Il mutuo è una forma di finanziamento sempre più diffusa per la ristrutturazione dei condomini, che, però, pone non pochi problemi. Analizziamoli
condominio con giardino

Cos'è il mutuo condominiale

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Il mutuo condominiale è un normale contratto di mutuo che, secondo la definizione contenuta nell'art. 1813 del codice civile prevede la consegna da una parte di una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili con l'obbligo, da parte di chi le riceve, di restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. Nel contratto di mutuo, che prevede la consegna di una determinata somma di denaro, chi la riceve si impegna, in genere ratealmente, a riconsegnare la stessa somma maggiorata di una somma ulteriore a titolo di interessi. L'unica differenza rispetto ai contratti di mutuo richiesti, ad esempio, per l'acquisto di una casa quindi è che, in quello condominiale il richiedente non è una persona fisica, ma un condominio.

Il problema della personalità giuridica del condominio

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Nel caso del condominio, in particolare, il mutuo è richiesto e impiegato per l'esecuzione di opere di ristrutturazione e di efficientamento energetico. Uno strumento di finanziamento estremamente innovativo, poiché considera implicitamente il condominio come un soggetto in grado di stipulare e ricevere finanziamenti, in contrapposizione a quanto previsto dalla legge e dalla giurisprudenza, che continuano a negargli una sua soggettività giuridica.

Dalla lettura del dato normativo, infatti risulta che il condominio non può essere considerato come soggetto con personalità giuridica perfetta, visto che non può assumere obbligazioni né essere titolare di diritti autonomi rispetto a condòmini che ne fanno parte. Non avrebbe senso altrimenti il riconoscimento ai singoli di poter agire per la tutela dei propri diritti individuali e di dover rispondere delle obbligazioni condominiali nei limiti delle quote di cui sono titolari. Tesi, confermata anche dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 9148/2008, che definisce il condominio come un ente di gestione privo di personalità giuridica e di un suo patrimonio, e i condòmini i soli titolari dei diritti sulle parti comuni dello stesso.

Quali garanzie per il mutuo condominiale?

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Il problema della personalità giuridica si riflette inevitabilmente anche sulla possibilità di ipotecare l'edificio condominiale, potenziale valido motivo di rigetto del mutuo condominale da parte delle banche. Sempre in materia di garanzie però il condominio potrebbe avere serie difficoltà anche a ottenere un mutuo condominiale chirografaro, che al posto dell'ipoteca, chiede altri tipi di garanzie, come la fideiussione, garanzia personale del terzo, che in caso d'inadempimento del debitore principale si impegna a pagare la banca al suo posto, che in caso di mutuo condominiale, pare complicata da applicare.

C'è da dire però che le banche, pur non ignorando le problematiche giuridiche esposte, non sono restie a concedere mutui condominiali ipotecari (accendendo l'ipoteca su parti comuni dell'edificio) o chirografari, in cambio di forme di garanzie reale come il pegno, o personali come la fideiussione. Questo perché comunque le banche in genere si tutelano "a monte", stabilendo un numero massimo di rate e importi di mutuo limitati.

Il ruolo dell'assemblea condominiale

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Poiché il mutuo condominiale è previsto per la realizzazione di opere di ristrutturazione o efficientamento energetico dell'edificio, va da se che esso deve essere preventivamente sottoposto al vaglio e alla successiva votazione da parte dell'assemblea.

Occorre tuttavia precisare che di solito l'iter da seguire per il mutuo condominiale ha inizio con l'approvazione dei lavori di ristrutturazione o delle opere di efficientamento energetico da effettuare nel condominio e con l'affidamento dell'incarico all'amministratore di procedere. Sarà infatti compito del rappresentante condominiale chiedere i preventivi ai vari istituti di credito per sottoporli successivamente all'approvazione dell'assemblea.

Il quorum deliberativo dell'assemblea

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In caso di mutuo condominiale, visto che può essere richiesto per efficientare o ristrutturare parti comuni dell'edificio soggette ad utilizzazione separata o sui singoli appartamenti privati, la delibera di autorizzazione al mutuo deve essere presa all'unanimità, su tutti i punti del contratto di mutuo: modalità di rimborso, tipo (fisso o variabile) e misura del tasso di interessi, piano di ammortamento e responsabilità dei condomini in caso di mancato pagamento.
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Foto: 123rf.com
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