- Estensione della proprietà su un fondo
- Sfruttamento del sottosuolo
- Il criterio dell'interesse del proprietario
- Separazione delle proprietà sul suolo e sul sottosuolo
- La proprietà nella sua estensione orizzontale
Estensione della proprietà su un fondo
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La proprietà di un bene immobile si estende lungo la sua superficie in orizzontale e in modo verticale, nella sua proiezione verso il sottosuolo e verso lo spazio aereo soprastante.
Se nella sua dimensione orizzontale è abbastanza semplice individuare confini e limiti della proprietà ed evidenziarli con costruzioni, recinti, muri e segnalazioni di sorta, non altrettanto avviene con lo spazio di proprietà che si proietta in verticale.
La potestà che il proprietario può esercitare su quest'ultimo è individuata e disciplinata dall'art. 840 del codice civile.
Sfruttamento del sottosuolo
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In base a tale norma, il proprietario del fondo è ritenuto proprietario anche di tutto ciò che sia contenuto nel sottosuolo e a tal fine gli viene riconosciuta la facoltà di praticare qualsiasi opera di escavazione, con il limite di non arrecare danni alle proprietà vicine.
La portata di questa disposizione, però, è mitigata dalla medesima norma, che fa salve le leggi speciali in tema di miniere, cave e torbiere, nonché in tema di beni di interesse storico, archeologico e culturale tutelati dalle leggi di settore. Si pensi al ritrovamento di un antico vaso o di un prezioso giacimento: in tal caso la proprietà di tali beni spetta allo Stato.
Parimenti, la prima parte dell'art. 840 c.c. non trova applicazione in materia di acque e opere idrauliche, se la relativa normativa di settore disponga diversamente.
Il criterio dell'interesse del proprietario
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Chiariti i criteri di individuazione della titolarità sui beni che si trovano nel sottosuolo, il codice individua un'importante principio in tema di sfruttamento delle risorse.
Il secondo comma dell'art. 840, infatti, vieta al proprietario del suolo di opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia alcun interesse ad escluderle.
Il criterio, dunque, per esercitare la potestà e impedire l'altrui attività è quello di avere un concreto interesse in merito, altrimenti viene favorito chi sfrutta utilmente le risorse del sottosuolo.
In applicazione di tale principio, con riferimento allo spazio aereo, la giurisprudenza della Cassazione ha evidenziato che non sussiste interesse contrario del proprietario, quando sul suo fondo sporgano elementi architettonici come cornicioni o infissi, ad altezza tale da non arrecare alcun disturbo alla libera fruizione della sottostante terrazza. In tali casi, spetta al proprietario del fondo fornire la prova dell'eventuale pregiudizio sofferto (cfr. Cass. nn. 4664/18, 17680/12).
Separazione delle proprietà sul suolo e sul sottosuolo
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Non di meno, si ritiene che il proprietario del fondo possa concedere diritti anche solo sul sottosuolo, rimanendo nelle sue più ampie facoltà per ciò che riguarda il suolo e tutto ciò che vi si trovi sopra.
È valida, ad esempio, la vendita separata del suolo e del sottosuolo, nonché l'eventuale contestuale costituzione di diritti di servitù in favore del sottosuolo: in tal modo si separa l'unica proprietà originaria e si originano più proprietà distinte in senso verticale, appannaggio di soggetti diversi (v. Cass., ord. 27256/18).
Analogamente, si pensi a quanto accade quando si concede a terzi il diritto di superficie (art. 952 c.c.).
La proprietà nella sua estensione orizzontale
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Quanto all'estensione della proprietà in senso orizzontale, invece, il proprietario può agire come meglio crede sul suo fondo, anche recintandolo (art. 841 c.c.) e, comunque, impedendo a terzi di attraversarlo.
È, però, il caso di ricordare che il codice individua, a questo proposito, determinati limiti (artt. 842 e 843), per consentire a terzi l'accesso e l'attraversamento del fondo al fine di esercitarvi l'attività di caccia, per riparare un'opera, per recuperare un oggetto o per recuperare un animale sfuggito alla custodia.
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