La morosità è tra le criticità più ricorrenti della gestione condominiale e i suoi effetti vanno ben oltre il rapporto tra il singolo inadempiente e il condominio. Il mancato versamento delle spese condominiali, infatti,
- priva il condominio della provvista necessaria per far fronte alle obbligazioni assunte verso i terzi,
- lo espone alle iniziative esecutive dei creditori
- e può paralizzare l’esecuzione di interventi anche urgenti.
Non di rado, per uscire dall’impasse, l’assemblea tenta di redistribuire il debito sui condomini adempienti (i.e.: quelli che hanno già pagato la loro quota parte), oppure si chiede al giudice di sostituire l’amministratore con un soggetto da lui nominato. Due recenti pronunce di merito, rese dal Tribunale di Napoli e dal Tribunale di Pescara, tracciano i confini di queste soluzioni.
Napoli: le bollette del 2014 tornano a bussare
Tutto nasce da un pignoramento. Una società fornitrice di energia, creditrice per alcune fatture rimaste insolute da lungo tempo, aveva avviato l’esecuzione contro un condominio napoletano.
Per farvi fronte, l’amministratore convocava un'assemblea il 22 ottobre 2024, con all’ordine del giorno l’approvazione del riparto delle quote relative alle bollette non pagate.
Un condomino versava subito la propria quota, pari a 1.576,49 euro. Solo in seguito, esaminando la documentazione messa a disposizione dall’amministratore, scopriva che le fatture riguardavano i consumi del 2014 e del 2015. Erano quindi spese già ripartite nei rendiconti di quegli anni, e lui aveva saldato puntualmente. Il debito verso il fornitore derivava invece dal mancato pagamento di altri condomini, morosi per complessivi 35.473,68 euro. L’assemblea, però, gli negava la restituzione di quanto versato, sostenendo che si trattava di importi richiesti per la prima volta.
La delibera è stata quindi impugnata dal condomino con ricorso ex art. 281-decies c.p.c., contestando la violazione dei criteri di ripartizione delle spese previsti dall’art. 1123 c.c. L’amministratore, in rappresentanza del condominio, si è difeso sostenendo che il debito derivava da costi aggiuntivi non preventivati e che le somme raccolte per la gestione ordinaria potevano essere utilizzate anche per far fronte a spese impreviste e urgenti.
Il Tribunale di Napoli ha accolto l’impugnazione del condomino.
Dai documenti risultava infatti che il ricorrente aveva pagato tutte le quote addebitategli nei rendiconti 2014 e 2015 e che, al 31 dicembre 2023, non doveva nulla al condominio. Il giudice ha definito “quanto meno anomalo” che costi insoluti emergessero quasi dieci anni dopo, senza essere mai comparsi nei rendiconti degli anni precedenti.
Il debito nasceva in realtà, dalle morosità: con la delibera l’assemblea aveva messo a carico di un condomino in regola con i suoi pagamenti una parte delle quote dovute dagli inadempienti.
La sentenza ricorda che una delibera di questo contenuto potrebbe senz'altro essere adottata all’unanimità (voto di tutti i condomini). Una parte della giurisprudenza di merito la ritiene valida anche a maggioranza, se c’è un’effettiva e improrogabile urgenza di trovare altrove le somme necessarie, come quando i creditori del condominio hanno già avviato l’esecuzione. Il Tribunale dà però conto delle critiche a questo orientamento. Da un lato, si fonda su pronunce della Cassazione (n. 12638/2020, n. 13505/2019, n. 9083/2014 e n. 13631/2001) relative alla disciplina anteriore alla riforma del 2012. Dall’altro, sarebbe difficile da conciliare con l’attuale art. 63 disp. att. c.c., che consente ai creditori di agire contro i condomini in regola solo dopo aver escusso i morosi (i.e.: quelli che non hanno pagato).
Il Giudice, peraltro, non ha ritenuto necessario prendere posizione su questo aspetto perché la delibera era già illegittima anche secondo l’orientamento meno rigoroso: anche quest’ultimo, infatti, richiede che le somme anticipate per conto dei morosi vengano restituite in sede di conguaglio e di rendiconto, mentre qui il rimborso era stato escluso. L’assemblea, inoltre, non aveva indicato alcuna ragione d’urgenza e si era basata su un presupposto, quello di un debito mai considerato nei rendiconti precedenti, smentito dai documenti. La delibera è stata quindi annullata e il condominio condannato a rimborsare le spese di lite.
Pescara: un terrazzo da rifare e le quote che non arrivano
Con ordinanza del 31 agosto 2026 il Tribunale di Pescara ha invece affrontato il caso del rifacimento di un terrazzo di proprietà esclusiva di una condomina, che in parte faceva anche da copertura all’edificio.
