La revoca dell'amministratore di condominio, nei suoi aspetti sostanziali e procedurali, è disciplinata dall'art. 1229 c.c., che indica anche le irregolarità che determinano la fine del rapporto e la procedura giudiziale per la revoca

Revoca dell'amministratore: l'art. 1229 c.c.

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"La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio." Questo l'esordio dell'art. 1229 c.c., contenente la disciplina della nomina, della revoca e degli obblighi dell'amministratore di condominio.

Questo significa che i condomini possono decidere di revocare l'amministratore nominato, a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell'interruzione del rapporto.

L'assemblea convocata per la revoca delibera quindi anche in ordine alla nomina del nuovo amministratore, che resta in carica un anno e che si intende rinnovato per la stessa durata, ovviamente salvo revoca.

L'omessa convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore, per la sua revoca e per la nomina del nuovo amministratore costituisce una "grave irregolarità" idonea a giustificare la revoca giudiziale (art. 1129, co. 12, n. 1 c.c.).

Come vedremo più vanti comunque la revoca può anche essere disposta dal giudice su richiesta dei singoli condomini, nei casi previsti dalla legge.

Mandato amministratore di condominio

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Alla base del rapporto che lega i condomini con l'amministratore del condominio c'è il contratto di mandato. Trattasi di un contratto regolato dal codice civile in base al quale un soggetto, in questo caso l'amministratore, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante, ossia i condomini. Il mandato prevede ovviamente il pagamento di un compenso, ma esso si fonda soprattutto su un vincolo fiduciario. Ne consegue che se viene meno la fiducia da parte del mandante nei confronti del mandatario, l'incarico può essere revocato.

Da qui la ragione per la quale il codice prevede la possibilità, in favore dei condomini, di revocare l'incarico conferito all'amministratore in presenza o in assenza di una giusta causa.

Effetti della revoca dell'amministratore di condominio

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Chiaro quindi che la revoca dell'amministratore di condominio è l'atto con il quale i condomini, tramite l'assemblea o tramite l'intervento dell'autorità giudiziaria, pongono fine al rapporto instaurato con l'amministratore di condominio al quale hanno conferito mandato.

Tirando quindi le fila, il rapporto di mandato, mediante la revoca, viene interrotto prima della sua scadenza naturale:

  • su iniziativa di uno o più condomini che a tale fine si rivolgono all'autorità giudiziaria;
  • per decisione dell'assemblea condominiale.

Il venir meno della carica di amministratore comporta ovviamente il venire meno degli obblighi a cui è tenuto nel rispetto del mandato.

Revoca senza giusta causa o immotivata

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La revoca, come anticipato, può essere disposta in presenza o in assenza di una giusta causa.

A stabilirlo, come già detto, è la prima disposizione del comma 11 dell'art. 1129, che riconosce all'assemblea condominiale il potere di revocare l'amministratore "in ogni tempo" con la maggioranza prevista per la nomina o con le modalità stabilite dal regolamento condominiale.

Dal tenore letterale della norma emerge chiaramente che solo l'assembla condominiale, non il giudice, può revocare l'incarico all'amministratore anche in assenza di una giusta causa. Questo perché, come abbiamo visto parlando del mandato, il rapporto che lega i condomini all'amministratore si basa sulla fiducia, se questa viene meno, il rapporto non ha più ragione d'essere.

Ovviamente la revoca immotivata dell'amministratore ha per lungo tempo sollevato i seguenti interrogativi:

  • all'amministratore di condominio spetta il risarcimento del danno?
  • egli conserva, nonostante la revoca, il diritto al compenso?

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20957/2004, hanno fugato definitivamente tali perplessità. Con detta decisione la Corte ha chiarito che, nelle ipotesi di revoca ante tempus (cioè prima della scadenza), l'amministratore revocato, ai sensi dell'art. 1725 c.c., potrà permanere nella stabilità dell'incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito per essere stato ingiustamente revocato. Tale tutela però non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente.

Per quanto riguarda il secondo aspetto, la stessa sentenza dispone che il giudice ordinario valuterà l'esistenza della giusta causa, non solo ai fini dell'eventuale risarcimento dei danni, ma anche ai fini del soddisfacimento dei crediti spettanti all'amministratore, ai sensi degli artt. 1719 e 1720 c.c.

Quorum assembleare per la revoca dell'amministratore

La revoca dell'amministratore da parte dell'assemblea deve essere decisa dai condomini con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina o in base alle regole stabilite dal Regolamento di condominio.

Nel primo caso quindi, ai fini della revoca occorre, la maggioranza dei condomini intervenuti, che rappresentino almeno la metà del valore dell'intero edificio, che abbiano ovviamente espresso il loro voto a favore della revoca. Regola che si ricava dall'art. 1136 comma 4 c.c.

In realtà l'amministratore può essere revocato anche in sede di assemblea straordinaria, che è quella che viene convocata nelle modalità di cui all'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. In questo caso è sufficiente che la richiesta della convocazione provenga da due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edifico.

Il regolamento condominiale infine, può prevedere forme e modalità ulteriori di revoca dell'amministratore.

Revoca giudiziale

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Come anticipato la revoca dell'amministratore, oltre che dall'assemblea, può essere disposta anche dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condominio.

A tal fine è però necessario la sussistenza di una delle seguenti cause, contemplate dall'articolo 1129, comma 11, del codice civile:

  • che l'amministratore non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell'autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
  • che l'amministratore non abbia reso il conto della sua gestione;
  • che l'amministratore abbia commesso gravi irregolarità.
Attenzione: l'amministratore di condominio, una volta revocato dall'autorità giudiziaria, non può essere nuovamente nominato dall'assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.).

Procedura giudiziale per la revoca

Ai sensi dell'art. 64 delle Disp. att. del codice civile alla revoca dell'amministratore di condominio provvede il tribunale competente, in camera di consiglio con decreto motivato, dopo aver sentito l'interessato.
Contro il provvedimento emesso dal Tribunale al termine del procedimento l'amministratore può proporre reclamo alla Corte di Appello, nel termine di 10 giorni da quando lo stesso gli viene notificato.

Gravi irregolarità

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La revoca giudiziale, come abbiamo visto, viene disposta anche quando l'amministratore commette delle "gravi irregolarità". I confini della nozione di gravi irregolarità sono lasciati volutamente indefiniti dal legislatore, il quale tuttavia provvede a stilare un elenco non esaustivo di azioni od omissioni che possono essere ricondotti a tale concetto.

In particolare, il comma 12 dell'articolo 1129 del codice civile considera espressamente gravi irregolarità:

  • l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
  • l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
  • l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell'amministratore e registro di contabilità);
  • l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).

Ai sensi dell'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, costituisce poi grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell'amministratore di condominio (e la sua condanna al risarcimento danni) la non ottemperanza all'obbligo di dare senza indugio notizia all'assemblea dei condomini dell'eventuale azione giudiziale intentata avverso il condominio per la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio.

Gravi irregolarità fiscali e apertura conto corrente condominiale

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Nel disciplinare la revoca dell'amministratore di condominio, il codice civile si occupa altresì, di due fattispecie in maniera particolare rispetto alle altre:

  • quella in cui l'amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali;
  • quella in cui egli non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale.

Se esse si verificano, il singolo condomino può chiedere la convocazione di assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore e, in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, può rivolgersi all'autorità giudiziaria.

Il ricorrente, in caso di accoglimento della domanda, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Luana Tagliolini » Altri articoli di Luana Tagliolini

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