Condominio: per i balconi ornamentali spese divise pro quota

di Lucia Izzo - Elementi esterni come i balconi, che svolgono una funzione di tipo estetico e decorativo rispetto all'intero edificio, accrescendone il pregio architettonico, potranno essere ritenuti costituire parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, n. 3) del codice civile. In tal caso, dunque, le spese per la relativa riparazione ricadranno su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Lo ha precisato la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, nella sentenza n. 5014/2018 (qui sotto allegata) che ha così respinto il ricorso di una proprietaria.

La vicenda

Questa aveva impugnato la delibera dell'assemblea condominiale ritenendola illegittima nella parte in cui aveva disposto la ripartizione della spesa in base ai millesimi di proprietà anche per le parti dei balconi visibili dall'esterno che appartenevano per l'intero ai proprietari dei piani ai quali accedevano.

Tuttavia, la Corte territoriale aveva rilevato come le parti esterne conferivano alla facciata dell'edificio una particolare connotazione, che si traduceva nel decoro architettonico del fabbricato stesso. Quindi, poiché i balconi aumentavano il pregio dell'intero edificio, le spese relative sarebbero state a carico di tutti i proprietari, allo stesso modo delle parti costitutive dell'edificio e i suoi accessori.

Anche il ricorso in Cassazione della proprietaria si risolve in un nulla di fatto poiché gli Ermellini ritengono che il provvedimento impugnato abbia correttamente ricostruito la questione sulla natura comune o meno dei balconi, richiamando i precedenti di legittimità susseguitisi nel corso degli anni.

Balconi "ornamentali"? Sono parti condominiali comuni

In particolare, rammenta il Collegio, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione deve ricadere su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà

Nel caso in esame, infatti, si era discusso di balconi aggettanti che non assolvevano ad alcuna funzione di sostegno/copertura e che, pertanto, costituivano un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare.

Il giudice avrebbe quindi dovuto accertare se l'intervento manutentivo fosse inerente alla struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell'appartamento, o al rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini.

Infatti, spiega la Cassazione, la valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto che evidentemente, e in maniera tendenzialmente insindacabile, è demandata al giudice di merito.

Sul punto e sulla scorta della documentazione fotografica in atti, la Corte territoriale ha ritenuto che la forma geometrica e la simmetrica disposizione delle proiezioni esterne delle balconate, cui accedono le balaustre e le solette, conferiva alla facciata del fabbricato una particolare connotazione che si traduceva in una peculiare conformazione del decoro architettonico.

Ancora, le balaustre dei balconi erano risultate avere un rivestimento in intonaco in armonia con quello della restante facciata, nonché una superficie complessiva che impegnava una parte considerevole della facciata, venendone quindi a costituire un elemento integrante.

La decisione in esame, in sostanza, ha motivatamente considerato la complessiva conformazione del fabbricato, atteso che solo dalla visione unitaria della facciata era possibile stabilire quale fosse la nozione di decoro dello stesso, e quindi apprezzare la natura ornamentale e decorativa dell'elemento del singolo balcone.

Correttamente, conclude la Cassazione, i giudici di merito hanno concluso per la natura comune delle balaustre dei balconi (ivi inclusi quelli prospicienti l'unità immobiliare della ricorrente), in quanto destinate a contribuire nel loro insieme all'aspetto estetico del fabbricato assicurando l'euritmia architettonica della facciata.