B&B in condominio: serve l'autorizzazione dell'assemblea?

Domanda: Serve l'autorizzazione dell'assemblea per adibire l'appartamento a B&B in condominio?

Risposta: La diffusione, sempre più capillare negli ultimi anni, delle strutture ricettive note come Bed & Breakfast ha inciso notevolmente anche sulle dinamiche "condominiali".

• B&B in condominio
• B&B in appartamento: ci vuole l'approvazione dell'assemblea?
• Il regolamento condominiale
• Operare in trasparenza

B&B in condominio

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Frequentemente, infatti, i proprietari di appartamenti decidono di ospitare dei B&B nelle proprie abitazioni, fornendo agli ospiti la possibilità di usufruire di pernottamento e prima colazione. Il fenomeno è in crescita, sopratutto in quanto molte famiglie vi scorgono una potenziale nuova fonte di reddito.

In Italia, la normativa che disciplina tali strutture ricettive subisce delle differenze da regione a regione, imponendo ai titolari delle attività peculiari limitazioni affinché l'attività sia svolta regolarmente (ad es. limiti sul massimo di camere).

Qualora un condomino decida di approcciarsi a tale attività dovrà, in primis, tener conto di quanto stabilito dalle norme di legge, da quelle urbanistico-edilizie, nonché dai regolamenti di pubblica sicurezza o di polizia urbana o di altre autorità amministrative e, infine, da leggi speciali.

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B&B in appartamento: ci vuole l'approvazione dell'assemblea?

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Nonostante sul punto sussista ancora contrasto, la maggior parte della giurisprudenza ritiene che le attività di "B&B" e di "affitta camere" non comportino un utilizzo diverso degli immobili da quelle che sono le "civili abitazioni" e, dunque, non possano determinare danni per gli altri condomini (cfr. Cass., n. 24707/2014 e n. 704/2015).

Pertanto, come ha desunto anche il Tribunale di Roma (sent. n. 18557/2016), si ritiene che per la costituzione di un "B&B" non occorra l'approvazione dell'assemblea condominiale né sia necessaria alcuna variazione di destinazione d'uso.

Tuttavia, tale attività non dovrà essere espressamente vietata dal regolamento condominiale e non dovrà arrecare alcun pregiudizio ai condomini, nozione che ricomprende anche il pericolo per la sicurezza dei singoli in conseguenza della presenza di numerose persone utenti del servizio di affittacamere medesimo.

Il regolamento condominiale

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Dalla lettura coordinata dei novellati artt. 1102, 1120 e 1122 del codice civile, si desume che l'uso dell'appartamento può essere deciso dal proprietario, a patto che questi rispetti il pari diritto degli altri sulle parti comuni ed eviti ogni pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell'edificio.

Secondo parte della giurisprudenza, inoltre, le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro, esplicito ed univoco.

Tali clausole si ritengono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che (seppure non inserito materialmente) deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (cfr. Cass. n. 17886/09).

Ancora, la giurisprudenza ritiene che le disposizioni contenute nel regolamento condominiale (che sia di tipo contrattuale oppure ordinario) che si risolvano nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, debbano essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, debbano risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso (Cass. n. 24707/2014).

Operare in trasparenza

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Se, dunque, il regolamento non contiene alcuna limitazione espressa circa la possibilità di adibire l'appartamento a Bed & Breakfast, ovvero un divieto chiaro e categorico (riferito al B&B e non genericamente a un'attività di tipo commerciale) non sembrano esservi ostacoli alla realizzazione dell'attività ricettiva, salvo le necessarie autorizzazioni amministrative.

A ogni modo, si consiglia comunque al proprietario immobiliare che desidera aprire un B&B in condominio, appurato che non sussistono limitazioni a livello di regolamento condominiale, di comunicare il suo intento in assemblea, così da agire nella massima trasparenza ed evitare eventuali futuri reclami da parte di altri condomini.

Ovviamente, si suggerisce di rivolgersi a un commercialista o altro professionista competente affinché si agisca nel pieno rispetto delle leggi, anche per quanto riguarda l'ambito societario e fiscale.