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Airbnb: gli aspetti legali e la questione delle locazioni brevi

Cosa prevede la disciplina delle locazioni brevi, la vicenda di Airbnb e le decisioni del Tar Lazio e del Consiglio di Stato
biglietto con invito a pagare affitto affisso alla porta

di Annamaria Villafrate - L'utilizzo di Airbnb è sempre più diffuso tra i viaggiatori, ma pone alcuni problemi legali pratici che, anche di recente, sono finiti nelle aule di giustizia e sui quali è quindi opportuno soffermarsi unitamente alla questione delle locazioni brevi.

Vediamo quindi cosa prevede il contratto di intermediazione di Airbnb, come è disciplinata l'attività degli intermediari, quale è la disciplina civilistica delle locazioni brevi con la relativa giurisprudenza e quali sono, infine, gli aspetti rilevanti di una recente e significativa vicenda giudiziaria che ha coinvolto Airbnb passando nelle mani del Tar Lazio e del Consiglio di Stato.

Che cos'è Airbnb

Airbnb è un portale online, nato nel 2007, che mette in contatto persone che cercano un alloggio o una camera per un periodo breve, con soggetti (host) che hanno uno spazio da locare. Le sistemazioni offerte vanno dalle classiche stanze e appartamenti a ville, castelli, case sugli alberi, baite di montagna, igloo e isole private.

Condizioni contrattuali di Airbnb

Airbnb, per mettere in contatto l'host con chi è alla ricerca di una sistemazione, addebita ad entrambi una percentuale, per il costo del servizio. Condizioni particolari sono previsti per chi viaggia per lavoro. Prenotato il viaggio è sempre possibile cancellare la prenotazione e ottenere il rimborso. Il portale prevede diversi mezzi di pagamento e strumenti di sicurezza connessi. Se il conduttore dimenticare qualcosa nell'alloggio fornito dall'host, basta contattare l'ospitante che, a fronte del rimborso delle spese di spedizione, provvederà ad inviare quanto richiesto. La politica di Airbnb inoltre, prevede particolari tutele in favore delle minoranze, come disabili, donne, stranieri e tutti coloro che hanno abitudini di vita e tradizioni diverse da quelle del soggetto ospitante. Il mancato rispetto di queste regole può comportare la sospensione dell'host dalla piattaforma.

Che tipo di contratto viene stipulato

Sono sottoposti alla normativa fiscale sulle locazioni brevi, perché considerati intermediari:

  • tutti i soggetti che in via abituale, anche non esclusiva, agevolano l'incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e
  • coloro che esercitano la professione di mediatore ai sensi della l. n. 39/1989, che prevede la segnalazione di inizio attività alla Camera di Commercio e il rispetto della suddetta disciplina.

Non rilevano invece, ai fini dell'applicazione della disciplina fiscale:

  • la forma giuridica dell'intermediario (individuale o associata);
  • la condizione di residente del soggetto intermediario;
  • il modo in cui si svolge l'intermediazione (contratti di locazione breve online e offline).

Il contratto di locazione breve concluso per mezzo di un intermediario si considera stipulato nel momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione da parte di costui.

Disciplina civilistica delle locazioni brevi

I contratti stipulati per finalità turistiche sono disciplinati dal D.Lgs.79/2011, così come modificato da vari interventi della Corte Costituzionale n. 80 del 5/04/2012, che ha dichiarato illegittimi molti articoli. Il decreto legislativo prevede che alle "locazioni turistiche", si debbano applicare le disposizioni del codice civile sulla locazione. Il locatore pertanto deve:

  • consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso, e garantirne il pacifico godimento durante la locazione (art. 1575 cc.);
  • provvedere alle riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sgravano sul conduttore (art. 1576 c.c.).

Se al momento della consegna della cosa, il conduttore riscontra vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso, egli può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo. Da parte sua il locatore deve risarcire i danni derivanti da vizi della cosa al conduttore, costui invece deve servirsi della cose per l'uso stabilito nel contratto o desumibile dalle circostanze, con la diligenza del buon padre di famiglia.

L'art. 1, comma 4, L. 431/1998, prevede che tutti i contratti di locazione, compresi quelli di locazione turistica, devono essere redatti per iscritto. La registrazione è prevista solo per quelli di durata superiore a 30 giorni.

Giurisprudenza recente

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 22711 del 28/09/2017 precisa che il regolamento contrattuale scritto dal costruttore e accettato al momento del rogito è l'unico atto che può imporre limiti o divieti all'utilizzo degli appartamenti da parte dei condomini proprietari. Affinché il divieto sia valido però, il regolamento deve specificare quale attività è vietata. Pertanto, se il regolamento condominiale pone solo il divieto di affitto o subaffitto degli appartamenti sotto forma di pensione o albergo è da ritenere tale divieto non includa la locazione breve, o l'affitto saltuario.

