- Tabelle millesimali: cosa sono
- Tabelle millesimali: le diverse tipologie
- Le c.d. tabelle d'uso
- La redazione delle tabelle millesimali
- La modifica delle tabelle millesimali
Tabelle millesimali: cosa sono
La legge stabilisce che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare debba essere espresso in millesimi (art. 68 disp. att. c.c.) e tale valore sarà stabilito facendo riferimento a particolari coefficienti e parametri riguardanti la metratura (superficie, volume, ecc.) e il posizionamento dell'unità immobiliare (piano, esposizione, ecc.).
Tuttavia, nell'accertamento di tali valori non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
La tabella millesimale è presente in allegato al regolamento condominiale, laddove questo sia previsto (ovverosia ove vi siano oltre 10 condomini), oppure può essere comunque redatta indipendentemente dalla presenza di un regolamento.
La ripartizione in millesimi non è affatto di poco conto: basti pensare, ad esempio, che il "peso" dei millesimi incide sui quorum necessari per la regolare costituzione dell'assemblea condominiale, sulle maggioranze richieste affinché vengano adottate le delibere assembleari, nonché sulle decisioni riguardanti le parti comuni e la ripartizione delle spese.
Infatti, l'art. 1118 del codice civile, stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
L'art. 1123 c.c., invece, soggiunge che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza saranno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Tabelle millesimali: le diverse tipologie
Le c.d. tabelle d'uso
La redazione delle tabelle millesimali
La modifica delle tabelle millesimali
L'articolo 69 disp. att. c.c., introdotto dalla riforma del 2012, stabilisce che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 potranno essere rettificati o modificati all'unanimità.
Sono solo due le eccezioni alla regola, ovverosia i casi in cui la modifica o rettifica dei valori potrà avvenire, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile.
Si tratta del caso in cui risulti che i valori sono conseguenza di un errore o del caso in cui, "per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino" e, in tal caso, il relativo costo sarà sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
La normativa ha di fatto superato la posizione delle Sezioni Unite della Cassazione (sent. 18477/2010) che, invece, avevano ritenuto che la tabella millesimale servisse solo a esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomìni, senza incidere in alcun modo su tali diritti e, dunque, non essendo la delibera assembleare un negozio di accertamento (né un contratto) per la modifica non sarebbe obbligatoria l'unanimità degli aventi diritto o dei presenti in assemblea né la forma scritta.
Ancora, l'art. 69 disp. att. c.c. chiarisce che, ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, potrà essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. In particolare, quest'ultimo è obbligato, senza indugio, a darne notizia all'assemblea dei condomini altrimenti potrà essere revocato e tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
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