Il rendiconto condominiale è disciplinato da diverse norme del codice civile, in primis dall'art. 1130 bis c.c. che ne descrive il contenuto e i diritti dei condomini relativi ai documenti di spesa

Rendiconto condominiale: cos'è

Il rendiconto condominiale è un documento che descrive le attività condominiali dal punto di vista economico e che va redatto in base ai criteri guida dettati dall'articolo 1130-bis c.c., introdotto dalla riforma del 2012.

Prima che intervenisse la riforma, era richiesto, genericamente, che l'amministratore "rendesse il conto della sua gestione".

Sebbene oggi il rendiconto sia molto più complesso, va comunque precisato che l'articolo 1130-bis è formulato tenendo conto della specialità dell'ambito condominiale ed evitando, quindi, qualunque richiamo alle regole dettate in ambito di bilancio di esercizio societario poiché questo si ritiene essere qualcosa di distinto e separato, governato da una disciplina diversa.

Rendiconto condominiale, cosa contiene

Il rendiconto condominiale, precisa la legge, "contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica".

Il rendiconto, prosegue la norma, si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. All'assemblea condominiale sarà consentito, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

Oltre a stabilire che le scritture e i documenti giustificativi dovranno essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione, si dispone il diritto dei condomini e dei titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese.

Gli obblighi contabili dell'amministratore di condominio

Diversi gli obblighi contabili che l'amministratore è tenuto a rispettare nei confronti dei proprietari (cfr. artt. 1129, 1130 e 1130-bis, c.c.): questi, ad esempio, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione ed eseguire gli adempimenti fiscali, nonché assicurare la tracciabilità delle operazioni di entrata ed uscita.

Infatti, l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; inoltre, ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, potrà chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Tracciabilità delle operazioni condominiali

Sul punto, va evidenziato come la norma che stabilisce l'obbligo ex lege di tracciabilità di tutte le operazioni contabili (in entrata e in uscita) non ponga alcun limite minimo o massimo di valore, pertanto ogni movimentazione dovrà necessariamente transitare dal conto corrente condominiale.

L'adempimento di un simile obbligo, inoltre, dovrà risultare in sede di redazione del rendiconto poiché andranno indicate specificamente, per ogni operazioni di entrata e di uscita, le modalità attraverso queste sono state effettuate (ad esempio tramite bonifico, pos, assegno, ecc.).

Appare evidente come si spinga l'ente condominiale a dotarsi di amministratori con professionalità e specifiche competenze, profonda conoscenza delle norme civilistiche, idonee capacità gestionali in quanto questi avrà obblighi puntuali nei confronti dei proprietari quanto alla gestione non solo dei beni comuni (art. 1117 c.c.), ma anche e soprattutto della contabilità inerente il Condominio.

Dalle regole e dagli obblighi enucleati si comprende la necessaria complessità del rendiconto e della sua redazione, risultante dalla somma di diversi documenti i quali dovranno consentire la ricostruzione, la verifica o il riscontro immediato delle operazioni contabili dell'ente da parte dei condomini.

Rendiconto condominiale: la giurisprudenza

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Se l'art. 1129 c.c espressamente prevede la revoca dell'amministratore che non usa (anche parzialmente) il conto corrente, molto spesso la giurisprudenza è intervenuta a confermare come la situazione degli obblighi contabili sia particolarmente stringente.

Revoca amministratore per omesso rendiconto

Il Tribunale di Bari con il provvedimento del 13 luglio 2018 ha rilevato che: "le gravi irregolarità, consistenti nella violazione dell'articolo 1129 comma 12 numero 1 imputate all'amministratore, avrebbero infatti legittimato la revoca giudiziale. Risulta incontestato tra le parti che il condominio non abbia approvato i rendiconti relativi all'annualità nel 2012 in poi. L'articolo 1129 comma 12 al numero 1 prevede quale ipotesi di gravi irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale dell'amministrazione l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale. L'amministratore ha prodotto alcuni verbali assembleari relative all'assemblea tenutasi nel corso del 2014 da cui risulta il rinvio della discussione in ordine all'approvazione dei bilanci per l'esame di altre questioni più urgenti. Tuttavia, tenuto conto dell'asse temporale di 180 giorni individuato dalla norma per consentire la presentazione del rendiconto, non può indubbiamente ritenersi scusabile il comportamento omissivo ed inerte tenuto sul punto dall'amministratore e protrattosi per cinque anni (...) Si rileva, dunque, una grave irregolarità nella gestione, idonea da sola giustificare la revoca giudiziale, posta la rilevanza dell'obbligo dell'amministratore di condominio di consentire all'assemblea l'approvazione del rendiconto condominiale entro il termine di legge. Tale grave omissione, infatti, si ripercuote direttamente sulla gestione ordinaria del condominio, non consentendo il recupero degli oneri condominiali dei condomini morosi e una chiara ripartizione delle spese tra i singoli partecipanti.".

Contestazione rendiconto ex condomino

Interessante la recente sentenza della Cassazione n. 24069/2022 in cui chiarisce che: "l'ex condomino, se non può limitarsi a contestare il documento nella sua globalità, deducendo la mera non vincolatività della delibera nei suoi confronti, ha tuttavia pieno titolo a contestare, in relazione al rendiconto approvato, le singole voci di spesa per cui non ritiene non dovuti i contributi, restando a carico del condominio, in tal caso, l'onere di provare, in relazione ad esse, il fondamento della propria pretesa."

Impugnazione delibera approvazione rendiconto annuale

La Cassazione n. 20009/2022 ribadisce che: Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c. non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera (Cass. Sez. 2, 31/05/1988, n. 3701; Cass. Sez. 2, 14/07/1989, n. 3291; Cass. Sez. 2, 20/04/1994, n. 3747 ; Cass. Sez. 2, 04/03/2011, n. 5254). Dall'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, pertanto, per effetto della vincolatività tipica dell'atto collegiale stabilita dal primo comma dell'art. 1137 c.c., discende l'insorgenza, e quindi anche la prova, dell'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell'edificio (Cass. Sez. 2, 05/11/1992, n. 11981). Secondo il cosiddetto "principio di cassa", i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento (arg. da Cass. Sez. 2, 04/07/2014, n. 15401). Dopo che siano stati inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi per il pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio. Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato, ciò soltanto imponendo all'amministratore di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e, quindi, di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo (Cass. Sez. 6 - 2, 15/02/2021, n. 3847)".

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