Non è sufficiente la dichiarazione dell'impresa per il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento

I fatti

Un condomino esponeva di essere stato, fino al novembre 2018, proprietario di un immobile facente parte di un Condominio sito in Napoli. Rappresentava di aver comunicato la volontà di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento a decorrere dal mese di novembre 2016, e di aver chiesto di essere esonerato dal pagamento delle relative spese ordinarie riservandosi di presentare perizia tecnica valutativa che attestasse la fattibilità del distacco senza aggravio di costi né squilibri di funzionamento. Lamentava di non aver ricevuto alcun riscontro dall'amministratore e di aver versato mensilmente le quote relative alle spese di riscaldamento sino al mese di novembre 2018, allorquando procedeva alla vendita dell'immobile. Quindi, chiedeva al Tribunale di Napoli la conseguente legittimità del distacco operato dall'impianto centralizzato di riscaldamento e la restituzione delle somme versate.

La decisione del tribunale di Napoli

Il Tribunale partenopeo con la sentenza n. 350/2025 pubblicata il 14.01.2025 ha rigettato la richiesta del condomino ritenendola infondata.

Il diritto azionato dal condomino trova la sua fonte normativa nell'art. 1118, comma 4, c.c il quale dispone: "Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma"

Si tratta di un diritto certamente riconosciuto, ma limitato sotto diversi profili:

1) in primo luogo esso può trovare lecita attuazione solo ove non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto oppure aggravi di spesa per gli altri condomini;

2) in secondo luogo (e in ogni caso), anche qualora non derivino notevoli squilibri di funzionamento oppure aggravi di spesa per gli altri condomini, in caso di distacco residuano in capo al rinunziante i residui obblighi di concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma

3) infine, anche nel caso di lecito distacco, residua in capo al rinunziante l'ulteriore l'obbligo di concorrere alle spese di riscaldamento afferenti al consumo involontario.

Al riguardo la Cassazione, anche di recente, ha precisato che il condomino, che si distacca dal riscaldamento centralizzato, è tenuto sempre a pagare i consumi involontari.

Pertanto, è onere del condomino che intenda distaccarsi dare prova che il distacco medesimo avvenga entro i parametri normativi e tecnici indicati. A tal riguardo la Suprema Corte con la sentenza n. 22285/ 2016 ha precisato che: "L'art. 1118 c.c., come modificato dalla l. n. 220 del 2012, consente al condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato - di riscaldamento o di raffreddamento - condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell'insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l'assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi".

Nel caso in esame, nessuna prova è stata fornita dal condomino che non ha provato di aver ottemperato alla normativa e di aver rispettato i limiti tecnici imposti dalla medesima. Difatti, non è certamente sufficiente la cartula avente ad oggetto "distacco dall'impianto centralizzato" sottoscritta dall'impresa che ha provveduto al distacco e riportante la dicitura "Il condomino si è distaccato dall'impianto centralizzato di riscaldamento e dal suo distacco non derivano squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per altri condomini"; tale dichiarazione, infatti, in assenza di specifici riferimenti e calcoli aventi ad oggetto l'impianto condominiale e le modifiche effettivamente realizzate al medesimo in seguito all'effettuato distacco, si risolve in una semplice dichiarazione senza un sostegno di prove. Va rilevato, tra l'altro, che tale documento, oltre a non contenere nessun tipo di calcolo, nemmeno indica il numero di elementi calorifici soppressi o la quota di consumo involontario; per tale ragione, ai fini della prova richiesta in ordine al rispetto dei parametri tecnico/legali necessari a dimostrare la legittimità del distacco, la dichiarazione contenuta nella cartula in questione è "come se non esistesse".


Avv. Gianpaolo Aprea
Vico Acitillo n. 160 -Napoli
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