La gestione condominiale è regolata da norme precise e stringenti. Tra queste, un ruolo fondamentale è ricoperto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che disciplina i requisiti e le modalità per una corretta convocazione dell'assemblea di condominio. Recentemente, il Tribunale di Nocera Inferiore, con la sentenza 2088 del 19 ottobre 2026, è intervenuto su una delle tante questioni pratiche relative all'autoconvocazione dei condòmini ai sensi della disposizione codicistica in parola.
1. Il quadro normativo di riferimento: l'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile
L'articolo 66, primo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che l'assemblea di condominio può essere convocata in via ordinaria per le deliberazioni di cui all'articolo 1135 del codice civile oppure in via straordinaria dall'amministratore di condominio quando questi lo ritenga necessario. La richiesta di convocazione dell'assemblea di condominio può essere avanzata anche dai condòmini all'amministratore: in questo caso, i soggetti richiedenti devono essere almeno due, i quali devono rappresentare almeno un sesto del valore dell'edificio (166,67 millesimi). In quest'ultimo caso, l'amministratore di condominio ha a disposizione 10 giorni dalla ricezione della richiesta per poter procedere alla convocazione dell'assemblea; se entro detto termine l'amministratore non provvede alla convocazione, allora i condòmini richiedenti possono autoconvocare l'assemblea di condominio.
2. Il caso esaminato: la violazione del termine dei 10 giorni di cui all'articolo 66 disp. att c.c.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Nocera Inferiore, cinque condòmini avevano inviato una richiesta di convocazione di un'assemblea straordinaria all'amministratore di condominio in data 3 gennaio 2020. Nello stesso giorno, tali condòmini non solo avevano inoltrato la predetta richiesta, ma avevano anche provveduto autonomamente- e senza attendere il decorso dei 10 giorni di cui all'articolo 66 disp. att. c.c. - a convocare direttamente gli altri condòmini, fissando l'assemblea in prima e in seconda convocazione rispettivamente per il 14 e il 15 gennaio 2020.
3. La decisione del Tribunale
Il Giudice, nell'argomentare la propria decisione, ha evidenziato un principio di diritto di straordinaria importanza pratica e teorica, chiarendo che il termine di dieci giorni previsto dal primo comma dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile non costituisce un mero adempimento formale o burocratico privo di conseguenze, bensì incide direttamente sull'esistenza stessa del potere in capo ai condomini di procedere autonomamente alla convocazione. Se i condòmini avessero pazientemente atteso il decorso dei dieci giorni dal momento in cui l'amministratore aveva ricevuto l'istanza, avrebbero operato nel pieno rispetto della legalità procedurale, mettendosi al riparo da qualsiasi contestazione. Poiché invece la convocazione è stata indetta contestualmente alla richiesta inviata all'amministratore di condominio, l'operato dei condomini è stato giudicato illegittimo per difetto temporale del potere di convocazione, trovandosi nella medesima identica situazione giuridica in cui si troverebbe un qualsiasi soggetto totalmente privo del potere di convocare l'assemblea di condominio.
Un ulteriore aspetto fondamentale della sentenza riguarda l’impossibilità di sanare l’irregolarità originaria della convocazione per il solo fatto che le date dell’assemblea siano state fissate successivamente alla scadenza del termine di dieci giorni previsto dall’art. 66 disp. att. c.c. Nel caso di specie, l’assemblea era stata inizialmente convocata in prima convocazione per il 14 gennaio e in seconda convocazione per il 15 gennaio 2020.
Il giudice ha tuttavia precisato che il termine di dieci giorni assolve una funzione di garanzia, in quanto rappresenta il periodo entro il quale l’amministratore ha il diritto e il dovere di esaminare e riscontrare la richiesta formulata dai condomini. Ne consegue che tale termine deve necessariamente decorrere integralmente prima che i condomini possano procedere autonomamente alla convocazione dell’assemblea. Soltanto in seguito alla sua inutile scadenza, infatti, in presenza dell’inerzia dell’amministratore, può sorgere legittimamente il potere di autoconvocazione.
Pertanto, la circostanza che le riunioni fossero state fissate in date successive al decorso del termine di dieci giorni non è sufficiente a sanare la violazione commessa. Ciò che rileva, infatti, è che l’iniziativa autonoma dei condomini sia stata assunta soltanto dopo il perfezionamento dell’inerzia dell’amministratore, così da garantirgli la possibilità di adempiere alle proprie funzioni entro il termine previsto dalla legge.
Sulla base di tali considerazioni, le delibere approvate dall’assemblea in seconda convocazione sono state dichiarate annullabili ai sensi dell’art. 1137 c.c., in quanto adottate nell’ambito di un’assemblea convocata in violazione dell’art. 66 disp. att. c.c., disposizione che disciplina presupposti, modalità e termini per la convocazione dell’assemblea condominiale.
4. Considerazioni conclusive
In conclusione, la sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore ha il merito di aver specificato un'importante aspetto pratico relativo alle modalità di convocazione dell'assemblea di condominio da parte dei condòmini laddove sia già presente un amministratore di condominio.: quando quest'ultimo riceve una richiesta di convocazione da parte dei condòmini deve poter disporre interamente del termine di 10 giorni previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazioni del codice civile per valutare la situazione e adempiere ai propri obblighi. D'altro canto, i condomini che intendono esercitare il potere sostitutivo di autoconvocazione devono tassativamente attendere l'effettivo decorso dei dieci giorni dal ricevimento della richiesta da parte dell'amministratore, senza anticipare i tempi o procedere in contemporanea con la convocazione dell'assemblea di condominio. Ignorare questa regola temporale espone inevitabilmente l'intera assemblea al rischio concreto di vedere annullate tutte le delibere assunte.
Avv. Luca Vancheri
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