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Compravendita immobiliare: solo la nota di trascrizione è opponibile ai terzi

Per la Cassazione, il notaio è responsabile per l'errata trascrizione e per i fatti avvenuti anteriormente alla rettifica
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di Enrico Pattumelli - Qual è la rilevanza dei dati catastali ai fini dell'opponibilità ai terzi? I terzi devono identificare un immobile in base a come questo è descritto nel contratto di compravendita o, invece, in virtù di quanto risultante dalla nota di trascrizione dell'atto? Sono queste le questioni di diritto trattate dalla Cassazione nell'ordinanza n. 17054/2018 (sotto allegata) che ha concluso per la responsabilità del notaio per l'errata trascrizione dell'atto.

Il caso di specie

Due fratelli stipulavano fra loro un contratto di compravendita di un immobile.

Il notaio errava nell'indicazione dei mappali catastali e, successivamente, provvedeva alla rettifica.

Nel periodo antecedente a siffatta rettifica un creditore dell'acquirente, che a causa dell'errore appariva essere il proprietario del bene, avviava una procedura esecutiva volta ad ottenere il relativo pignoramento.

Il venditore, ancora proprietario dell'immobile, si trovava così costretto ad attivarsi per impedire la prosecuzione dell'espropriazione la quale, se portata a compimento, lo avrebbe illegittimamente privato della relativa proprietà.

La suddetta situazione aveva costretto il venditore a sostenere delle spese legali oltre che a vedersi negata una richiesta di credito bancario.

Il presunto danneggiato decideva così di agire in giudizio contro il notaio, invocando la responsabilità professionale di quest'ultimo, al fine di ottenere il risarcimento dei danni cagionati.

Il Tribunale riconosceva la responsabilità del notaio e condannava lo stesso al risarcimento dei danni, determinandoli equitativamente.

La Corte d'Appello, in riforma della sentenza di primo grado, escludeva la responsabilità del professionista, non ritenendo sussistente il nesso causale intercorrente tra l'errore ed i danni patiti dall'appellato.

Quest'ultimo proponeva ricorso in Cassazione.

La decisione della Cassazione

La Corte di legittimità con l'ordinanza in commento, accoglie il ricorso principale, disattendendo le conclusioni della sentenza d'appello ed aderendo così a quanto statuito dal giudice di prime cure.

Come noto, la pubblicità immobiliare si attua con il sistema della trascrizione e si caratterizza per essere disciplinata attraverso dei principi formali.

E' proprio in virtù di tali principi che il terzo, per individuare l'oggetto di un atto giuridico, deve fare esclusivo affidamento sul contenuto dell'atto con cui una siffatta notizia viene resa nota nei registri immobiliari.

La pubblicità svolge i propri effetti per il tramite della nota di trascrizione che corrisponde, infatti, ad una rappresentazione riassuntiva dell'atto da trascrivere.

Per tali ragioni i terzi, non essendo coinvolti in un rapporto giuridico, non potranno desumere gli elementi necessari e indispensabili di detto rapporto dal semplice contratto di compravendita.

In altri termini ciò che è opponibile a terzi, estranei alla vicenda negoziale, è quanto risultante dalla nota di trascrizione.

La corretta individuazione del contenuto della nota spetta a chi richieda la trascrizione e sia per ciò tenuto alla relativa redazione.

Una volta che la nota sia stata redatta e trascritta, il contenuto della pubblicità è solo quello che da questa si può desumere e chi se ne avvalga, non è gravato da nessun ulteriore onere di controllo.

Siffatto ragionamento logico giuridico corrisponde a quanto sostenuto dalla consolidata e costante giurisprudenza di legittimità (cfr. tra le altre Cass. 5002/2005; 18892/2009; 20144/2009).

Si desume così che i terzi non possono essere in alcun modo parificati alle parti di una compravendita.

Se i contraenti hanno una conoscenza diretta del contenuto dell'atto, prescindendo così dal meccanismo della pubblicità, lo stesso non può sostenersi in relazione ai terzi.

Ammettere una tale equiparazione renderebbe inutile lo stesso sistema della pubblicità immobiliare sull'assunto che la pubblicità diventerebbe un elemento intrinseco e contenuto direttamente nel negozio giuridico.

In virtù delle suesposte ragioni, la Corte di legittimità accoglie il ricorso, annulla la sentenza impugnata e dispone il rinvio per la decisione ad una diversa sezione della Corte d'Appello.

Come appena sostenuto gli ermellini non decidono nel merito e così, per conoscere il probabile epilogo della vicenda, appare opportuno riportare quanto sostenuto dal giudice di prime cure.

Considerando gli atti posti in essere da un punto di vista temporale si è avuto: nota di trascrizione della compravendita, pignoramento e rettifica della predetta nota.

In virtù del principio della priorità della trascrizione ex art. 2644 c.c., il giudice dell'esecuzione aveva correttamente disposto il pignoramento a fronte della presunta affidabilità della nota di trascrizione originariamente disposta.

L'ammissibilità del pignoramento integra così il nesso causale sussistente tra l'errore del notaio ed i danni subiti dalla parte per evitare la prosecuzione del processo esecutivo con la conclusione che il professionista ben potrà essere considerato quale responsabile.

Cass. Civ., Sez. III, ordinanza 17054/2018
(08/07/2018 - DottEnrico Pattumelli) Foto: 123rf.com
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