Quando il mediatore ha diritto alla provvigione, cosa si intende per conclusione dell'affare e quando la provvigione viene meno, con giurisprudenza
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di Giovanna Molteni - L'attività del mediatore consiste in un'interposizione attiva tra due soggetti per la conclusione di un affare che, da un lato, va mantenuta distinta da altre forme di prestazione di opere con o senza rappresentanza e, dall'altro lato, presuppone che il mediatore presti la propria opera in posizione di imparzialità, non essendo egli legato alle parti da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza e non potendo agire nell'interesse particolare di alcuno dei futuri contraenti.

Il codice civile, dopo avere esplicitato nell'articolo 1754 che l'attività del mediatore consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, all'articolo successivo chiarisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.

Mediatore: quando ha diritto alla provvigione?

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Il diritto del mediatore alla provvigione si configura, quindi, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice. A tal fine, non è necessario che vi sia stato l'intervento attivo del mediatore in tutte le fasi delle trattative.

Sul punto, infatti, la Corte di Cassazione a più riprese ha precisato che non costituiscono circostanze di per sé idonee ad interrompere il nesso di causalità il fatto che la conclusione dell'affare sia avvenuta dopo la scadenza dell'incarico, il fatto che sia decorso un ampio intervallo di tempo tra la conclusione del contratto e le prime trattative, il fatto che si sia palesato il successivo interessamento anche di altri soggetti o il fatto che le parti abbiano sostituito altri a sé nella stipulazione conclusiva. Ciò che rileva è la continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto, sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato tra le parti originarie.

Provvigione del mediatore: la conclusione dell'affare

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La fonte del diritto del mediatore alla provvigione, come visto, va individuata nella conclusione dell'affare.

Per tale deve intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti o, detto in altri termini, il compimento dell'atto che dà all'intermediato il diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o per il risarcimento del danno.

Posto che il diritto alla provvigione discende dal compimento di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento o, in difetto, per il risarcimento, per il giudice di legittimità anche una proposta di acquisto integrante "preliminare di preliminare" può far sorgere il diritto alla provvigione.

I casi in cui il diritto alla provvigione viene meno

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Si deve sempre all'interpretazione giurisprudenziale la concretizzazione di una serie di ipotesi in cui il diritto del mediatore alla provvigione viene meno, parzialmente o integralmente.

Così, ad esempio, chi ha svolto l'attività di mediazione quando ancora non possedeva la qualifica di mediatore professionale per mancanza di iscrizione nell'apposito albo è tenuto a restituire l'acconto percepito, non potendo invocare la sopravvenienza della suddetta qualifica nel corso del rapporto di mediazione, né l'unitarietà del compenso spettante al mediatore.

Non si configura, invece, alcun diritto alla provvigione quando la prima fase delle trattative, avviate con l'intervento del mediatore, non abbia dato risultato positivo, anche quando vi sia una successiva ripresa delle trattative per effetto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, tali da escludere l'utilità dell'originario intervento del mediatore.

La giurisprudenza sul diritto alla provvigione del mediatore

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Ecco una serie di massime recenti della Cassazione e dei tribunali di merito sul diritto alla provvigione del mediatore:

Cassazione sentenza n. 31860/2019

Ai sensi dell'articolo 1755 codice civile, il Mediatore ha diritto alla provvigione quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento e l'affare può dirsi concluso anche con la stipula del contratto preliminare, tuttavia è necessario che tra le parti sia stato stipulato un valido vincolo contrattuale che fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione e che non viene meno anche in caso di inadempimento di una delle parti.

Tribunale Roma sentenza n. 4603/2017

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge al momento della conclusione dell'affare. Sotto questo profilo deve ritenersi che la conclusione dell'affare rilevante ai fini dell'individuazione del momento in cui matura il diritto del mediatore alla provvigione, debba individuarsi con riferimento alla sottoscrizione di un accordo dal quale nasce un rapporto obbligatorio tra le parti.

Tribunale Roma sentenza n. 656/2017

Perché sorga il diritto alla provvigione non è sufficiente che l'affare sia stato concluso, ma è necessario che la conclusione del contratto sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore che deve deve aver messo in relazione i contraenti con un'attività causalmente rilevante ai fini della conclusione dell'affare.

Tribunale Roma sentenza n. 22466/2016

Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita viene conclusa direttamente dal venditore, dopo la disdetta del contratto di mediazione, all'acquirente che ha visionato l'immobile per il tramite dell'agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto.

Tribunale Monza sentenza n. 1253/2016

Affinché nasca il diritto di credito al compenso a favore del mediatore è necessario che questi ponga in contatto tra loro due o più parti per la conclusione di un affare, che questo venga concluso per effetto del suo intervento e che la sua attività nota alle parti sia stata quanto meno da loro accettata, nella ipotesi della mediazione, o determinata da un incarico unilateralmente affidato anche tacitamente e desumibile "per facta concludentia".

Cassazione sentenza n. 24444/2011

La provvigione del mediatore per la compravendita immobiliare deve essere parametrata al reale valore dell'affare e non al prezzo dichiarato dalle parti. E se la conclusione del negozio è stata dolosamente occultata al mediatore, la prescrizione del suo diritto alla provvigione decorre da quanto ha avuto notizia della vendita.

Cassazione sentenza n. 22273/2010

Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un "affare", a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell'accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva.

Giovanna Molteni
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Foto: 123rf.com
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