Locazioni brevi: il provvedimento dell'Agenzia di dicembre 2017

Airbnb è stata di recente interessata da un provvedimento dell'Agenzia delle entrate del 12/07/2017 che dispone che:"La manovra correttiva 2017 (Decreto legge n. 50/2017) ha infatti previsto che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali telematici, devono comunicare al Fisco i dati sui contratti e trattenere una somma pari al 21% se intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi".

L'applicazione opzionale delle disposizioni del regime della cedolare secca con l'aliquota del 21%, sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione può essere esercitata anche per i redditi prodotti da contratti di sub-locazione o da concessioni onerose in godimento da parte del comodatario.

Le locazioni brevi e il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate

Le locazioni brevi stipulate dai privati sono da sempre oggetto di dibattito a causa della confusione normativa e fiscale che le riguarda.

Secondo il provvedimento dell'Agenzia: "Le locazioni brevi" sono quei contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari, anche online, inclusi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali." Anche le utenze, l'aria condizionata e il wi-fi per connessione Internet rientrano tra i servizi accessori delle locazioni brevi.

Ulteriori chiarimenti sulle locazioni brevi sono stati forniti anche dalla Circolare n. 24 del 12/10/2017 dell'Agenzia delle Entrate.

Soggetti obbligati e dati da trasmettere

Il decreto 50/2017 stabilisce che i soggetti tenuti a trasmettere i dati relativi alla stipula dei contratti di locazione brevi sono gli intermediari che mettono in contatto i contraenti attraverso i metodi tradizionali e i portali online. Essi devono comunicare al Fisco nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, corrispettivo lordo e indirizzo dell'immobile. Nel caso in cui un proprietario stipuli più contratti per lo stesso immobile i dati possono essere trasmessi in forma aggregata.

Modi e tempi di trasmissione dei dati

I dati devono essere trasmessi con le modalità telematiche descritte sul sito dell'Agenzia delle Entrate. I soggetti non residenti possono comunicarli tramite un'organizzazione stabile o un rappresentante fiscale, sempre in forma telematica. I dati devono essere comunicati entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Adempimenti fiscali

Gli intermediari operano la ritenuta del 21% sull'ammontare dei corrispettivi lordi solo se intervengono nel pagamento o provvedono all'incasso. La ritenuta deve essere versata entro il 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata e viene operata a titolo di imposta se si sceglie la cedolare secca, o a titolo di acconto, se il beneficiario non sceglie il regime della cedolare. Gli intermediari devono certificare e dichiarare le ritenute effettuate, utilizzando il codice tributo (1919) istituito con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017 dell'Agenzia delle Entrate da indicare sul modello F24 da utilizzare per il versamento.

Airbnb: la recente vicenda giudiziaria

Sulla vicenda di Airbnb va citata l'ordinanza n. 5442/2017 del Tar Lazio (sotto allegata) che ha respinto la domanda di sospensiva del provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 12/07/2017 avanzata da Airbnb. Per il Tar l'Agenzia delle Entrate non ha sbagliato. Essa si è limitata ad attuare l'art. 4 del d.l. 50/2017, convertito dalla legge 96/2017, che ha introdotto l'obbligo per gli intermediari di versare una ritenuta sui canoni delle locazioni brevi stipulate a partire dal primo giugno 2017. Il Tar ha ritenuto:

  • eventuali gli effetti distorsivi della concorrenza relativi al rischio di perdita di clientela;
  • non quantificati e comunque di misura tale da non mettere in pericolo la competitività dell'azienda gli oneri di riconversione e riorganizzazione da sostenere per rispettare gli obblighi indicati dal provvedimento;
  • non discriminatori gli obblighi di versamento della ritenuta, considerato che si applicano solo agli intermediari che si interpongono nel pagamento del canone;
  • che dalla comparazione tra interesse pubblico e privato è da ritenersi prevalente il primo, che prevede l'obbligo di mantenere gli effetti del provvedimento dell'Agenzia.

Il Consiglio di Stato accoglie l'appello di Airbnb: il Tar fissi un'udienza immediata

Airbnb, tuttavia, non ha accettato la sentenza del Tar lazio e la ha impugnata dinanzi al Consiglio di Stato, che con ordinanza n. 5403 del 13/12/2017 ha rimesso in discussione la decisione ritenendo che le molteplici questioni dedotte dalle appellanti, relative alle lesione della normativa europea, meritano di essere approfondite nella sede del merito anche in relazione all'eventuale rimessione ai sensi dell'art. 267, par. 2, TFUE. Il Consiglio di Stato quindi, accolto l'appello, ha ordinato che il Tar fissi l'udienza di merito con priorità (art. 55, comma 10, cod. proc. amm).

Sul punto quindi i giochi sono ancora aperti e non resta che attendere la nuova decisione del Tar Lazio.


(07/01/2018 - Annamaria Villafrate) Foto: 123rf.com
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