Il contributo esamina il regime processuale della documentazione urbanistico-edilizia nei giudizi di divisione, con particolare riguardo al rapporto tra condizione dell’azione e preclusioni istruttorie. Muovendo dalle Sezioni Unite n. 23825/2009 e n. 25021/2019 e seguendo gli sviluppi sino a Cass. n. 21743/2026, si giunge alla conclusione che le menzioni e i documenti necessari a consentire la pronuncia ad effetti reali non sono assimilabili alla comune prova documentale soggetta alle ordinarie scansioni preclusive. La giurisprudenza di legittimità ammette l’integrazione della condizione in corso di causa e, nei precedenti sull’art. 2932 c.c., anche in appello, purché prima della decisione. Il contributo analizza inoltre il rilievo officioso, il contraddittorio, il rapporto con CTU e accesso agli atti amministrativi e la possibilità di divisione parziale in presenza di fabbricati abusivi.
Sommario
1. Il problema. – 2. Il quadro normativo. – 3. La natura della sentenza di divisione e la disciplina urbanistica. – 4. La qualificazione della regolarità edilizia come condizione dell’azione. – 5. Condizione dell’azione e preclusioni: la linea delle Sezioni Unite e della Seconda Sezione. – 6. L’estensione del principio al giudizio di divisione. – 7. Rilevabilità d’ufficio e contraddittorio. – 8. Il momento ultimo della produzione. – 9. CTU, ordine di esibizione e accesso agli atti. – 10. Divisione parziale e fabbricati abusivi. – 11. Titolo esistente, difformità e nullità testuale. – 12. Giurisprudenza 2024-2026. –13. Conclusioni. – Rassegna cronologica essenziale.
1. Il problema
Nel processo di divisione la presenza di fabbricati impone al giudice una verifica che non è meramente estimativa o tecnica. La sentenza divisoria, quando attribuisce diritti reali su edifici o loro parti, deve rispettare la disciplina urbanistico-edilizia applicabile agli atti inter vivos. Ne deriva una questione processuale di particolare importanza: se gli estremi dei titoli abilitativi o la documentazione necessaria non siano già nel fascicolo entro i termini ordinari di produzione, la parte decade dalla possibilità di integrarli?
La risposta richiede di distinguere la normale prova documentale dalla documentazione che integra una condizione necessaria affinché il giudice possa pronunciare una sentenza produttiva dell’effetto reale. La giurisprudenza di legittimità ha costruito, a partire dall’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. e poi con specifica applicazione alla divisione, un regime peculiare: la condizione può essere integrata nel corso del giudizio e la relativa allegazione e documentazione si sottraggono alle ordinarie preclusioni, fermo il rispetto del contraddittorio.
2. Il quadro normativo
Il riferimento centrale è costituito dall’art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e, per gli edifici ricadenti nel relativo ambito temporale, dall’art. 40, comma 2, l. 28 febbraio 1985, n. 47. Le disposizioni colpiscono gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi a edifici o loro parti quando manchino le menzioni prescritte circa il titolo abilitativo o la concessione in sanatoria.
La disciplina interessa direttamente lo scioglimento della comunione: il legislatore menziona gli atti di scioglimento e la Cassazione ha chiarito che non vi è ragione per distinguere, a questi fini, tra comunione ordinaria e comunione ereditaria. L’acquisto mortis causa resta estraneo alla nullità urbanistica, ma il successivo atto divisorio è una vicenda inter vivos.
3. La natura della sentenza di divisione e la disciplina urbanistica
Cass., Sez. Un., 7 ottobre 2019, n. 25021 costituisce il punto di riferimento. Le Sezioni Unite hanno affermato che gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla nullità urbanistica prevista per gli atti tra vivi quando non risultino gli estremi del titolo edilizio richiesto. Il principio è stato ribadito, tra l’altro, da Cass. n. 10499/2025 e, da ultimo, da Cass. n. 21743/2026.
La ratio è coerente con la funzione della disciplina: impedire che una pronuncia giudiziale realizzi un risultato che l’autonomia privata non potrebbe validamente conseguire. La sentenza non può attribuire in proprietà esclusiva un bene in violazione delle condizioni legali richieste per il corrispondente atto negoziale.
