L'accollo del mutuo, disciplinato dall'art. 1273 c.c., può essere liberatorio o cumulativo, nel primo caso l'accollato è liberato dalle obbligazioni che derivano dal contratto di mutuo, nel secondo resta coobbligato in solido
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Accollo del mutuo: cos'è

L'accollo del mutuo consiste nel subentro di un altro mutuatario, detto accollante al contraente originario, detto accollato, nel rimborso del finanziamento per l'acquisto di un immobile. Tale situazione si verifica ovviamente nel momento in cui il passaggio di proprietà avviene prima che il mutuo sia stato estinto.

Regolato dall'articolo 1273 del Codice civile comporta l'assunzione dell'obbligo, da parte dell'acquirente, del rimborso delle rate e dell'adempimento degli impegni a carico di colui che ha stipulato, in origine, il finanziamento con la banca.

Tipi di accollo

Esistono due tipologie diverse di accollo del mutuo:

Analizziamole separatamente.

Accollo cumulativo del mutuo

Nell'accollo cumulativo, il precedente proprietario, ovvero colui che per primo ha acceso il mutuo e che è definito "accollato" resta obbligato alla restituzione dell'ammortamento alla banca. Nel caso quindi in cui, il nuovo debitore non sia in grado di pagare, l'accollato subentra negli obblighi contrattuali previsti dal mutuo.

Accollo di mutuo liberatorio

L'accollo di mutuo liberatorio invece, come si può intuire dal termine, svincola in modo definitivo l'accollato dai suoi debiti. Gli obblighi previsti dal contratto di mutuo vengono infatti trasferiti completamente a carico dell'accollante.

A questo proposito è necessario chiarire che la condizione "liberatoria" del mutuo deve essere specificata nel dettaglio sul contratto d'acquisto. In caso contrario la stessa non può considerarsi valida. Il comma 2 dell'art 1273 c.c dispone infatti che: "L 'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo."

Mutuo del costruttore e accollo

L'accollo del mutuo non è un contratto che trova diffusione solo tra privati. Quando un costruttore edile deve realizzare degli immobile infatti, il più delle volte, stipula un mutuo ipotecario che viene poi ripartito sulle singole unità abitative. Accade quindi che il soggetto che intende comprare un appartamento si accolli il mutuo relativo all'unità che intende acquistare, liberando quindi il costruttore della relativa quota di mutuo. Operazione che, se si ripete per tutte le unità costruite, alla fine libererà completamente il costruttore dal pagamento del mutuo.

Accollo in presenza di mutuo cointestato

L'accollo, soprattutto se liberatorio e riguarda un mutuo cointestato ha più soggetti, richiede il benestare da parte della banca. Ovviamente chi vende l'immobile deve pagare la quota che gli viene ceduta dal cointestatario e sostenere le relative imposte e spese notarili.

Aspetti a cui prestare attenzione

Chi decide di accollarsi un mutuo deve fare attenzione sempre a diversi aspetti dell'accordo.

Prima di tutto è necessario accertarsi della regolarità dei pagamenti del precedente proprietario. Questo evita di subire le conseguenze negative tipiche che colpiscono un cattivo pagatore.

Occorre poi considerare la posizione della banca in relazione alle condizioni contrattuali. L'istituto di credito infatti potrebbe anche considerare le vecchie condizioni non più adeguate al nuovo compratore. In questo caso l'accollo potrebbe rivelarsi davvero un cattivo investimento. Ragione per la quale chi decide di accollarsi il mutuo deve verificare anche il tipo e l'entità dei tassi d'interesse applicati dalla banca.

Sembra scontato, ma l'accollante deve avere cura anche di appurare che il mutuo che decide di accollarsi sia stato stipulato esattamente per il lotto che intende acquistare.

La banca può rifiutare l'accollo?

Alla base di ogni contratto, come ben sappiamo, c'è la fiducia tra contraenti, situazione che nel caso dell'accollo del mutuo in effetti è messa in discussione. La banca infatti che ha concesso il mutuo a un certo soggetto, magari suo cliente da anni, si ritrova ad avere dall'altra parte un soggetto che non conosce e con il quale non ha avuto rapporti precedenti. Doveroso pertanto che l'istituto di credito assuma le sue informazioni sulla persona dell'accollante per accertarsi che costui sia persona seria, puntuale e non abbia avuto in precedenza problemi legati al rimborso di prestiti o finanziamenti. Indagini che, come si può comprendere, la banca effettua in caso di accollo liberatorio. Nell'ipotesi di accollo cumulativo infatti, restando coobbligato il contraente originario il problema non si pone.

Vantaggi dell'accollo

Chiaro quindi che quando si decide di accollarsi un mutuo è necessario accertarsi che lo stesso risulti conveniente e utile.

Il primo e indubbio vantaggio per l'accollante è rappresentato dal risparmio delle spese per l'istruttoria della pratica di mutuo, per il notaio e le perizie che vengono effettuate dalla banca sull'immobile prima di concedere il finanziamento all'acquirente.

Per l'accollato invece, ossia colui che vende l'immobile gravato dal mutuo, l'aspetto positivo dell'accollo è rappresentato dalla possibilità di liberarsi da tutti gli obblighi derivanti dal mutuo, che verrà estinto dall'accollante.

Costi e tempi dell'accollo

I costi dell'accollo del mutuo per il soggetto accollante sono ovviamente inferiori rispetto a quelli che devono sostenersi quando si apre una pratica di mutuo ex novo per l'acquisto di un immobile. Nel caso dell'accollo chi compra casa risparmia infatti i costi relativi alla sottoscrizione del mutuo davanti al notaio. Per quanto riguarda invece le tempistiche dell'accollo non è possibile fornire un dato preciso. Ogni banca ha i propri tempi nell'eseguire l'istruttoria.

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Foto: 123rf.com
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