Il passaggio di consegne non prova il credito del vecchio amministratore nei confronti del condominio né è idoneo a tal fine il disavanzo di cassa
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Il passaggio di consegne non ha valenza probatoria

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Il verbale di passaggio delle consegne tra l'amministratore uscente e quello appena nominato non ha valenza probatoria ai fini della risarcibilità, in favore del precedente mandatario, delle anticipazioni eventualmente sostenute da quest'ultimo nell'interesse del Condominio.

È quanto emerge dalla recentissima Sentenza del Tribunale di Roma n. 1449 del 27.01.2021.

Alla base della decisione vi era la domanda proposta dall'amministratore uscente nei confronti del Condominio che aveva gestito sino alla mancata conferma nell'incarico, per sentirlo condannare alla restituzione, in proprio favore, di una somma determinata che assumeva di aver anticipato, nell'interesse della compagine condominiale, nel periodo della sua gestione.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, ha rigettato integralmente la richiesta, non avendo l'attore fornito la prova dei fatti costitutivi della predetta domanda.

In particolare, si legge nella sentenza che: "L'attore, già nella prospettazione dei fatti, dichiara di aver effettuato delle anticipazioni nell'interesse del Condominio

ma non allega né documenta di essere mai stato autorizzato dall'assemblea (o che questa abbia operato alcuna ratifica di tale operato). Né comprova, in ogni caso, di aver effettivamente eseguito spese con propria provvista a favore dell'ente gestorio. Appare, dunque, sfornita di idoneo supporto probatorio la richiesta di restituzione della somma indicata nell'atto di citazione".

Natura riepilogativa del passaggio di consegne

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Il Giudice, nel motivare la decisione oggetto del presente focus, enuncia alcuni principi fondamentali che governano la materia.

In primo luogo, si ribadisce che il verbale di passaggio di consegne intervenuto tra l'amministratore uscente ed il subentrante, e che l'attore assume quale elemento probatorio del proprio diritto di credito nei confronti del Condominio, non ha valenza di ricognizione di debito. Piuttosto, trattandosi di un documento non proveniente dall'assemblea dei condomini, unica legittimata al riconoscimento di un debito comune nei confronti dei terzi, ma dall'amministratore in carica, ha natura meramente riepilogativa.

A riprova di ciò, il nuovo amministratore, dopo avere effettuato le necessarie verifiche della documentazione ricevuta dall'amministratore revocato, deve sempre portare all'approvazione della compagine condominiale tutte le voci di spesa e le poste debitorie che il suo predecessore ha inserito nella situazione contabile riferibile alla gestione precedente di sua competenza, e che, stante la conclusone del rapporto, l'assemblea non abbia ratificato.

Si legge, al riguardo, in un passo della sentenza: "Devesi a tal proposito ricordare che il cd. verbale di passaggio di consegne, lungi dall'avere la natura e l'efficacia di una ricognizione del debito, ha un valore meramente riepilogativo, provenendo esso non dall'organo assembleare ma dall'amministratore in carica, cui spetta di eseguire le necessarie verifiche dei documenti presentati dall'amministratore uscente e di sottoporli al vaglio dell'assemblea."

Il disavanzo di cassa non prova crediti del vecchio amministratore

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In secondo luogo, sottolinea il Tribunale, con una completa ricostruzione della normativa sul mandato e dell'applicabilità della stessa ai rapporti tra amministratore e condominio, che neanche un "disavanzo di cassa", attestante che le uscite sono state maggiori rispetto alle entrate effettivamente riscosse dai condòmini, è sufficiente a far presumere l'esistenza di crediti in capo all'amministratore uscente.

Ed infatti: "Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, in tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c. sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati , presentando un rendiconto del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale."

In altre parole, posto che l'art. 1720 c.c., espressamente, sancisce che il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali, dal giorno in cui sono state sostenute, l'amministratore mandatario dovrà fornire rigorosa prova delle anticipazioni sostenute nell'interesse del condominio, allegando idonee pezze giustificative, spettando sempre e comunque -anche in tale ipotesi- all'assemblea dei condòmini il potere di approvazione delle stesse.

In proposito, osserva il Tribunale di Roma: "È, infatti, sempre l'assemblea dei condomini che ha il potere di approvare, anche successivamente, l'operato dell'amministratore che abbia effettuato spese di manutenzione ordinaria o straordinaria sulle cose comuni senza la preventiva approvazione da parte della stessa assemblea, o anticipato somme in assenza di provvista e di disporre in favore dell'amministratore il rimborso (…)."

Ovviamente, nel caso di specie, il Giudice adito non ha ritenuto la produzione istruttoria sufficiente a potersi considerare assolto l'onere probatorio gravante sull'attore, ai sensi dell'art. 2697 c.c.

Nessuna ricognizione di debito

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Resta, dunque, confermato che il verbale di passaggio di consegne, nel quale vengano esposti crediti in favore dell'amministratore uscente, non costituisce prova dell'esistenza degli stessi, posto che la giurisprudenza di legittimità ha, in diverse occasioni, ribadito che: "le dichiarazioni contenute nel verbale non possono assumere valenza e contenuto di ricognizione del debito (art. 1988 c.c.) nei confronti del Condominio, in ordine ad eventuali crediti dell'amministratore uscente, poiché l'amministratore in carica, atteso il suo ruolo di mero mandatario dell'ente di gestione, non ha potere di disposizione del diritto controverso, che costituisce il necessario presupposto per rendere valide dichiarazioni confessorie" (cfr. Cass. 5759/1980).

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