Condominio: uso di piscina e campo da tennis anche in base ai millesimi

Piscina e campo da tennis condominiali

L'assemblea condominiale può stabilire regole per l'utilizzo di servizi comuni come piscina e campo da tennis anche tenendo conto dei millesimi di proprietà, a condizione che non venga impedito agli altri condomini di usufruirne.

È quanto chiarito dalla Corte di cassazione con l'ordinanza n. 4966 del 2026.

Il caso esaminato

La vicenda nasce dall'impugnazione di una delibera assembleare che aveva introdotto nuove modalità di utilizzo delle strutture sportive del condominio.

Il regolamento prevedeva l'uso del campo da tennis tramite turni settimanali, con una distribuzione delle ore proporzionata ai millesimi posseduti. Analogamente, anche il numero di ospiti ammessi nella piscina era collegato alla quota millesimale di ciascun condomino.

Alcuni proprietari avevano contestato la decisione sostenendo che il criterio dei millesimi dovrebbe essere utilizzato solo per la ripartizione delle spese e non per stabilire le modalità di utilizzo dei beni comuni.

Il principio del "pari uso"

La Cassazione ha respinto il ricorso richiamando l'articolo 1102 del codice civile, secondo cui ciascun partecipante alla comunione può utilizzare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso.

Il principio del cosiddetto "pari uso" non implica che tutti i condomini debbano utilizzare il bene nello stesso modo o nello stesso momento. Ciò che conta è che l'uso più intenso da parte di alcuni non escluda il diritto degli altri a beneficiare del servizio.

Il ruolo dell'assemblea condominiale

Secondo la Corte, l'assemblea dispone di un certo margine di discrezionalità nell'organizzare l'utilizzo dei servizi comuni. Per questo può introdurre criteri organizzativi, anche collegati ai millesimi di proprietà, se finalizzati a gestire in modo equilibrato l'accesso alle strutture.

Tali regole sono legittime finché non determinano una vera e propria esclusione o limitazione sostanziale del diritto degli altri condomini di utilizzare i beni comuni.