Condominio: chi paga per la casa allagata?

di Lucia Izzo - In caso di allagamento dell'abitazione, sarà il conduttore dell'immobile a dover pagare i danni al locatore se la causa del sinistro resta sconosciuta. Infatti, l'art. 1588 c.c. pone in capo al conduttore una presunzione di colpa per la perdita e per il deterioramento della cosa locata.

Questi può superare tale presunzione solo laddove la causa dell'evento sia nota, identificata in modo positivo e concreto, e questo possa dirsi non a lui addebitabile.

Lo ha chiarito la Corte di Cassazione, terza sezione civile, nell'ordinanza n. 22823/2018 (qui sotto allegata) pronunciandosi su una controversia che trae origine da un allagamento avvenuta all'interno dell'abitazione.

Dall'incidente, che si era verificato quando la locataria era assente e nell'abitazione era presente l'inquilino, era derivato un serio danneggiamento alle strutture e al mobilio interni; pertanto la proprietaria aveva convenuto il conduttore in giudizio e, dopo l'acquisizione di una CTU, era stata riconosciuta la responsabilità di quest'ultimo ai sensi dell'art. 1588 del codice civile. I

n sede d'appello, tuttavia, il Giudice riteneva sussistenti gli elementi di prova idonei a superare la presunzione di responsabilità del conduttore. La locatrice, dunque, ricorre alla Corte di Cassazione ritenendo errata tale decisione e i giudici accolgono il suo ricorso.

Locazioni: la presunzione di colpa del conduttore

In particolare, gli Ermellini rammentano che, secondo consolidata giurisprudenza, l'art. 1588 c.c., ove sancisce che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore.

Tale presunzione, è superabile solo dimostrando che la causa del deterioramento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile. Pertanto, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico.

In conclusione, per superare la presunzione di colpa, occorre che la causa del sinistro sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore altrimenti, in difetto di simile dimostrazione, le conseguenze negative riconducibili alla causa sconosciuta rimangono a suo carico. (cfr., ex multis, Cass. n. 15721/2015).

Paga il conduttore se restano incerte le cause dell'allagamento della casa

Nel caso di specie, precisa il Collegio, la Corte d'Appello sarebbe partita dal presupposto errato che la causa sconosciuta del danneggiamento non fosse a carico del conduttore; inoltre, la Corte territoriale ha ritenuto il conduttore estraneo ai fatti in quanto l'evento era "con tutta probabilità" e "verosimilmente" riconducibile alla rottura di un flessibile di un sanitario del bagno.

Nella descrizione delle risultanze probatorie, tuttavia, non si dà conto dell'acquisizione di una prova piena e completa dell'estraneità del conduttore ai fatti, ma di una presunzione di probabilità e imprevedibilità dell'evento occorso ritenuta sufficiente per stabilire che l'evento fosse stato provocato da un vizio occulto e non prevedibile degli impianti di un sanitario.

Ciononostante, è lo stesso giudice di seconde cure che ha ritenuto che non vi fosse una prova certa di tale assunto e il CTU aveva rilevato di non aver riscontrato rotture di tubazioni idriche o di scarico del fabbricato, potendo la causa ipoteticamente ricondursi sia alla rottura del flessibile del sanitario, sia a un rubinetto lasciato aperto.

La Corte di merito avrebbe dovuto svolgere considerazioni diverse ai fini della valutazione della causa esimente prospettata dal conduttore, sulla base del materiale probatorio acquisito e in relazione alle circostantze concrete rilevanti ai fini del decidere, trattandosi di un rapporto contrattuale in cui occorre anche delineare quali siano gli obblighi di conservazione e di manutenzione di un bene immobile, concesso in locazione, di cui il conduttore mantiene, per molti aspetti, anche l'obbligo di custodia e di manutenzione ex art. 2051 del codice civile. Parola al giudice del rinvio.