4. La qualificazione della regolarità edilizia come condizione dell’azione
La chiave sistematica è la qualificazione della regolarità edilizia come condizione dell’azione, sotto il profilo della possibilità giuridica della pronuncia. Cass. n. 28666/2024 e Cass. n. 5038/2026 utilizzano espressamente questa formula nel giudizio di divisione.
La distinzione rispetto a un comune fatto costitutivo è decisiva. Non si tratta soltanto di dimostrare un fatto storico entro la fase istruttoria, ma di assicurare che, nel momento in cui il giudice emette la pronuncia ad effetti reali, sussista il requisito esterno che rende giuridicamente possibile quella pronuncia.
5. Condizione dell’azione e preclusioni: la linea delle Sezioni Unite e della Seconda Sezione
Le Sezioni Unite n. 23825/2009, in materia di art. 2932 c.c., hanno formulato con particolare chiarezza il principio processuale: la dichiarazione urbanistica non è un presupposto della domanda da cristallizzare all’atto introduttivo, ma una condizione che può intervenire in corso di causa. Il documento può essere acquisito anche in secondo grado, purché prima della decisione; allegazione e documentazione della sua esistenza si sottraggono alle preclusioni della normale attività di deduzione e produzione delle parti.
La Seconda Sezione ha proseguito su questa linea. Cass. n. 6684/2019, Cass. n. 16068/2019, Cass. n. 20526/2020 e Cass. n. 29581/2021 hanno ribadito, con differenti declinazioni, che la documentazione destinata a integrare la condizione dell’azione può essere prodotta nel corso del giudizio e anche in appello, anteriormente alla decisione. Il dato essenziale non è quindi il rispetto del termine ordinario per le produzioni documentali, bensì la presenza della condizione quando il giudice deve decidere.
6. L’estensione del principio al giudizio di divisione
Il trasferimento di tale elaborazione alla divisione non deriva da una mera analogia. Sono le Sezioni Unite n. 25021/2019 a collocare la regolarità edilizia, nel giudizio ex art. 713 c.c., nella medesima categoria della condizione dell’azione. La sentenza richiama la precedente elaborazione relativa alle pronunce ex art. 2932 c.c. e ne utilizza la struttura per spiegare perché il giudice della divisione non possa prescindere dalle menzioni urbanistiche.
Da questa qualificazione discende la conclusione sistematica: se la documentazione è funzionale all’integrazione della condizione dell’azione, non può essere trattata come una comune produzione probatoria soggetta, senza eccezioni, alle ordinarie preclusioni. La più recente giurisprudenza sulla divisione non registra un arretramento rispetto a questa impostazione.
7. Rilevabilità d’ufficio e contraddittorio
La carenza della documentazione attestante la regolarità edilizia è rilevabile d’ufficio. Cass. n. 21743/2026 afferma che tanto la carenza quanto il mancato esame della documentazione da parte del giudice sono rilevabili in ogni stato e grado del giudizio. Analoga affermazione compare in Cass. n. 5038/2026.
La rilevabilità officiosa non elimina il principio del contraddittorio. Se la questione viene rilevata dal giudice, le parti devono poter interloquire, secondo la disciplina generale dell’art. 101 c.p.c. La sottrazione alle preclusioni riguarda il regime della documentazione necessaria alla condizione; non autorizza decisioni a sorpresa né comprime il diritto della controparte di esaminare e contestare i documenti prodotti.
8. Il momento ultimo della produzione
La formula più ampia utilizzata dalla giurisprudenza di legittimità è quella della produzione possibile purché il documento sia acquisito prima della decisione. È significativo che le Sezioni Unite n. 23825/2009 abbiano ammesso la produzione anche nel giudizio d’appello e che Cass. n. 29581/2021 abbia ripreso il medesimo schema.
Sul piano prudenziale, nel giudizio di primo grado la produzione entro la precisazione delle conclusioni assicura un margine particolarmente elevato di tutela del contraddittorio. Non è però corretto ricondurre tale prudenza alla riemersione delle ordinarie preclusioni: il fondamento della producibilità resta la natura di condizione dell’azione. Eventuali produzioni ancora successive richiedono una verifica più rigorosa della concreta possibilità di contraddittorio e dello stato in cui si trova il processo.
