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Quando si acquisisce lo status di condomino?

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Secondo la recente giurisprudenza, per acquisire la qualità di condomino è necessario comunicare all'amministratore il passaggio di proprietà o il trasferimento di diritti sull'immobile
persone intorno a un tavolo per riunione condominio
di Lucia Izzo - Il codice civile, all'art. 1130, stabilisce le "Attribuzioni dell'amministratore" e, tra i vari obblighi prescrive che questi debba curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale il quale contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio, dati catastali, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

Ma quand'è che si acquisisce lo status di "condomino"? La risposta potrebbe sembrare ovvia, in quanto si tende a pensare che la qualità di condomino si acquisisca automaticamente nel momento in cui si diviene proprietari di una singola unità immobiliare, poiché i registri immobiliari si occupano proprio di rendere nota la notizia del trasferimento.

  1. Quando si acquista lo status di condomino?
  2. La comunicazione del passaggio di proprietà
  3. Venditore obbligato in solido con acquirente finché non comunica trasferimento all'amministratore

Quando si acquista lo status di condomino?

In realtà secondo parte della giurisprudenza questo non basta: lo ha precisato, di recente, il Tribunale di Roma nel provvedimento n. 8310/2019 che si è pronunciato in relazione alla vicenda di un condomino che lamentava di non essere stato convocato in alcune assemblee.

Il Condominio si è difeso evidenziando di non aver ricevuto alcuna comunicazione inerente la modifica della titolarità del diritto di proprietà, comunicazione che, invece, l'interessato avrebbe dovuto effettuare anche per consentire il rispetto delle norme in materia di anagrafe condominiale

Il giudice capitolino ha precisato che "in caso di alienazione della porzione immobiliare, lo status di condomino e le conseguenti legittimazioni appartengano all'acquirente soltanto dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio (così Cass. nn. 23345/2008, 9/1990 e 5307/1998)".

La comunicazione del passaggio di proprietà

Pertanto, si ritiene che la qualità di condomino non venga immediatamente acquisita dall'acquirente, ma solo dal momento in cui quest'ultimo dia pubblicità della vicenda translativa alla gestione del Condominio.

L'amministratore, in pratica, pur essendo preposto alla cura del registro di anagrafe condominiale, non deve anche divenire un "investigatore", gravando sull'acquirente l'onere di comunicare l'avvenuto passaggio di proprietà.

Pertanto, ha concluso il giudice di Roma, in caso di mutamenti nella titolarità delle unità immobiliari condominiali, non potendosi onerare l'amministratore condominiale di una sistematica consultazione dei registri immobiliari, l'acquirente, per legittimarsi di fronte al condominio quale nuovo titolare, deve adottare, da solo o insieme con l'alienante, iniziative idonee a rendere noto al condominio tale passaggio di proprietà.

Venditore obbligato in solido con acquirente finché non comunica trasferimento all'amministratore


Solo in tal modo, dunque, si ritiene possibile consentire all'amministratore di tenere un'anagrafe condominiale aggiornata e coerente con la realtà dei fatti, come richiesto dal codice civile.

L'esatta individuazione del titolare della proprietà dell'immobile e/o di altro diritto reale o di godimento sullo stesso, infatti, consente altresì di identificare colui che deve essere convocato in assemblea o nei confronti del quale far scattare le azioni di recupero dei crediti derivanti da oneri condominiali non pagati.

Delle formalità richieste per adempiere a tali formalità, sembra dare conferma lo stesso art. 1130 c.c., a norma del quale "ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni". Ancora, si legge nel codice, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Lo stesso precedente proprietario dovrebbe impegnarsi per rendere noto il trasferimento dell'immobile o la concessione di un diritto reale o di godimento: il nuovo ultimo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., infatti, stabilisce che "chi cede diritti su di un immobile resta vincolato in solido con l'acquirente fintantoché non comunichi all'amministratore copia autentica dell'atto che determina il trasferimento del titolo".

(18/07/2019 - Lucia Izzo) Foto: 123rf.com
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