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Il rendiconto condominiale

La riforma del condominio del 2012 ha imposto una serie di obblighi contabili e reso il rendiconto condominiale più complesso. Vediamo cos'è il rendiconto, cosa deve contenere e gli obblighi e le sanzioni per l'amministratore
uomo che fa conteggi immerso nelle carte
di Lucia Izzo - Con la riforma del condominio (L. n. 220/2012) il legislatore ha inteso introdurre una disposizione ad hoc nel codice civile che riguardasse il c.d. "Rendiconto condominiale": con il nuovo articolo 1130-bis c.c., infatti, sono stati ufficializzati dei criteri guida quanto al contenuto e alle regole tecniche che governano questo importante strumento al servizio del condominio che, a seguito della riforma, è divenuto più complesso.

Indice:

  1. Rendiconto condominiale: cos'è
  2. Rendiconto condominiale: cosa contiene
  3. Il rendiconto condominiale dopo la riforma
  4. Rendiconto condominiale, le sanzioni

Rendiconto condominiale: cos'è

Prima che intervenisse la riforma, infatti, era sufficiente unicamente che l'amministratore "rendesse il conto della sua gestione", senza precisare in che modo dovesse essere realizzato il rendiconto, mentre sul punto il Legislatore del 2012 ha introdotto un'articolata norma norma ad hoc.

Questa tiene conto della specialità dell'ambito condominiale, evitando qualunque richiamo alle regole dettate in ambito di bilancio di esercizio societario poiché questo si ritiene essere qualcosa di distinto e separato, governato da una disciplina diversa.

Rendiconto condominiale, cosa contiene

Il rendiconto condominiale, precisa la legge, "contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica".

Il rendiconto, prosegue la norma, si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. All'assemblea condominiale sarà consentito, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio

Oltre a stabilire che le scritture e i documenti giustificativi dovranno essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione, la riforma ha altresì ufficializzato un diritto già in precedenza riconosciuto seppur nel silenzio della legge, ovverosia quello dei condomini e dei titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari a prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese.

Il rendiconto condominiale dopo la riforma

La riforma ha notevolmente inciso e implementato gli obblighi contabili che l'amministratore è tenuto a rispettare nei confronti dei proprietari (cfr. artt. 1129, 1130 e 1130-bis, c.c.): questi, ad esempio, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione ed eseguire gli adempimenti fiscali, nonché assicurare la tracciabilità delle operazioni di entrata ed uscita.

Infatti, l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; inoltre, ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, potrà chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Tracciabilità delle operazioni condominiali

Sul punto, va evidenziato come la norma che stabilisce l'obbligo ex lege di tracciabilità di tutte le operazioni contabili (in entrata e in uscita) non ponga alcun limite minimo o massimo di valore, pertanto ogni movimentazione dovrà necessariamente transitare dal conto corrente condominiale.

L'adempimento di un simile obbligo, inoltre, dovrà risultare in sede di redazione del rendiconto poiché andranno indicate specificamente, per ogni operazioni di entrata e di uscita, le modalità attraverso queste sono state effettuate (ad esempio tramite bonifico, pos, assegno, ecc.).

Appare evidente come si spinga l'ente condominiale a dotarsi di amministratori con professionalità e specifiche competenze, profonda conoscenza delle norme civilistiche, idonee capacità gestionali in quanto questi avrà obblighi puntuali nei confronti dei proprietari quanto alla gestione non solo dei beni comuni (art. 1117 c.c.), ma anche e soprattutto della contabilità inerente il Condominio.

Dalle nuove regole e dai nuovi obblighi enucleati dalla riforma si comprende la necessaria complessità del rendiconto e della sua redazione, risultante dalla somma di diversi documenti i quali dovranno consentire la ricostruzione, la verifica o il riscontro immediato delle operazioni contabili dell'ente da parte dei condomini.

Rendiconto condominiale, le sanzioni

Se l'art. 1129 espressamente prevede la revoca dell'amministratore che non usa (anche parzialmente) il conto corrente, molto spesso la giurisprudenza è intervenuta a confermare come la situazione degli obblighi contabili post riforma sia particolarmente stringente.

Revoca amministratore che ritarda rendiconto

Il Tribunale di Taranto, ad esempio, con un decreto del 21 settembre 2015 (leggi: Condominio: scatta la revoca per l'amministratore che ritarda il bilancio) ha ritenuto legittima la revoca dell'amministratore di condominio che sottopone in ritardo all'assemblea l'approvazione del conto dei suoi esercizi, anche se questi siano stati poi approvati dai condomini.

Ciò in quanto il non rendere il conto della gestione rileva di per sé ai sensi dell'art. 1129 c.c. come grave irregolarità e, per il giudice, "deve al riguardo sottolinearsi che quando ci si trova di fronte a delibera assembleare che approvi rendiconti pluriennali, non osservandosi la regola della necessaria annualità del rendiconto, si ritiene che si configuri una forma di nullità e non di semplice annullabilità della delibera".

La ratio, pertanto, è quella di "assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore" (leggi anche: Condominio: il provvedimento di revoca dell'amministratore non è suscettibile di ricorso per cassazione).

Omissione rendiconto

Anche la Cassazione (sent. 28764/2017) ha sottolineato l'obbligo gravante sull'amministratore di condominio di redigere il rendiconto annuale che dovrà essere approvato dall'assemblea, appositamente convocata entro centottanta giorni.

Tale omissione potrà comportare la revoca giudiziale dell'amministratore, siccome espressamente ritenuta "grave irregolarità"; qualora penda un provvedimento giudiziale di revoca, le delibere di approvazione tardiva dei rendiconti, eventualmente adottate nelle more di detto procedimento, non varranno a sanare l'inadempimento dell'amministratore che ha tra i suoi precipui compiti, quello di rendere il conto della sua gestione (leggi: Condominio: il rendiconto approvato tardivamente non "salva" l'amministratore dalla revoca giudiziale).

Elementi del rendiconto

Il Tribunale di Torino, nella sentenza n. 3528/2017 ha rammentato che l'art. 1130-bis c.c. prevede ora che la redazione del rendiconto condominiale annuale debba contenere una serie di specifiche voci contabili, indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino.

In particolare, elementi imprescindibili del rendiconto sono: il registro di contabilità; il riepilogo finanziario; una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale. La mancanza di uno solo di questi documento, secondo la pronuncia del Tribunale piemontese, renderà invalida la delibera assembleare che approva il rendiconto (nel caso in esame il Tribunale ha annullato la delibera che aveva approvato il rendiconto condominiale per mancanza della nota esplicativa).

Il Tribunale dà seguito a una tesi assai severa e precisa che, in mancanza di affermazioni di principio di contrario avviso (meno formalistiche) "e, soprattutto, a fronte del mutato scenario normativo, l'approdo alla tesi più rigorosa appare quello più conforme alla lettera (se non, forse, allo spirito) della legge".
(01/03/2018 - Lucia Izzo) Foto: 123rf.com

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