9. CTU, ordine di esibizione e accesso agli atti
Nella pratica, i titoli edilizi possono essere conservati negli archivi comunali e la loro acquisizione richiedere tempi incompatibili con le ordinarie scansioni istruttorie. L’accesso agli atti amministrativi costituisce lo strumento fisiologico per reperire licenze, concessioni, permessi di costruire, condoni, DIA, SCIA, certificati e relativi elaborati.
L’ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. e l’acquisizione di informazioni o documenti dalla pubblica amministrazione hanno presupposti propri e non devono essere confusi con la CTU. La consulenza può verificare la corrispondenza tra stato dei luoghi e titoli, l’entità delle difformità, la sanabilità e la divisibilità tecnica; non sostituisce automaticamente il titolo amministrativo. Accesso agli atti, istanze acquisitive e CTU possono quindi operare in modo complementare.
10. Divisione parziale e fabbricati abusivi
Le Sezioni Unite n. 25021/2019 hanno inoltre escluso che la presenza di un fabbricato abusivo debba necessariamente paralizzare l’intero scioglimento. Il coerede può chiedere la divisione degli altri beni, lasciando in comunione il fabbricato che non può essere validamente compreso nell’atto divisorio.
Cass. n. 21743/2026 ha riaffermato con nettezza il principio: ove nell’asse siano presenti edifici abusivi, ciascun coerede ha diritto di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione per l’intero complesso degli altri beni ereditari, con esclusione dei fabbricati abusivi, anche in assenza del consenso degli altri condividenti. La soluzione tutela contemporaneamente la disciplina urbanistica e il diritto alla divisione sancito dall’art. 713 c.c.
11. Titolo esistente, difformità e nullità testuale
La giurisprudenza più recente impone inoltre di distinguere la mancanza delle menzioni dalla difformità materiale dell’immobile. Cass. n. 28666/2024, richiamando Sez. Un. n. 8230/2019, ricorda la natura testuale della nullità urbanistica: quando nell’atto risultino gli estremi di un titolo realmente esistente e riferibile all’immobile, la validità non dipende automaticamente dalla perfetta conformità materiale della costruzione al titolo menzionato.
La distinzione non rende irrilevanti le difformità. Esse possono incidere sulla concreta divisibilità, sulla regolarizzazione e su altri profili pubblicistici. Serve però a evitare l’equazione, giuridicamente inesatta, tra qualsiasi difformità edilizia e automatica impossibilità della divisione.
12. Giurisprudenza 2024-2026
Cass. n. 28666/2024 ha ribadito, in una controversia divisoria, che in assenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia e degli atti equipollenti il giudice non può disporre la divisione del fabbricato, trattandosi di condizione dell’azione ex art. 713 c.c. sotto il profilo della possibilità giuridica.
Cass. n. 10499/2025 ha confermato l’assoggettamento degli atti di scioglimento della comunione ereditaria alla nullità urbanistica prevista dall’art. 46 d.P.R. n. 380/2001 e dall’art. 40 l. n. 47/1985. Cass. n. 24437/2025, nel diverso ma sistematicamente connesso ambito dell’art. 2932 c.c., ha nuovamente ammesso la prova della conformità catastale in corso di causa, persino nel giudizio di rinvio.
Nel 2026, Cass. n. 5038 ha confermato che la regolarità edilizia è condizione dell’azione divisoria e che mancanza della documentazione e mancato esame sono rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado. Cass. n. 21743/2026 ha ulteriormente consolidato l’impianto delle Sezioni Unite, ribadendo sia il controllo officioso sia la divisione parziale dei restanti beni.
La linea che prende avvio dalle Sezioni Unite n. 23825/2009 e prosegue con Cass. n. 6684/2019, n. 16068/2019, n. 20526/2020 e n. 29581/2021 afferma, in modo unanime, la sottrazione alle preclusioni.
13. Conclusioni
Il regime processuale delle menzioni urbanistico-edilizie nel giudizio di divisione deve essere ricostruito a partire dalla loro funzione. Esse non rappresentano una comune prova destinata soltanto a dimostrare un fatto controverso, ma concorrono a rendere giuridicamente possibile la pronuncia ad effetti reali.
