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Condominio: il vademecum sulle tabelle millesimali

Cosa sono e come avviene la redazione e la modifica delle tabelle millesimali c.d. di proprietà
tanti appartamenti in un condominio concetto multiproprieta
di Lucia Izzo - In condominio, le c.d. tabelle millesimali individuano il valore delle singole unità immobiliari dei condomini rapportato al valore complessivo dello stabile (che viene di norma identificato in mille).

Tabelle millesimali: di cosa si tratta?

La legge, infatti, stabilisce che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare debba essere espresso in millesimi (art. 68 disp. att. c.c.)e tale valore sarà stabilito facendo riferimento a particolari coefficienti e parametri riguardanti la metratura (superficie, volume, ecc.) e il posizionamento dell'unità immobiliare (piano, esposizione, ecc.).

Tuttavia, precisa la legge, nell'accertamento di tali valori non si terrà conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

La tabella millesimale sarà presente in allegato al regolamento condominiale, laddove questo sia previsto (ovverosia ove vi siano oltre 10 condomini), oppure potrà essere comunque redatta indipendentemente dalla presenza di un regolamento.

La ripartizione in millesimi non è affatto di poco conto: basti pensare, ad esempio, che il "peso" dei millesimi incide sui quorum necessari per la regolare costituzione dell'assemblea condominiale, sulle maggioranze richieste affinché vengano adottate le delibere assembleari, nonché sulle decisioni riguardanti le parti comuni e la ripartizione delle spese.

Infatti, l'art. 1118 del codice civile, stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

L'art. 1123 c.c., invece, soggiunge che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza saranno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Tabelle millesimali: le diverse tipologie

Le tabelle millesimali potranno essere di diverso tipo in relazione alla modalità della loro redazione: quelle contrattuali, ad esempio, saranno inserite nei singoli atti di vendita e approvate dall'acquirente assieme al regolamento contrattuale (per approfondimenti: Le tabelle millesimali contrattuali).

Invece, le tabelle millesimali c.d. assembleari (per approfondimenti: Le tabelle millesimali assembleari) sono approvate in un momento successivo alla costruzione, collegialmente da tutti i condomini, infine, residua la possibilità che la tabella millesimale, c.d. giudiziale (per approfondimenti: Le tabelle millesimali giudiziali), sia determinata dal giudice, a seguito di espletata perizia in corso di causa stante la facoltà, concessa ai condomini, di rivolgersi al giudice civile competente per ottenere la formazione ex novo delle tabelle millesimali (oltre che la revisione di quelle già formate).

Le c.d. tabelle d'uso

Accanto alle tabelle millesimali in senso stretto (c.d. "di proprietà") è prassi diffusa adottare altre tipologie di tabelle, ovverosia le c.d. tabelle d'uso, utili per ripartire le spese riguardanti beni e servizi comuni in relazione all'uso di ciascun condomino (es. l'uso della singola rampa di scale, dell'ascensore, del giardino, dell'impianto di riscaldamento, ecc.).

Queste tabelle ad hoc consentono di rispettare e applicare il principio di proporzionalità sancito dal secondo comma dell'art. 1123 c.c., a norma del quale se le parti comuni sono "destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".

Infatti, se a quelle di proprietà partecipano tutti i condomini, le tabelle millesimali d'uso potranno essere anche parziali: ad esempio, in quelle relative alle spese per scale e ascensori potranno essere esclusi i proprietari che hanno accesso indipendente al pian terreno e che non necessitano neppure di varcare l'androne dello stabile.

La redazione delle tabelle millesimali

Pur non imponendo la legge alcun obbligo al riguardo, quindi consentendo anche l'affidamento dell'incarico a persone prive di particolari titoli abilitativi, è consigliabile che le tabelle vengano redatte con l'ausilio di un tecnico (ingegnere, architetto, perito edile, geometra ecc.) dotato delle necessarie e specifiche competenze per redigere il documento.

Trattandosi di una spesa finalizzata alla redazione del regolamento condominiale e delle relative tabelle (che poi verranno sottoposte all'approvazione dei condomini), l'amministratore dovrà sottoporre la decisione sull'incarico del tecnico all'assemblea condominiale che, sul punto, potrà anche non esprimersi all'unanimità, essendo sufficiente la maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, del codice civile.

Il tecnico, nella redazione delle tabelle, prenderà in considerazione non solo volumi e superfici, ma anche una serie di coefficienti (di destinazione, orientamento, luminosità, piano, ecc.) la cui valutazione è rimessa alla discrezionalità del tecnico incaricato, così come la scelta di attenersi a circolari ministeriali e altre norme tecniche prive di valore imperativo, ma dettate affinché sia garantita l'uniformità di calcolo del millesimi.

In una recente pronuncia (ord. n. 21043/2017) la Cassazione ha precisato che "ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile" (per approfondimenti: Tabelle millesimali condominio: la Cassazione fa il ripasso).

La modifica delle tabelle millesimali

La riforma del condominio è intervenuta con il nuovo articolo 69 disp. att. c.c. stabilendo che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 potranno essere rettificati o modificati all'unanimità.

Sono solo due le eccezioni alla regola, ovverosia i casi in cui la modifica o rettifica dei valori potrà avvenire, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile.

Si tratta del caso in cui risulti che i valori sono conseguenza di un errore o del caso in cui, "per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino" e, in tal caso, il relativo costo sarà sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

La normativa ha di fatto superato la posizione delle Sezioni Unite della Cassazione (sent. 18477/2010) che, invece, avevano ritenuto che la tabella millesimale servisse solo a esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomìni, senza incidere in alcun modo su tali diritti e, dunque, non essendo la delibera assembleare un negozio di accertamento (nè un contratto) per la modifica non sarebbe obbligatoria l'unanimità degli aventi diritto o dei presenti in assemblea né la forma scritta

Ancora, l'art. 69 disp. att. c.c. ha chiarito che, ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, potrà essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. In particolare, quest'ultimo sarà obbligato, senza indugio, a darne notizia all'assemblea dei condomini altrimenti potrà essere revocato e tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
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(26/02/2018 - Lucia Izzo) Foto: 123rf.com
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