Il nuovo Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza garantisce maggiori tutele agli acquirenti di immobili da costruire. Ecco le novità introdotte
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di Lucia Izzo - Lo scorso 14 febbraio è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (n. 38 del 14-2-2019 Suppl. Ordinario n. 6) il d.lgs. n. 14/2019 recante il "Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza".

Per approfondimenti: Codice della crisi e dell'insolvenza: riforma in Gazzetta

Il decreto, in attuazione della legge delega n. 155/2017, si occupa di riformare organicamente la disciplina delle procedure concorsuali, introducendo misure finalizzate a una diagnosi precoce della situazione di difficoltà dell'impresa. Le maggiori innovazioni coinvolgono la disciplina del sovraindebitamento, ma anche la nomina degli organi di controllo e l'istituto dell'allerta.

Le modifiche in materia di immobili da costruire

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La parte terza del Codice si occupa delle "Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire", recando modifiche al d.lgs. n. 122/2005 per offrire loro maggiori garanzie.

Nel dettaglio, il decreto del 2005 individua l'acquirente nella persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o a un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.

Contratto preliminare per atto pubblico o scrittura autenticata

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Modificando l'art.6 del d.lgs. n. 122, viene previsto che il contratto preliminare e ogni altro contratto che sia diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, debbano essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Si tratta di un obbligo volto a garantire che il notaio controlli la legalità di alcuni obblighi a cui a cui è tenuto il costruttore nei confronti del promissario acquirente: in sostanza, il notaio dovrà verificare che il venditore-costruttore abbia consegnato all'acquirente la garanzia fideiussoria, ex artt. 2 e 3 del d.lgs. n. 122/2005, e la polizza assicurativa indennitaria, di cui all'art. 4 del medesimo decreto.

Gli obblighi del venditore-costruttore

Al momento della stipula di un contratto volto al trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, a procurare il rilascio e a consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Inoltre, il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori (c.d. polizza decennale postuma).

Tale polizza sarà a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto il costruttore ai sensi dell'articolo 1669 del c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Nel contratto preliminare, il notaio sarà tenuto a indicare sia gli estremi della fideiussione che l'attestazione di conformità della stessa a un modello standard che un decreto ministeriale si occuperà di predisporre.

La fideiussione

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Il provvedimento interviene sugli artt. 3 e 4 del d.lgs. n. 122/2005, amplia il contenuto della garanzia fideiussoria: oltre al caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, anche per l'inadempimento dell'obbligo assicurativo (mancato rilascio della polizza decennale) dovrà essere prevista la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.

Assicurazione dell'immobile

Il provvedimento reca modifiche anche all'art. 4 del d.lgs. n. 122 il quale stabilisce l'obbligo del costruttore di contrarre una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile.

In particolare, tale polizza dovrà essere consegnata all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto che potrà essere fatta valere solo dall'acquirente.

Sarà un decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell'economia e delle finanze, che determinerà il contenuto e le carattertistiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, da adottarsi entro 90 gg. dalla data di entrata in vigore dela disposizione contenuta nel d.lgs. 14/2019.

Entrata in vigore

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Il nuovo Codice della Crisi stabilisce un'entrata in vigore scaglionata delle norme in esso contenute: per quanto riguarda gli artt. da 385 a 388, che si occupano della tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, è previsto che entrino in vigore dal 16 marzo 2019.

Le modifiche legislative saranno dunque applicabili ai contratti relativamente ai quali il titolo abilitativo sia richiesto o rilasciato successivamente. Tuttavia, le disposizioni degli artt. 3 e 4 del d.lgs. n. 122/2005, come modificati dal codice, si applicheranno anche nelle more di adozione dei decreti che determineranno i modelli standard.

Nel frattempo, quanto riguarda il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa, sarà determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni.

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