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Cassazione: legittimo non pagare l'affitto se la casa non è a norma

Va sospeso il pagamento dei canoni se durante i lavori si scoprono cavi pericolosi preesistenti che rendono totalmente impossibile il godimento del bene
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di Lucia Izzo - La scoperta, successiva alla stipulazione del contratto di locazione, di vizi non riconoscibili che rendono l'abitazione pericolosa e non a norma, rendendone impossibile il godimento, legittima il conduttore a non pagare i canoni di locazione.
È irrilevante per escludere la responsabilità del proprietario la circostanza che i vizi siano stati scoperti durante l'esecuzione di lavori ad opera del conduttore.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, terza sezione civile, nella sentenza n. 8637/2016 (qui sotto allegata).
La Suprema Corte accoglie così il ricorso di un uomo che aveva stipulato contratto di locazione con una società Immobiliare, dichiarando all'atto di immissione in possesso, di conoscere lo stato dell'immobile e concordando con la locatrice di eseguire lavori di adattamento e miglioria a proprie spese, previa consenso scritto.

Il conduttore riscontrava tuttavia che nell'immobile erano presenti 4 cavi elettrici posti ad una profondità inferiore a quella regolamentare di almeno 50 cm., privi di alcuna protezione e preesistente all'esecuzione dei lavori, anzi, scoperta grazie ad essi, così evitandosi possibili e gravi incidenti, e nel contempo rendendone impossibile la prosecuzione.

Poiché il conduttore ometteva di versare i canoni di locazione a seguito della scoperta dei vizi, si vedeva risolvere il contratto per suo grave inadempimento dal Tribunale e condannato al pagamento dei canoni non corrisposti. In sede di gravame la sua impugnazione veniva rigettata in quanto il giudice evidenziava che al conduttore non era consentito astenersi dal versamento del canone in presenza di una riduzione o diminuzione del godimento dell'immobile addebitabile al locatore, ma soltanto  nell'ipotesi di mancanza tout court della controprestazione, ipotesi non ricorrente nella specie.

Riteneva la Corte territoriale che le problematiche lamentate dal conduttore erano insorte nel corso di lavori non espressamente autorizzati dalla proprietà e frutto di una sua libera scelta, da cui l'impredicabilità di una causa di legittima sospensione dell'obbligazione di pagamento del canone.

Diversa, invece, la conclusione a cui giunge la Cassazione a seguito del ricorso del conduttore, integralmente accolto.
Per gli Ermellini l'esecuzione dei lavori in epoca successiva alla stipula del contratto doveva ritenersi del tutto irrilevante, attesa la preesistente situazione di pericolosità dell'immobile.
D'altronde, nessuna prova (oggettivamente impossibile) era stata fornita dalla locatrice in ordine alla conformità a norme di legge e regolamentari della descritta situazione elettrica.

Tutti i lavori oggetto della DIA (e puntualmente elencati) consistenti, sostanzialmente, nella demolizione e ricostruzione delle partizioni interne dell'unità immobiliare, risultavano autorizzati dalla locatrice.
Il problema elettrico era emerso nel corso dell'esecuzione delle opere, la cui gravità era tale da indurre il direttore dei lavori alla loro immediata sospensione, attesa la situazione di "grave pericolo con rischio di folgorazione", che si era creata.

Appare evidente che il vizio lamentato non era stato provocato da (né aveva alcuna attinenza con) l'ambito dell'esecuzione dei lavori, a cui chiaramente preesisteva: altrettanto chiaramente, quel vizio non appariva in alcun modo accertabile e riconoscibile dal conduttore al momento della sottoscrizione del verbale di consegna.

Pertanto, prosegue il Collegio, l'evidente situazione di assoluta inutilizzabilità del locale rendeva legittima la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, peraltro adottata all'esito di infruttuose missive indirizzate alla proprietà affinché intervenisse per la risoluzione del problema; emerge, infatti, un grave inadempimento del proprietario nella consegna della cosa locata, affetta da un vizio così grave, per la comprovata impossibilità totale dell'uso dell'immobile.

La Corte di legittimità ha più volte affermato il principio di diritto secondo il quale la sospensione del canone è pienamente legittima in tutte le ipotesi (quale quella di specie) di impossibilità totale del godimento del bene.
Sarà compito del giudice rinvio, concludono gli Ermellini, valutare l'opportunità di disporre accertamenti volti alla determinazione dell'an e del quantum del danno subito dal conduttore, disponendo altresì la restituzione delle somme eventualmente (e indebitamente) corrisposte al locatore. 


Cass., III sez. civ., n. 8637/2016
(05/05/2016 - Lucia Izzo)
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