di Valeria Zeppilli - L'amministrazione dei condomini è una gestione tutt'altro che semplice. Le difficoltà derivano non solo dalla complessità delle questioni operative che possono prospettarsi, ma anche dalla necessità di prestare la dovuta cura agli adempimenti formali.
Soffermiamoci, in particolare, sulle modalità con le quali si deve provvedere alla convocazione degli aventi diritto all'assemblea.
La norma cui occorre fare riferimento è rappresentata dall'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, come modificato dalla riforma del condominio contenuta nella legge numero 220 dell'11 dicembre 2012 ed entrata in vigore il 18 giugno 2013.
Tale articolo, infatti, al comma 3 chiarisce innanzitutto che l'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio, nel quale va specificatamente indicato l'ordine del giorno, deve essere comunicato agli aventi diritto con un preavviso di almeno cinque giorni rispetto alla data che è stata fissata per l'adunanza in prima convocazione.
Circa le modalità con le quali è possibile provvedere a tale convocazione, l'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile (nella nuova veste assunta da qualche anno) dà quattro possibili alternative:
- la posta raccomandata;
- la posta elettronica certificata;
- il fax;
- la consegna a mano.
Mentre sul fax non ci sono particolari precisazioni da fare, sugli altri mezzi di convocazione qualcosa in più deve essere detto.
Per quanto riguarda la posta raccomandata, la legge non richiede espressamente la necessità dell'avviso di ricevimento, con la conseguenza che, astrattamente, potrebbe risultare sufficiente anche la raccomandata semplice.
Se si guarda alla norma con occhio più attento, però, ci si accorge facilmente che in realtà ricorrere a una raccomandata a/r è quanto meno più opportuno.
Il comma 4 dell'articolo 66, infatti, prevede che la delibera assembleare è annullabile in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, convocazione che va vista come un atto unilaterale recettizio e produce effetti giuridici solo nel momento in cui è portata a conoscenza del destinatario.
Se sorge, quindi, contestazione, l'avviso di ricevimento è un valido strumento con il quale l'amministratore può dimostrare di aver convocato e di averlo fatto con tempestività.
Venendo alla posta elettronica certificata, occorre precisare che la convocazione attraverso tale strumento è valida solo se parte da un indirizzo p.e.c. e arriva a un indirizzo p.e.c.. Non è invece rispondente alle previsioni di legge una convocazione che è spedita da una casella di posta elettronica certificata ma è diretta a una normale casella e-mail o viceversa o una convocazione spedita da una casella e-mail e diretta a una casella e-mail.
Un'ultima precisazione da fare circa i modi con i quali provvedere alla convocazione dell'assemblea di condominio riguarda la consegna a mano.
Molti amministratori, infatti, sono soliti inserire l'avviso di convocazione nella cassetta delle lettere pensando di agire in conformità a quanto previsto dalle disposizioni per l'attuazione del codice civile.
In realtà, tale prassi può reputarsi idonea a convocare il condomino in assemblea solo se poi quest'ultimo consegni all'amministratore un'attestazione di ricevimento. Si tratta, infatti, dell'unico modo con il quale l'immissione dell'avviso in cassetta può essere astrattamente equiparata a una consegna a mani.
Sempre per prevenire contestazioni, anche a quest'ultima è comunque opportuno accompagnare la sottoscrizione di una ricevuta di consegna.
