I parcheggi sono uno dei problemi maggiori nei condomini, per cui desta qualche perplessità il fatto che il codice civile non detti nessuna norma specifica sulla gestione dei posti auto in condominio, né una regolamentazione in proposito si rinvenga in altre fonti normative.
Di conseguenza, l'unico strumento per dirimere le controversie sul punto è quello di applicare in via analogica le altre norme che disciplinano il condominio, anche avvalendosi del contributo della giurisprudenza, a meno che i regolamenti condominiali non contengano disposizioni specifiche per la regolamentazione dei posti auto.
Dibattito e riforma
Quella dei parcheggi è questione che interessa il legislatore da decenni, almeno a partire dalla seconda metà degli anni '60, quando a seguito del rapido sviluppo della circolazione automobilistica e delle problematiche ad essa connesse, con la l. n. 765/1967 (c.d. "legge ponte") si introdusse per la prima volta il principio della necessaria individuazione di aree destinate a parcheggio pubblico nella pianificazione urbanistica, con la previsione della destinazione obbligatoria di appositi spazi nei fabbricati di nuova costruzione in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio a favore di tutti i condomini, non prevista nella precedente legge urbanistica (l. n. 1150/1942).
Agli stessi principi si informarono gli ulteriori interventi legislativi, tra i quali si può ricordare:
- la legge sul "condono edilizio" del 1985 che introdusse disposizioni tese a considerare gli spazi destinati ai parcheggi come "pertinenze";
- la l. n. 122/1989, c.d. "legge Tognoli" di modifica della l. n. 1150/1942 con l'aumento della quantità delle aree da destinare a parcheggio nelle nuove costruzioni;
- la l. n. 246/2005 che, pur lasciando inalterate le disposizioni sulla destinazione delle aree condominiali a parcheggio, ha eliminato il vincolo all'uso a favore degli utilizzatori degli alloggi, consentendo ai proprietari degli immobili cui i parcheggi accedono di disporne pienamente, potendo anche alienarli, separatamente rispetto all'unità abitativa, a terzi estranei al fabbricato condominiale.
L'argomento parcheggi è stato oggetto di intenso dibattito anche in giurisprudenza, la quale dopo iniziali oscillazioni circa l'esistenza di un vincolo privatistico (v., tra le altre, Cass. n. 2452/1981), ha affermato che, in mancanza di espressa riserva di proprietà o di riferimento negli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree parcheggio devono essere considerate parti comuni dell'edificio condominiale ex art. 1117 c.c. (Cass. n. 730/2008; Cass. n. 23660/2016; Trib. Salerno n. 5036/2017).
Il nuovo testo legislativo, pertanto, inserendo le aree destinate al parcheggio tra le res communis del condominio, recepisce i frutti dell'evoluzione normativa e della relativa interpretazione giurisprudenziale.
Secondo quanto previsto dall'articolo 1117 del codice civile, le aree destinate a parcheggio rientrano tra i beni che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, se non risulta il contrario dal titolo.
Su di esse, pertanto, ciascun condomino ha un diritto al quale non può rinunciare e che è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene, salvo che il titolo non disponga diversamente.
Solo un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità, può stabilire una regolamentazione diversa riservando ad esempio alcuni posti auto a certi condomini a detrimento di altri.
Tipologie di parcheggio condominiale
Quanto alle tipologie di parcheggio condominiale, queste possono essere differenti (box auto, parcheggi delimitati a strisce, parcheggi liberi, ecc.), in base alla natura stabilita in fase di costruzione o, nell'eventualità che la superficie adibita a tale scopo non sia in grado di contenere tutti i veicoli dei condomini, di realizzazione ex novo di spazi da adibire a parcheggi, secondo le disposizioni e le maggioranze dettate in tema di innovazioni dall'art. 1120 c.c., ovvero di modifica della destinazione d'uso di una parte comune, secondo le maggioranze previste dal nuovo art. 1117-ter, purché non rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o alterino il decoro architettonico dell'edificio.
L'uso del cortile comune
In merito, è considerata pacifica, in giurisprudenza, l'utilizzabilità a parcheggio del cortile comune, tra le cui destinazioni accessorie, oltre a quella principale di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, "rientra quella di consentire ai condomini l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi, senza che tale uso possa ritenersi condizionato dall'eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato" (Cass. n. 13879/2010).
