La disciplina delle tabelle millesimali dei condomini, necessarie per il riparto delle spese comuni, è sparsa in diverse norme del codice civile tra cui agli artt. 68 e 69 disp att., art. 1118 c.c. e art. 1123 c.c.

Tabelle millesimali: cosa sono

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La legge stabilisce che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare debba essere espresso in millesimi (art. 68 disp. att. c.c.) e tale valore sarà stabilito facendo riferimento a particolari coefficienti e parametri riguardanti la metratura (superficie, volume, ecc.) e il posizionamento dell'unità immobiliare (piano, esposizione, ecc.).

Tuttavia, nell'accertamento di tali valori non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

La tabella millesimale è presente in allegato al regolamento condominiale, laddove questo sia previsto (ovverosia ove vi siano oltre 10 condomini), oppure può essere comunque redatta indipendentemente dalla presenza di un regolamento.

La ripartizione in millesimi non è affatto di poco conto: basti pensare, ad esempio, che il "peso" dei millesimi incide sui quorum necessari per la regolare costituzione dell'assemblea condominiale, sulle maggioranze richieste affinché vengano adottate le delibere assembleari, nonché sulle decisioni riguardanti le parti comuni e la ripartizione delle spese.

Infatti, l'art. 1118 del codice civile, stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

L'art. 1123 c.c., invece, soggiunge che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza saranno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Tabelle millesimali: le diverse tipologie

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Le tabelle millesimali possono essere di diverso tipo in relazione alla modalità della loro redazione: quelle contrattuali, ad esempio, sono inserite nei singoli atti di vendita e approvate dall'acquirente assieme al regolamento contrattuale (per approfondimenti: Le tabelle millesimali contrattuali).

Invece, le tabelle millesimali c.d. assembleari (v. Le tabelle millesimali assembleari) sono approvate in un momento successivo alla costruzione, collegialmente da tutti i condomini, infine, residua la possibilità che la tabella millesimale, c.d. giudiziale (v. Le tabelle millesimali giudiziali), sia determinata dal giudice, a seguito di espletata perizia in corso di causa stante la facoltà, concessa ai condomini, di rivolgersi al giudice civile competente per ottenere la formazione ex novo delle tabelle millesimali (oltre che la revisione di quelle già formate).

Le c.d. tabelle d'uso

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Accanto alle tabelle millesimali in senso stretto (c.d. "di proprietà") è prassi diffusa adottare altre tipologie di tabelle, ovverosia le c.d. tabelle d'uso, utili per ripartire le spese riguardanti beni e servizi comuni in relazione all'uso di ciascun condomino (es. l'uso della singola rampa di scale, dell'ascensore, del giardino, dell'impianto di riscaldamento, ecc.).

Queste tabelle ad hoc consentono di rispettare e applicare il principio di proporzionalità sancito dal secondo comma dell'art. 1123 c.c., a norma del quale se le parti comuni sono "destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".

Infatti, se a quelle di proprietà partecipano tutti i condomini, le tabelle millesimali d'uso possono essere anche parziali: ad esempio, in quelle relative alle spese per scale e ascensori possono essere esclusi i proprietari che hanno accesso indipendente al pian terreno e che non necessitano neppure di varcare l'androne dello stabile.

La redazione delle tabelle millesimali

Pur non imponendo la legge alcun obbligo al riguardo, quindi consentendo anche l'affidamento dell'incarico a persone prive di particolari titoli abilitativi, è consigliabile che le tabelle vengano redatte con l'ausilio di un tecnico (ingegnere, architetto, perito edile, geometra ecc.) dotato delle necessarie e specifiche competenze per redigere il documento.

Trattandosi di una spesa finalizzata alla redazione del regolamento condominiale e delle relative tabelle (che poi verranno sottoposte all'approvazione dei condomini), l'amministratore deve sottoporre la decisione sull'incarico del tecnico all'assemblea condominiale che, sul punto, può anche non esprimersi all'unanimità, essendo sufficiente la maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, del codice civile.

Regole queste ultime confermate di recente dalla Cassazione nell'ordinanza n. 23128/2021: "per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, soltanto la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., per la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini (Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477; Cass. Sez. 2, 10/03/2020, n. 6735). Essendo riservata, di regola, all'assemblea la facoltà di formare o revisionare le tabelle millesimali, viepiù ad essa va riconosciuto altresì il potere di conferire l'incarico ad un tecnico per predisporre il relativo prospetto da sottoporre alla successiva approvazione dei condomini (cfr. Cass. Sez. 2, 11/02/2000, n. 1520)".
Importante anche il chiarimento fornito dalla Cassazione n. 24085/2022 sulle regole da rispettare in presenza di tabelle millesimali viziate "se l'assemblea abbia approvato una tabella millesimale ed essa risulti viziata da errori originari o da sopravvenute sproporzioni, a tali situazioni deve comunque rimediare la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., per ripristinarne la correttezza aritmetica (art. 69, comma 1, disp. att. c.c.). Non è dunque consentito che l'assemblea conferisca all'amministratore o ad un tecnico, come ipotizza il ricorrente, un mandato volto a correggere eventuali errori delle tabelle millesimali da essa approvate (arg. anche da Cass. Sez. 2, 12/01/2022, n. 791). Né all'assemblea di condominio è consentito di deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio, ove sono disponibili tabelle millesimali precedentemente approvate e non ancora modificate dall'assemblea (cfr. Cass. Sez. 2, 19/08/2021, n. 23128)."

La modifica delle tabelle millesimali

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L'articolo 69 disp. att. c.c., introdotto dalla riforma del 2012, stabilisce che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 potranno essere rettificati o modificati all'unanimità.

Sono solo due le eccezioni alla regola, ovverosia i casi in cui la modifica o rettifica dei valori potrà avvenire, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile.

Si tratta del caso in cui risulti che i valori sono conseguenza di un errore o del caso in cui, "per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino" e, in tal caso, il relativo costo sarà sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ancora, l'art. 69 disp. att. c.c. chiarisce che, ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, potrà essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. In particolare, quest'ultimo è obbligato, senza indugio, a darne notizia all'assemblea dei condomini altrimenti potrà essere revocato e tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

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