I provvedimenti per contenere la diffusione del virus COVID-19 hanno reso difficile onerare i pagamenti degli affitti degli studenti fuori sede per appartamenti e camere spesso rimasti inutilizzati
studenti in casa in affitto
Gli studenti universitari fuori sede devono continuare a pagare l'affitto anche in questa fase di emergenza sanitaria o esistono delle soluzioni diverse per via della pandemia?

Anche gli studenti universitari fuorisede si sono trovati, durante questo periodo di emergenza sanitaria, ad affrontare diverse difficoltà tra cui, su tutte, quelle legate agli affitti. Molti giovani, infatti, sono rientrati e stanno trascorrendo questo periodo nei Comuni d'origine vista anche la chiusura delle università già a partire dal 4 marzo, ovvero prima del lockdown generalizzato e degli stringenti divieti di spostamento previsti dal Governo su tutto il territorio nazionale.
Nonostante ciò, gli affitti delle stanze o delle case sono rimasti attivi e le famiglie, ulteriormente messe in ginocchio dalle difficoltà economiche conseguenti all'epidemia di COVID-19, si trovano nella paradossale situazione di dover pagare i canoni d'affitto dei domicili universitari rimasti vuoti e addirittura eventuali bollette. Spese che, soprattutto in questo periodo, pesano molto sul bilancio mensile.
Cerchiamo di rispondere dunque alle numerose istanze pervenute alla nostra redazione:

Contratti di locazione per studenti universitari

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In simili situazioni, si chiedono in molti, è possibile ottenere la sospensione o riduzione del canone di locazione? E con quali conseguenze? In primis, bisogna sempre guardare a quanto previsto dal contratto. La legge n. 431/1998 sugli affitti per uso abitativo consente espressamente di stipulare contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari.

Questa tipologia di contratto, di durata da 6 mesi a 36 mesi (con cauzione massima di 3 mesi), può essere sottoscritta o dal singolo studente (o genitore) o da gruppi di studenti universitari fuori sede. Per la stipula viene utilizzato il contratto tipo (Modello C) allegato alla c.d. Convenzione nazionale a cui la legge affida il compito di individuare i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi. La disciplina viene solitamente integrata anche da accordi territoriali.

Recedere dal contratto

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Il contratto di locazione per studenti universitari si rinnova automaticamente alla prima scadenza, per lo stesso periodo di tempo originariamente previsto. Al conduttore, prima della scadenza, è consentito esercitare la disdetta dando un preavviso di almeno 3 mesi. Solitamente, nel contratto-tipo è prevista anche la possibilità per il conduttore di recedere in qualsiasi momento, con il medesimo preavviso, in caso di gravi motivi, inviando una apposita comunicazione al locatore.

Si ritiene che tra i gravi motivi possa annoverarsi anche l'epidemia da COVID-19 e il blocco alla circolazione imposto dal Governo, soprattutto ove la crisi si protragga a lungo. Nei tre mesi che seguono la comunicazione, infatti, l'affitto dovrà continuare a essere pagato.

Il mancato versamento dei canoni fa incorrere l'inquilino nel rischio di una procedura di messa in mora e anche la disdetta che avvenga senza rispettare i termini previsti dal contratto potrebbe costargli, determinando ad esempio la ritenzione del deposito cauzionale. Ovviamente, resta salva la possibilità per le parti di raggiungere un mutuo accordo per provvedere a una risoluzione consensuale anticipata del contratto (cfr. art. 1372 c.c.).

Sospensione della locazione

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In realtà, molti inquilini, in vista di un'eventuale ripresa delle attività, sono interessati a mantenere i propri affitti, ma al contempo vorrebbero evitare di pagare le spese per le case e le stanze lasciate vuote. Purtroppo, al momento, nel novero degli interventi messi in atto dal Governo non sono presenti agevolazioni in tal senso, ovvero interventi per supportare economicamente le famiglie e alleggerire l'impatto affitti sugli studenti universitari fuori sede.

Pertanto, non sembra possibile, allo stato degli atti, poter beneficiare di una sospensione del pagamento dei canoni a meno di non accordarsi in qualche modo col padrone di casa.

Studenti fuori sede e rinegoziazione affitti

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In effetti, innanzi alle oggettive difficoltà di versare i canoni di locazione, la migliore soluzione in assenza di un intervento legislativo, è proprio quella di accordarsi col padrone di casa per proseguire comunque la locazione con un minore esborso economico, magari rinegoziando il canone: l'accordo raggiunto con l'inquilino che prevede un canone ridotto andrà registrato entro 30 giorni utilizzando il Modello 69 disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Si evidenzia che, ai sensi dell'art. 19 del D.L. n. 133/2014, "La registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo".

Molti locatari si sono già mossi in tal senso, abbassando i canoni di loro volontà, ma purtroppo non si tratta della maggioranza di essi. Anche alcune Regioni si sono già mosse per venire incontro agli studenti, tra cui Lazio, Sicilia e Toscana che hanno stanziato fondi regionali per venire incontro ai cittadini in difficoltà nel pagamento dei canoni di locazione degli studenti fuori sede. Per una chiara disciplina della situazione sarà però necessario che Stato, Regioni e Comuni adottino misure decisive e specifiche, magari proprio volte a incentivare accordi e negoziazioni, oppure in termini di agevolazioni e detrazioni fiscali.
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