Le agevolazioni prima casa, destinate a chi acquista la prima abitazione, prevedono il pagamento in misura ridotta di determinate imposte nel rispetto di certe condizioni e solo per certi soggetti e categorie di immobili

Agevolazioni prima casa: cosa sono

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Le agevolazioni prima casa consistono in benefici di natura fiscale, che la legge riconosce a chi acquista la sua prima abitazione. Dette agevolazioni però richiedono il rispetto di determinati requisiti. Le agevolazioni sono previste infatti in relazione a determinate categorie catastali di immobili, situati in un certo luogo e in favore di certi soggetti.

Categorie catastali ammesse

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Le agevolazioni prima casa spettano se l'immobile che si intende acquistare appartiene alle seguenti categorie catastali:
  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni vengono riconosciute anche in relazione all'acquisto di quelle pertinenze che sono classificate o che sono classificabili nelle seguenti categorie catastali:
  • C/2 (magazzini e locali di deposito)
  • C/6 (rimesse e autorimesse)
  • C/7 (tettoie chiuse o aperte)
Agevolazioni che, nel caso delle pertinenze, sono limitate a una sola pertinenza per categoria e a condizione che la stessa sia destinata in modo durevole al servizio dell'abitazione principale, che a sua volta deve essere stata acquistata beneficiando delle agevolazioni "prima casa".

Agevolazioni che, come chiarito recentemente dall'Agenzia delle Entrate con il prinicipio di diritto n. 1/2022 (sotto allegato) del 17 marzo 2022, spettano in relazione "all'acquisto di un nuovo immobile fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell'immobile "pre posseduto", indisponibile per il proprietario."

Agevolazioni prima casa: residenza

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Il secondo requisito richiesto per accedere ai benefici previsti per la prima casa è la posizione dell'immobile da acquistare. Esso deve trovarsi nel territorio del Comune il cui l'acquirente ha stabilito la propria residenza. Regola che però presenta delle eccezioni.

Agevolazioni senza residenza

Qualora l'acquirente risieda in un altro Comune, se vuole beneficiare delle agevolazioni, deve trasferire la residenza nel Comune in cui si trova il nuovo immobile acquistato entro 18 mesi dall'acquisto. Per garantire che tale requisito venga rispettato, l'acquirente deve dichiarare nell'atto di acquisto la sua intenzione di voler cambiare la propria residenza, a pena di decadenza. Cambio di residenza, che si considera avvenuto quando l'acquirente presenta la relativa dichiarazione di trasferimento al Comune.

Il diritto alle agevolazioni spetta anche quando l'immobile si trova:
  • nel territorio del Comune in cui l'acquirente lavora (anche senza retribuzione), studia, fa volontariato o svolge attività sportiva;
  • nel territorio del Comune in cui il proprio datore di lavoro si trova o lavora, se l'acquirente si è dovuto trasferire all'estero per motivi di lavoro;
  • nell'intero territorio nazionale, a condizione che l'immobile sia acquisito come "prima casa" sul territorio italiano, se l'acquirente è un italiano emigrato all'estero, condizione documentabile tramite il certificato di iscrizione all'AIRE o con autocertificazione contenuta nell'atto di acquisto.
I benefici prima casa si possono inoltre conservare quando il contribuente dichiara nell'atto di acquisto di svolgere la propria attività prevalente nel Comune in cui ha acquistato l'immobile, anche se poi l'attività lavorativa non viene avviata a condizione che:
  • non sono ancora decorsi 18 mesi dall'acquisto dell'immobile;
  • provvede a integrare la dichiarazione resa nell'atto di acquisto con quella dell'impegno a trasferire la residenza, sempre entro 18 mesi dall'acquisto, nel Comune in cui si trova l'immobile, redigendola con le stesse formalità richieste per l'atto di acquisto e registrata nello stesso ufficio in cui esso è stato registrato;
  • le agevolazioni non gli sono state contestate con un avviso di liquidazione.

