Sei in: Home » Articoli

Immobili da costruire: le nuove regole

Condividi
Seguici

Il nuovo Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza garantisce maggiori tutele agli acquirenti di immobili da costruire. Ecco le novità introdotte
condominio architetto progetto costruzione
di Lucia Izzo - Lo scorso 14 febbraio è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (n. 38 del 14-2-2019 Suppl. Ordinario n. 6) il d.lgs. n. 14/2019 recante il "Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza".


Il decreto, in attuazione della legge delega n. 155/2017, si occupa di riformare organicamente la disciplina delle procedure concorsuali, introducendo misure finalizzate a una diagnosi precoce della situazione di difficoltà dell'impresa. Le maggiori innovazioni coinvolgono la disciplina del sovraindebitamento, ma anche la nomina degli organi di controllo e l'istituto dell'allerta.

  1. Le modifiche in materia di immobili da costruire
  2. Contratto preliminare per atto pubblico o scrittura autenticata
  3. Gli obblighi del venditore-costruttore
  4. La fideiussione
  5. Assicurazione dell'immobile
  6. Entrata in vigore

Le modifiche in materia di immobili da costruire

La parte terza del Codice si occupa delle "Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire", recando modifiche al d.lgs. n. 122/2005 per offrire loro maggiori garanzie.

Nel dettaglio, il decreto del 2005 individua l'acquirente nella persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o a un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.

Contratto preliminare per atto pubblico o scrittura autenticata

Modificando l'art.6 del d.lgs. n. 122, viene previsto che il contratto preliminare e ogni altro contratto che sia diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, debbano essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Si tratta di un obbligo volto a garantire che il notaio controlli la legalità di alcuni obblighi a cui a cui è tenuto il costruttore nei confronti del promissario acquirente: in sostanza, il notaio dovrà verificare che il venditore-costruttore abbia consegnato all'acquirente la garanzia fideiussoria, ex artt. 2 e 3 del d.lgs. n. 122/2005, e la polizza assicurativa indennitaria, di cui all'art. 4 del medesimo decreto.

Gli obblighi del venditore-costruttore

Al momento della stipula di un contratto volto al trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, a procurare il rilascio e a consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Inoltre, il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori (c.d. polizza decennale postuma).

Tale polizza sarà a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto il costruttore ai sensi dell'articolo 1669 del c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Nel contratto preliminare, il notaio sarà tenuto a indicare sia gli estremi della fideiussione che l'attestazione di conformità della stessa a un modello standard che un decreto ministeriale si occuperà di predisporre.

La fideiussione

Il provvedimento interviene sugli artt. 3 e 4 del d.lgs. n. 122/2005, amplia il contenuto della garanzia fideiussoria: oltre al caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, anche per l'inadempimento dell'obbligo assicurativo (mancato rilascio della polizza decennale) dovrà essere prevista la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.

Assicurazione dell'immobile

Il provvedimento reca modifiche anche all'art. 4 del d.lgs. n. 122 il quale stabilisce l'obbligo del costruttore di contrarre una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile.

In particolare, tale polizza dovrà essere consegnata all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto che potrà essere fatta valere solo dall'acquirente.

Sarà un decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell'economia e delle finanze, che determinerà il contenuto e le carattertistiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, da adottarsi entro 90 gg. dalla data di entrata in vigore dela disposizione contenuta nel d.lgs. 14/2019.

Entrata in vigore

Il nuovo Codice della Crisi stabilisce un'entrata in vigore scaglionata delle norme in esso contenute: per quanto riguarda gli artt. da 385 a 388, che si occupano della tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, è previsto che entrino in vigore dal 16 marzo 2019.

Le modifiche legislative saranno dunque applicabili ai contratti relativamente ai quali il titolo abilitativo sia richiesto o rilasciato successivamente. Tuttavia, le disposizioni degli artt. 3 e 4 del d.lgs. n. 122/2005, come modificati dal codice, si applicheranno anche nelle more di adozione dei decreti che determineranno i modelli standard.

Nel frattempo, quanto riguarda il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa, sarà determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni.

(21/02/2019 - Lucia Izzo)
In evidenza oggi:
» Cassazione: carcere per chi insulta lo Stato su Facebook
» Il diritto del pesce piccolo
» L'opposizione a decreto ingiuntivo - guida legale con modello di citazione
» La querela di falso
» Il condono edilizio

Newsletter f t in Rss