- Rendiconto condominiale: cos'è
- Rendiconto condominiale: cosa contiene
- Gli obblighi contabili dell'amministratore di condominio
- Rendiconto condominiale: la giurisprudenza
Rendiconto condominiale: cos'è
Il rendiconto condominiale è un documento che descrive le attività condominiali dal punto di vista economico e che va redatto in base ai criteri guida dettati dall'articolo 1130-bis c.c., introdotto dalla riforma del 2012.
Prima che intervenisse la riforma, era richiesto, genericamente, che l'amministratore "rendesse il conto della sua gestione".
Sebbene oggi il rendiconto sia molto più complesso, va comunque precisato che l'articolo 1130-bis è formulato tenendo conto della specialità dell'ambito condominiale ed evitando, quindi, qualunque richiamo alle regole dettate in ambito di bilancio di esercizio societario poiché questo si ritiene essere qualcosa di distinto e separato, governato da una disciplina diversa.
Rendiconto condominiale, cosa contiene
Il rendiconto condominiale, precisa la legge, "contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica".
Il rendiconto, prosegue la norma, si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. All'assemblea condominiale sarà consentito, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
Oltre a stabilire che le scritture e i documenti giustificativi dovranno essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione, si dispone il diritto dei condomini e dei titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese.
Gli obblighi contabili dell'amministratore di condominio
Tracciabilità delle operazioni condominiali
Sul punto, va evidenziato come la norma che stabilisce l'obbligo ex lege di tracciabilità di tutte le operazioni contabili (in entrata e in uscita) non ponga alcun limite minimo o massimo di valore, pertanto ogni movimentazione dovrà necessariamente transitare dal conto corrente condominiale.
L'adempimento di un simile obbligo, inoltre, dovrà risultare in sede di redazione del rendiconto poiché andranno indicate specificamente, per ogni operazioni di entrata e di uscita, le modalità attraverso queste sono state effettuate (ad esempio tramite bonifico, pos, assegno, ecc.).
Appare evidente come si spinga l'ente condominiale a dotarsi di amministratori con professionalità e specifiche competenze, profonda conoscenza delle norme civilistiche, idonee capacità gestionali in quanto questi avrà obblighi puntuali nei confronti dei proprietari quanto alla gestione non solo dei beni comuni (art. 1117 c.c.), ma anche e soprattutto della contabilità inerente il Condominio.
Dalle regole e dagli obblighi enucleati si comprende la necessaria complessità del rendiconto e della sua redazione, risultante dalla somma di diversi documenti i quali dovranno consentire la ricostruzione, la verifica o il riscontro immediato delle operazioni contabili dell'ente da parte dei condomini.
Rendiconto condominiale: la giurisprudenza
Revoca amministratore per omesso rendiconto
Il Tribunale di Bari con il provvedimento del 13 luglio 2018 ha rilevato che: "le gravi irregolarità, consistenti nella violazione dell'articolo 1129 comma 12 numero 1 imputate all'amministratore, avrebbero infatti legittimato la revoca giudiziale. Risulta incontestato tra le parti che il condominio non abbia approvato i rendiconti relativi all'annualità nel 2012 in poi. L'articolo 1129 comma 12 al numero 1 prevede quale ipotesi di gravi irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale dell'amministrazione l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale. L'amministratore ha prodotto alcuni verbali assembleari relative all'assemblea tenutasi nel corso del 2014 da cui risulta il rinvio della discussione in ordine all'approvazione dei bilanci per l'esame di altre questioni più urgenti. Tuttavia, tenuto conto dell'asse temporale di 180 giorni individuato dalla norma per consentire la presentazione del rendiconto, non può indubbiamente ritenersi scusabile il comportamento omissivo ed inerte tenuto sul punto dall'amministratore e protrattosi per cinque anni (...) Si rileva, dunque, una grave irregolarità nella gestione, idonea da sola giustificare la revoca giudiziale, posta la rilevanza dell'obbligo dell'amministratore di condominio di consentire all'assemblea l'approvazione del rendiconto condominiale entro il termine di legge. Tale grave omissione, infatti, si ripercuote direttamente sulla gestione ordinaria del condominio, non consentendo il recupero degli oneri condominiali dei condomini morosi e una chiara ripartizione delle spese tra i singoli partecipanti.".
