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I rimborsi per le spese dei comproprietari

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Se e quando bisogna rimborsare le spese sostenute dai comproprietari in base alla tipologia delle spese affrontate. Guida con giurisprudenza
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di David Di Francescantonio - Il tema dei rimborsi delle spese anticipate dai comproprietari (in caso di bene di proprietà di più persone, incluso il caso di beni condominiali) si distingue a seconda delle varie tipologie di spese.

  1. Le spese asserite come "necessarie"
  2. Le spese del comproprietario per il suo "miglior godimento" del bene comune
  3. Le spese sostenute per le "innovazioni"

Le spese asserite come "necessarie"

Per le spese che il comproprietario asserisce essere state necessarie, il rimborso è disciplinato dall'art. 1110 cod. civ., secondo cui "Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso". La Sent. Cass. sez. II 6 ottobre 2014 n. 20988 ha affermato in merito che "L'articolo 1110 c.c., escludendo ogni rilievo dell'urgenza o meno dei lavori, stabilisce che il partecipante alla comunione, il quale, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso a condizione di aver precedentemente interpellato o, quantomeno preventivamente avvertito, gli altri partecipanti o l'amministratore. Solo, pertanto, in caso di inattività di questi ultimi, egli può procedere agli esborsi e pretenderne il rimborso, ed incomberà su di lui l'onere delle prove sia della trascuranza che della necessità dei lavori." La Suprema Corte si era già pronunciata allo stesso modo con sent. 9 settembre 2013, n. 20652.
In breve, le spese sostenute per la necessaria conservazione del bene vanno rimborsate, ma a condizione che sia dimostrata la necessità dei lavori e la trascuranza degli altri; esula invece dover dimostrare l'urgenza.

Le spese del comproprietario per il suo "miglior godimento" del bene comune

Per le spese che il comproprietario ha sostenuto per le modificazioni del bene comune (ossia non necessarie alla conservazione del bene ma sostenute per renderlo più godibile), il rimborso è disciplinato dall'art. 1102 cod. civ., il quale stabilisce che "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa". La Sent. Cass. 17 maggio 2012, n. 7763 ripropone "la Sentenza n. 11747/2003 con cui la Suprema Corte, peraltro in conformità del consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, ha statuito che, in considerazione della diversità di funzione e di fondamento delle spese per la conservazione e delle spese per il godimento delle parti comuni, nel caso di trascuranza degli altri comunisti il comproprietario che le abbia anticipate ha diritto al rimborso esclusivamente delle spese per la conservazione del bene comune, alle quali fa espresso riferimento l'art. 1110 cod. civ., e non pure per quelle relative al godimento".
In breve, questo tipo di spese gravano su colui che le ha sostenute per avere un miglior godimento del bene.

Le spese sostenute per le "innovazioni"

Infine, per quanto riguarda le spese per le innovazioni, la disciplina sul loro rimborso emerge da una lettura combinata delle disposizioni codicistiche (artt. 1105, 1108, 1110, 1118, 1120, 1121, 1123 cod. civ.). Occorre premettere che, per eseguire delle innovazioni, la normativa prevede particolari maggioranze dei partecipanti alla cosa comune, arrivando in determinati casi ad escludere del tutto la possibilità di realizzarle, mentre le spese necessarie alla conservazione e per il godimento sono generalmente possibili in caso di trascuranza, di non mutamento della destinazione d'uso e di non limitazione del diritto altrui.
Ciò detto, qualora alcuni comproprietari avessero realizzato delle innovazioni a loro spese, queste non rientrerebbero nella proprietà degli altri comproprietari, ma apparterrebbero in proprietà a quelli di loro che l'avessero impiantate a loro spese; fatta salva la facoltà degli altri di partecipare successivamente all'innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera [e dei suoi vantaggi], con l'obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l'esecuzione, aggiornate al valore attuale (Cass. Sez. II, 4 settembre 2017, n. 20713).
L'acquisto dell'innovazione può avvenire talvolta in modo automatico, ad esempio per accessione: il comproprietario che non voglia allora acquisirlo può quindi richiedere la rimozione dell'innovazione (es., ex art. 936 cod. civ.).

(25/12/2018 - Dott.David Di Francescantonio) Foto: 123rf.com
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