Condominio: la responsabilità solidale per i danni da infiltrazioni

Luana Tagliolini

Le responsabilità per obbligazioni, assunte dall'amministratore, in rappresentanza del condominio, nei confronti dei terzi, è solidale o parziale?

In una recente sentenza la Corte di Cassazione (n.1674/2015) ha posto in chiara evidenza la distinzione tra responsabilità scaturente da un'obbligazione contrattuale e responsabilità per fatto illecito: precisazione valida anche tutt'ora con l'entrata in vigore della legge n. 220/2012.

Il fatto riguardava le infiltrazioni di acqua, presenti all'interno di una unità immobiliare, proveniente dal lastrico solare di uso comune.

Il proprietario danneggiato, citava in giudizio sia il condominio che i singoli condomini affinché venisse rimosso il problema e risarcito il suo danno, ritenendo, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte di appello, che la responsabilità dei condomini derivante da fatto illecito, fosse solidale e non parziale.

La Cassazione, nell'accogliere parte del ricorso, ha, preliminarmente, richiamato il principio di diritto emanato dalle S.U. nella sentenza n. 9148/2008 (CONDOMINIO - Obbligazioni PARZIARIE: l'epocale ribaltamento di Cassazione Sezioni Unite 9148/2008) nella quale avevano affermato, con riferimento alle obbligazioni contrattuali assunte dall'amministratore in rappresenta dei condomini nei confronti di terzi in difetto di una espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà del debito, la responsabilità dei condomini, nel caso di obbligazioni pecuniarie, è retta dal principio della parziarietà, per cui esse si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote ( in base ai criteri simili previsti dagli art. 752 e 1295 c.c.).

In pratica, il principio generale della solidarietà è valido solo là dove sussiste una sua configurazione ex lege.

In difetto, quindi, di una configurazione normativa dell'obbligazione come solidale e, contemporaneamente, in presenza di un'obbligazione comune, ma naturalmente divisibile, viene meno la solidarietà e si applica la parzialità.

Diversamente in materia di responsabilità per atto illecito.

L'espressa previsione della solidarietà passiva è contenuta nell'art. 2055 comma 1 c.c., in base al quale se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.

Nell'ipotesi di danni, da omessa manutenzione del terrazzo di copertura, cagionati al condomino proprietario dell'unità immobiliare sottostante, i singoli proprietari delle varie unità immobiliari, comprese in un edificio condominiale, sono ex art. 1117 c.c. (salvo che diversamente non risulti dal titolo) comproprietari delle parti comuni, tra cui il lastrico solare.

Di tali beni ne assumono la custodia con il relativo obbligo di manutenzione, con la conseguenza che, nel caso di danni a terzi per difetto di manutenzione, sussiste la responsabilità solidale di tutti i condomini ex art. 2051 e 2055 c.c.

L'articolo 2051 comma 1 cit. identifica il/i soggetto/i cui sia imputabile la custodia ("Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia..." ) che, nella fattispecie, non può essere né il condominio, quale ente di gestione, né il suo amministratore essendo un mandatario dei condomini.

"Questi ultimi" precisa la Corte, "possono considerarsi investiti del governo della cosa in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c."

Per cui, concludono i supremi giudici, "il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. ed individua nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili".