La sospensione dei servizi condominiali

condominio locazioni
Avv. Annalisa Cornia 
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, ai sensi e per gli effetti del nuovo art. 63 disp. att. c.c., l'amministratore può sospendere al condominio moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

A seguito della riforma intervenuta con la l. 220/2012 è stato eliminato il riferimento al regolamento di Condominio: prima del 18 giugno 2013, infatti, la sospensione del servizio poteva avvenire solo se espressamente prevista nel regolamento condominiale.
Sulla scorta di questa innovazione l'amministratore può autonomamente decidere di sanzionare l'inadempienza dei singoli condomini al fine di tutelare i soggetti in regola con i pagamenti da eventuali sospensioni collettive da parte dei fornitori.

Quali i presupposti?
Una morosità che si protragga per più di un semestre e la possibilità di individuare servizi che possano essere utilizzati in modo separato.
Di palmare evidenza come la soluzione più conveniente ed incisiva sia rappresentata dalla sospensione del servizio di riscaldamento – che peraltro costituisce una voce di spesa che grava sensibilmente sui costi di gestione –.
Tuttavia la giurisprudenza di merito ha inizialmente segnato un arresto all'applicazione della normativa de qua: il Tribunale di Milano, con ordinanza cautelare a seguito di ricorso ex art. 700 c.p.c., ha infatti ordinato al Condominio l'immediato riallaccio dell'impianto di riscaldamento al  condomino moroso.

Veniva infatti rimarcata la mancanza di bilanciamento tra il diritto fatto valere dal Condominio – diritto di credito – e la lesione del diritto alla salute del condomino inadempiente.
Contrariamente  si è invece pronunciato, in due diverse occasioni (ordinanze del 13/02/2014 e 17/02/2014), il Tribunale di Brescia.

In entrambi i casi veniva accolto il ricorso presentato dal Condominio in quanto “la lettera della norma non consente di ravvisare alcun nesso di corrispettività fra il servizio di cui si chiede l'autorizzazione alla sospensione e la natura dei servizi per i quali il condomino risulti moroso". La regola, infatti, istituisce una forma di autotutela del Condominio, funzionale al recupero degli oneri nel suo complesso, senza invocare un rapporto sinallagmatico tra prestazione inadempiuta e prestazione sospesa.

Detta ultima soluzione pare, ad avviso di chi scrive, più in linea con la ratio della norma in esame: la riforma intervenuta ha infatti aumentato l'autonomia dell'amministratore proprio al fine di rendere più snello e celere il procedimento di sospensione dei servizi comuni al fine, da un lato, di tutelare i condomini adempienti e,dall'altro, di dare un segnale forte ai condomini morosi spingendoli a provvedere quanto prima al saldo di quanto dovuto.
D'altronde l'impossibilità di applicare l'art. 63 a tutti gli impianti di primaria utilità (oltre al riscaldamento si pensi al servizio di erogazione dell'acqua calda e di acqua potabile) renderebbe di fatto inutilizzabile la disposizione in esame.

Avv. Annalisa Cornia

(02/09/2014 - Avv. Annalisa Cornia)
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