opposizioni esecutive a norma dell'art. 617 c.p.c.".

Avv. Claudio Roseto

Specializzato in diritto amministrativo

Viale della Libertà n. 506 - 87075 - Trebisacce (CS)

E-mail: claudioroseto@gmail.com P.E.C.: avv.claudioroseto@pec.it

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