Un’altra condomina aveva ottenuto un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. per l’esecuzione dei lavori. Con una successiva ordinanza del 26 giugno 2026, resa ai sensi dell’art. 669-duodecies c.p.c., il giudice aveva fissato le modalità di attuazione della misura, prevedendo anche delle penali in caso di inadempimento. L’intervento, però, non era mai partito. La ricorrente si era quindi rivolta di nuovo al giudice, chiedendo la nomina di un amministratore ad acta che scegliesse l’impresa e seguisse i lavori al posto dell’amministratore.
Il blocco, tuttavia, non dipendeva dall’amministratore. L’assemblea del 9 giugno 2026 gli aveva affidato la scelta dell’impresa con il preventivo più economico, redatto sul nuovo progetto del tecnico incaricato. La prima ditta era stata scartata dal direttore dei lavori perché operava in totale subappalto senza indicare le imprese subappaltatrici. La seconda, risultata idonea, pretendeva che il condominio dichiarasse nel contratto di avere già incassato l’intero importo dei lavori: 58.000 euro oltre IVA, per un totale di 63.800 euro.
Quelle somme, però, non c’erano. L’amministratore aveva predisposto un prospetto di ripartizione della spesa e lo aveva inviato ai condomini, ma l’assemblea non lo aveva mai approvato. Solo alcuni condomini avevano versato per intero la propria quota, altri avevano pagato in parte o non avevano pagato affatto. Mancava inoltre la firma della proprietaria del terrazzo sulla documentazione necessaria per avviare l’intervento.
Il commissario non riempie la cassa
Alla luce di questi fatti, il giudice ha respinto la richiesta di nominare un amministratore ad acta. L’amministratore in carica aveva rispettato tutte le prescrizioni dell’ordinanza di giugno: aveva verificato le imprese e ne aveva individuata una tecnicamente idonea. A fermare i lavori era stata la mancanza di fondi, non la sua inerzia. Lo chiarisce la motivazione: “l’omesso versamento, da parte di alcuni dei condomini interessati, delle quote necessarie per l’esecuzione dei lavori (...) non consente di addebitare all’amministratore del condominio l’omessa effettuazione dei lavori”.
Sostituire l’amministratore, quindi, non avrebbe risolto nulla: un nuovo gestore nominato dal giudice non avrebbe trovato in cassa le somme che i condomini non avevano versato.
Né l’amministratore avrebbe potuto procurarsele da solo. Senza un riparto approvato dall’assemblea non era possibile chiedere un decreto ingiuntivo contro i morosi, cioè lo strumento ordinario per recuperare le quote non pagate.
Per superare lo stallo, l’ordinanza è intervenuta direttamente, nell’ambito dell’attuazione della misura cautelare:
- ai condomini morosi ha ordinato di versare entro il 10 settembre 2026 le somme indicate nel prospetto dell’amministratore, attribuendo così al riparto, con la propria ordinanza, quell’efficacia vincolante che l’assemblea non gli aveva dato. Lo scopo era costituire il fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c. per i lavori straordinari. Ha precisato però che il riparto era provvisorio e che l’art. 1126 c.c. andava applicato solo alla parte del terrazzo che faceva da copertura;
- alla proprietaria del terrazzo ha ordinato di fare tre cose entro lo stesso termine: inviare al direttore dei lavori un documento di riconoscimento, sottoscrivere con l’amministratore il documento necessario per l’intervento e liberare il terrazzo da piante e altri ostacoli, così da consentire i lavori con accesso dall’esterno;
- sulle penali fissate a giugno, ha dichiarato tenuti a pagarle alla ricorrente sia la proprietaria sia il condominio, escludendo però dal successivo riparto della quota condominiale i condomini che avevano già versato per intero quanto dovuto.
Cosa insegnano le due pronunce
Le due pronunce affrontano la morosità da angolazioni diverse.
Il Tribunale di Napoli ha escluso che l’assemblea possa addossare ai condomini in regola le quote non versate dagli altri. Quello di Pescara ha negato che lo stallo dei lavori possa essere imputato all’amministratore o superato con un commissario, quando dipende dal mancato pagamento di alcuni.
Il filo comune è uno solo: le conseguenze della morosità devono ricadere sugli inadempienti e non sugli altri condomini o sull'amministratore.
Alla base c’è il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 9148/2008: ciascun condomino risponde dei debiti condominiali verso i terzi in proporzione alla propria quota millesimale. La riforma del 2012 ha poi introdotto, con l’art. 63 disp. att. c.c., il beneficio della preventiva escussione. Il creditore deve prima agire nei confronti dei condomini morosi e può rivolgersi a quelli in regola soltanto dopo aver tentato di riscuotere da chi non ha pagato. Una delibera che impone ai condomini puntuali di farsi carico delle quote altrui contravviene a questi principi.
Gli strumenti per affrontare la morosità esistono. L’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea.
Per i lavori straordinari, invece, l’art. 1135 c.c. impone di costituire un fondo speciale pari all’ammontare dei lavori. Le somme eventualmente chieste in anticipo ai condomini in regola vanno considerate anticipazioni, da restituire con il successivo conguaglio, e non quote definitivamente a loro carico. Diversamente, si finirebbe per premiare proprio chi non paga.