Ne conseguono quattro proposizioni. Primo: la regolarità edilizia è condizione dell’azione divisoria. Secondo: la sua carenza è rilevabile d’ufficio, anche oltre la fase istruttoria. Terzo: la documentazione destinata a integrare la condizione è sottratta alle ordinarie preclusioni secondo la consolidata elaborazione della Cassazione e può essere acquisita nel corso del giudizio, fermo il contraddittorio. Quarto: quando l’impedimento urbanistico riguardi soltanto alcuni fabbricati, esso non paralizza necessariamente l’intera divisione, potendo essere sciolta la comunione sul restante compendio.
La soluzione più prudente resta quella di produrre la documentazione non appena acquisita e, in primo grado, comunque in tempo utile perché tutte le parti possano interloquire prima della decisione. Tale prudenza non modifica però la regola di fondo: la scadenza delle ordinarie preclusioni documentali non determina, di per sé, la decadenza dalla produzione dei titoli e delle menzioni urbanistico-edilizie necessari a integrare la condizione dell’azione.
Rassegna cronologica essenziale della giurisprudenza di legittimità
Pronuncia Materia Principio rilevante
Cass., Sez. Un., 11 novembre 2009, n. 23825 Art. 2932 c.c. / urbanistica Condizione dell’azione; documentazione producibile anche in appello prima della decisione; sottrazione alle ordinarie preclusioni.
Cass., Sez. II, 7 marzo 2019, n. 6684 Art. 2932 c.c. / titolo edilizio Conferma della producibilità in corso di causa e della sottrazione alle preclusioni.
Cass., Sez. II, 14 giugno 2019, n. 16068 Certificazione urbanistica Condizione dell’azione e integrazione documentale nel corso del giudizio.
Cass., Sez. Un., 7 ottobre 2019, n. 25021 Divisione ereditaria Applicazione della nullità urbanistica alla divisione; regolarità edilizia quale condizione dell’azione; divisione parziale dei beni regolari.
Cass., Sez. II, 29 settembre 2020, n. 20526 Art. 2932 c.c. Produzione anche in appello prima della decisione; documentazione sottratta alle normali preclusioni.
Cass., Sez. II, 22 ottobre 2021, n. 29581 Art. 2932 c.c. / conformità Ribadisce il regime della condizione dell’azione e la producibilità successiva.
Cass., Sez. II, 7 novembre 2024, n. 28666 Divisione ereditaria Regolarità edilizia come condizione dell’azione ex art. 713 c.c.; richiamo alla nullità testuale.
Cass., Sez. II, 22 aprile 2025, n. 10499 Divisione giudiziale Conferma dell’applicabilità della nullità urbanistica allo scioglimento della comunione ereditaria.
Cass., Sez. II, 3 settembre 2025, n. 24437 Art. 2932 c.c. / conformità catastale Prova della conformità ammessa in corso di causa, anche nel giudizio di rinvio.
Cass., Sez. II, 6 marzo 2026, n. 5038 Divisione Regolarità edilizia come condizione dell’azione; rilevabilità officiosa della carenza in ogni stato e grado.
Cass., Sez. II, 25 giugno 2026, n. 21743 Divisione ereditaria Controllo officioso della documentazione; divisione parziale dell’intero restante compendio con esclusione dei fabbricati abusivi.
Riferimenti normativi essenziali
Art. 713 c.c.; artt. 784 ss. c.p.c.; art. 101 c.p.c.; art. 210 c.p.c.; art. 2932 c.c.; art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; art. 40 l. 28 febbraio 1985, n. 47; art. 30 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
Nota metodologica e fonti
Il contributo distingue le pronunce rese direttamente in materia di divisione da quelle rese in tema di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. Queste ultime sono richiamate esclusivamente per il principio generale relativo alla natura della condizione dell’azione e al conseguente regime delle produzioni documentali. La ricostruzione è aggiornata ad agosto 2026.
Sez. Un. n. 23825/2009: testo reperibile presso Fondazione Forense Firenze.
Sez. Un. n. 25021/2019: principio sulla divisione ereditaria e nullità urbanistica, successivamente richiamato dalla giurisprudenza di legittimità.
Cass. n. 28666/2024: testo integrale reperibile su Doctrine / Diritto Pratico.
Cass. n. 10499/2025: massima Rv. 674732-01.
Cass. n. 24437/2025: conformità catastale e produzione in corso di causa.
Cass. n. 5038/2026: regolarità edilizia quale condizione dell’azione nella divisione.
Cass. n. 21743/2026: testo integrale e principi su controllo officioso e divisione parziale.
