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Lastrico solare: i condomini non coperti pagano?

La contribuzione delle spese di manutenzione va fatta secondo il principio della cd. verticale effettiva
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Domanda: "Se un appartamento del condominio non è coperto dal lastrico solare oggetto di manutenzione, il proprietario contribuisce alle spese a tal fine necessarie?"

Risposta: "Se un condominio è coperto da più di un lastrico solare (ad esempio perché si appoggia su un promontorio ed è composto da piani terrazzati), può accadere che solo alcune delle unità immobiliari siano gravate (o siano interamente gravate) dalle spese necessarie alla manutenzione dello stesso.

Si pensi, ad esempio, al caso in cui i lastrici siano due e solo uno di essi si trovi in condizioni tali da dover essere sottoposto a un intervento di ristrutturazione.

Con riferimento a tale ipotesi deve ritenersi ormai pacifica l'applicazione del principio della cd. verticale effettiva, in forza del quale la ripartizione delle spese coinvolge soltanto le unità immobiliari (o le parti di unità immobiliari) effettivamente coperte dal lastrico sul quale si effettua la manutenzione, secondo le diverse contribuzioni previste dall'articolo 1126 del codice civile laddove l'uso dello stesso o di una sua parte non sia comune a tutti i condomini.

Si ricorda brevemente che tale norma prevede che "quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".
Tornando all'applicazione, al caso oggetto di quesito, del principio della cd. verticale effettiva, va evidenziato che lo stesso ha trovato espresso riconoscimento anche nella giurisprudenza di legittimità.

Si pensi, ad esempio, a quanto sancito dalla Corte di cassazione con la sentenza numero 1451 del 23 gennaio 2014, che ha ribadito un consolidato orientamento in forza del quale "la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura". Ciò in altre parole vuol dire che "non solo bisogna separare i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico solare, per porre a loro carico un terzo dell'onere della riparazione o della ricostruzione, ma, nell'ambito dei rimanenti condomini, va fatta un'ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico".

Insomma: come confermato anche dalla giurisprudenza, l'obbligo della contribuzione alla spesa per la riparazione del lastrico non è connesso solo alla qualità di partecipante al condominio, ma sorge esclusivamente laddove il condomino è effettivamente proprietario di un'unità immobiliare sita nella zona dell'edificio coperta dal lastrico solare oggetto di manutenzione".

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(11/04/2017 - Domande e Risposte)
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