Agevolazioni prima casa anche per la seconda casa

È possibile accedere alle agevolazioni prima casa anche quando si acquista un nuovo immobile dopo quello per il quale si sono ottenuti detti benefici a condizione che quello acquistato in precedenza venga venduto entro un anno dall'acquisto del secondo immobile, che può anche essere stato acquisito per donazione o successione. In questo caso però, ai fini dell'agevolazione, è importante dichiarare espressamente che ci si assume l'impegno a vendere il primo immobile, acquistato con le agevolazioni, entro un anno dall'acquisto della nuova abitazione.

Chi non rispetta l'impegno assunto non solo perde le agevolazioni, ma deve anche pagare maggiori imposte, interessi e una sanzione del 30%, a meno che non faccia ricorso all'istituto del ravvedimento operoso.

Si precisa infine che, se chi richiede le agevolazioni, è già proprietario di un immobile (anche acquistato senza agevolazioni) nello stesso Comune in cui si trova quello nuovo, non può accedervi, anche se si impegna a vendere l'immobile precedente entro un anno dall'acquisto di quello nuovo.

Agevolazioni prima casa successione

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Al dubbio sulla spettanza delle agevolazioni prima casa per il nuovo immobile, in presenza del possesso di un immobile acquisito precedentemente mortis causa, ha risposto l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 277 del 21 aprile 2021 (sotto allegata), in cui ha chiarito che è "possibile avvalersi dell'agevolazione "prima casa" in relazione alla stipula di un nuovo atto di acquisto agevolato, in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, anche qualora quest'ultimo sia stato acquistato con le agevolazioni di cui all'articolo 69, comma 3 della Legge n.342 del 2000, sempre a condizione che si proceda, in conformità a quanto previsto dal nuovo comma 4-bis, alla vendita entro l'anno dell'immobile precedentemente acquistato a titolo gratuito."

Imposte acquisto prima casa

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Le imposte da pagare quando si compra la prima casa con i benefici "prima casa" sono condizionate anche dalla natura del soggetto che vende l'immobile.

  • Se il venditore è un privato o un'impresa, con vendita esente da Iva, l'acquirente dovrà pagare l'imposta di registro nella misura proporzionale del 2% (invece che il 9%), l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale nella misura fissa di 50 euro.
  • Se invece chi vende è un'impresa la cui vendita è soggetta a Iva, si dovrà pagare un'Iva ridotta al 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna nell'importo fisso di 200 euro.

Agevolazioni prima casa under 36

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Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa sono state ulteriormente ampliate grazie al decreto Sostegni bis per gli atti di acquisto immobiliare stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (termine quest'ultimo che è stato prorogato dal 30 giugno 2022 al 31 dicembre 2022 dalla legge di bilancio per il 2022).

A chi spettano

Queste nuove agevolazioni fiscali sono riservate ai seguenti soggetti:
  • giovani di età inferiore ai 36 anni di età nell'anno in cui viene stipulato l'atto di acquisto;
  • titolari di un ISE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Benefici fiscali previsti

I benefici di natura fiscale previsti in favore della suddetta categoria di soggetti sono i seguenti:
  • limitatamente alle compravendite non soggette a Iva, è prevista l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale;
  • gli acquisti soggetti a Iva, invece, oltre a godere dell'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, beneficiano anche di un credito d'imposta pari al valore all'Iva che viene corrisposta al venditore;
  • esenzione dall'imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili a uso abitativo;
  • esenzione dall'imposta di bollo.

Agevolazioni prima casa Agenzia Entrate

Le agevolazioni prima casa, sono state oggetto di una guida dettagliata (sotto allegata) da parte dell'Agenzia delle Entrate aggiornata a gennaio 2022, disponibile anche alla pagina del sito dell'Agenzia delle Entrate dedicata alle "Agevolazioni per l'acquisto della prima casa" in cui è presente anche un link che conduce passo passo alla richiesta dei benefici fiscali appena visti.
Scarica pdf Guida Acquisto Casa Imposte e agevolazioni
Scarica pdf Risposta n. del 21.04.2021
Scarica pdf Principio diritto n. 1 del 17.03.2022

Foto: 123rf.com
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