L'area del giardino di condominio
Tra le parti comuni da destinare a parcheggio, si fa rientrare anche l'area del giardino condominiale, "interessata solo in piccola parte di alberi d'alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva" che non dà luogo ad "innovazione vietata dall'art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune, ed anzi da essa, derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini" (Cass. n. 15319/2011).
Turni e limiti posti auto
La natura del parcheggio quale bene comune condominiale fa sì che non sia possibile che solo alcuni condomini godano dei posti auto estromettendo gli altri. In tal caso, infatti, si procederebbe a un'illegittima limitazione dell'uso e del godimento spettante a ciascun proprietario sul parcheggio.
Tuttavia, l'articolo 1130 del codice civile attribuisce all'amministratore, tra gli altri, il compito di "disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini".
Di conseguenza, se sorgono contestazioni per l'assenza di posti auto per tutti gli abitanti del condominio si deve procedere all'individuazione di sistemi di turnazione che permettano a tutti di godere adeguatamente dei posti auto comuni, senza estromettere nessuno.
Turnazione che però deve essere deliberata dall'assemblea dei condomini e comunque nel rispetto di determinati limiti. A ribadirlo è la Cassazione nella sentenza n. 9069/2022 in cui sancisce che: "Secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte, è, dunque, consentito all’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. Una siffatta delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse. La regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell'unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art. 1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene. La delibera non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini."
Eventuali limitazioni sono possibili quindi solo all'unanimità, mediante l'introduzione di una disposizione specifica all'interno del regolamento condominiale.
Non è possibile escludere quindi qualcuno con una "normale" delibera tanto che quanto la Corte di cassazione nella sentenza numero 23660/2016, ha chiarito che deve considerarsi nulla una delibera condominiale che escluda i titolari dei locali commerciali dalla delimitazione di posti auto nel cortile comune, riservandola ai soli proprietari delle unità immobiliari a uso abitativo. In tal modo, infatti, si procede a un'assegnazione individuale a uso esclusivo di parti di un'area a uso comune, impedendone il godimento da parte di alcuni condomini.
I condomini che dovessero essere esclusi dall'area di parcheggio di condominiale possono sempre far valere le loro ragioni in giudizio impugnando la delibera.
Posti auto per non residenti
La natura di bene comune condominiale assegnata dal codice civile alle aree destinate a parcheggio comporta, inoltre, che su di esso vantino i medesimi diritti tutti i proprietari, a prescindere dalla loro residenza.
Il che vuol dire che coloro che risiedono nell'edificio condominiale, laddove i posti auto siano insufficienti a soddisfare pienamente tutti i condomini, non possono decidere di escludere dal loro godimento coloro che risiedono altrove. Da nessuna parte, infatti, si fa riferimento al criterio della residenza per poter godere dei posti auto condominiali.
Casomai, se l'appartamento è dato in affitto a terzi, saranno locatore e conduttore a contendersi il posto e a decidere come ripartire tra di loro il diritto a utilizzare l'area condominiale adibita a parcheggio.
Diverso ovviamente è il caso del parcheggio all'interno dell'area condominiale di coloro che si recano in visita ai proprietari delle unità condominiali, come parenti, amici e colleghi di lavoro. Di regola, se il regolamento non riserva espressamente i posti auto del condominio ai condomini, anche questi ultimi potranno parcheggiare all'interno dell'area condominiale, ovviamente sempre nel rispetto delle regole del codice della Strada e della buona educazione.
Usucapione del posto auto
Se un condomino lascia per venti anni consecutivi la propria auto su un determinato posto auto condominiale può tuttavia usucapirlo, ma anche in questo caso nel rispetto di determinate condizioni.
A tal fine, infatti, non basta essersi limitati a usare sempre lo stesso parcheggio per tutto il tempo necessario all'usucapione, ma è necessario che il posto sia stato in qualche modo delimitato, ad esempio con corde o paletti.
Infatti, il presupposto indispensabile perché si abbia possesso idoneo all'acquisto per usucapione è che il godimento del posto auto sia avvenuto in maniera esclusiva e incompatibile con il possesso degli altri condomini. Non è insomma sufficiente aver utilizzato lo spazio comune più degli altri, ma è indispensabile che i vicini di casa siano stati esclusi lecitamente da quel determinato parcheggio.