Spese straordinarie in condominio: se non ricorre l'urgenza paga l'amministratore?

Avv. Pier Vincenzo Garofalo - Dispone l'art 1135 c.c.: "L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea". Di norma dunque, la manutenzione straordinaria è una prerogativa che spetta sic et simpliciter all'assemblea condominiale, di contro però sull'amministratore grava un inderogabile potere/dovere di tutela delle parti comuni, a prescindere da qualsivoglia specifica autorizzazione.

Poteri e obblighi dell'amministratore di condominio

Gli obblighi che l'amministratore è tenuto ad adempiere sono quelli imposti dagli artt. 1129, 1130, 1131, 1135 c.c., oltre a quelli previsti dalla normativa speciale. Le richiamate disposizioni, "nel disciplinare i poteri dell'amministratore e le sue capacità giuridiche di rappresentanza del condominio, regolano anche a contrariis le responsabilità che gli derivano per l'inosservanza degli oneri e degli obblighi che allo stesso incombono" (Cass. 25 febbraio 2000, n. 2149; Cass. 15 giugno 1999, n. 5932). Il compito dell'amministratore, stante l'applicazione dei principi relativi al mandato, non si limita all'adempimento di quanto espressamente previsto per legge ma si estende anche agli atti preparatori e strumentali, nonché a quelli ulteriori, che si riconnettono all'attività prevista dalla legge. Da tale disposizione è stato desunto, per via interpretativa, un vero e proprio obbligo, per l'amministratore, di agire di propria iniziativa, per realizzare gli interventi urgenti di straordinaria manutenzione.

Secondo una diversa opinione, invece, "nel caso particolare di riparazioni urgenti, si ritiene che quello dell'amministratore sia un potere e non un dovere …" in quanto l'ultimo comma dell'art. 1135 c.c. dice "può ordinare" e non "deve", pertanto l'amministratore "non è responsabile se non provvede, purché però avvisi i condomini, rientrando ciò nel suo dovere di conservare le cose comuni; tuttavia, qualora l'amministratore non abbia in alcun modo il tempo per convocare l'assemblea straordinaria per informarla di tale situazione di pericolo, egli deve prendere decisioni tempestive e immediate in tal senso che, talvolta, a seconda delle fattispecie concrete, possono essere provvisorie e contingenti" (Celeste in Manuale pratico del nuovo condominio a cura di Giuseppe Cassano p. 275).

Deve, comunque, riconoscersi in capo all'amministratore, l'obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per l'eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere (Cass. pen. n. 7764/1996).

Spese senza preventiva autorizzazione: ratifica dell'assemblea

L'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione (Cass. ord. n. 4668/2018, conf. Cass. 18192/2000).

Urgenza e responsabilità personale dell'amministratore

Nel caso in cui l'amministratore "abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni" (cfr. Corte di Cassazione, n. 2807 del 2 febbraio 2017).