Una sentenza del Tribunale di Napoli del 27 maggio 2026 affronta un tema molto frequente nelle compravendite immobiliari: che cosa succede quando il rogito non si firma entro il termine previsto nel contratto preliminare? E soprattutto: il venditore può trattenere automaticamente la caparra? La risposta del giudice, in questo caso, è negativa.
Il caso
La vicenda riguardava un contratto preliminare di compravendita immobiliare. L’acquirente aveva versato 40.000 euro e sosteneva di aver corrisposto anche altri 12.000 euro a titolo di caparra confirmatoria. Nel preliminare era previsto che il contratto definitivo dovesse essere stipulato entro e non oltre il 28 giugno 2019, con termine qualificato espressamente come essenziale.
Non essendosi arrivati al rogito, l’acquirente ha chiesto al Tribunale di dichiarare la risoluzione del contratto e la restituzione delle somme versate.
Il primo punto: il termine essenziale conta, ma non basta da solo
Il Tribunale ricorda un principio consolidato: nel preliminare di compravendita il termine per stipulare il definitivo non è normalmente essenziale, salvo che dal contratto emerga in modo chiaro che, una volta scaduto quel termine, l’interesse delle parti debba considerarsi definitivamente venuto meno (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10682 del 20/04/2023; Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 5360 del 21/02/2023).
L’art. 1457 c.c. prevede infatti che, se il termine è essenziale, il contratto si risolve di diritto se la parte interessata non dichiara di volere comunque l’esecuzione entro tre giorni.
Nel caso deciso a Napoli, il giudice ha ritenuto che la clausola fosse astrattamente idonea a integrare un vero termine essenziale, perché collegava la scadenza alla perdita dell’utilità economica del contratto. Ma questo, da solo, non ha chiuso la controversia.
Perché il rogito non si è fatto?
Secondo la sentenza, il punto decisivo non era solo la presenza del termine essenziale, ma l’imputabilità della mancata stipula (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10682 del 20/04/2023).
Il preliminare prevedeva che fosse il promissario acquirente a dover:
• scegliere il notaio;
• comunicare data e luogo del rogito;
• farlo con almeno venti giorni di preavviso.
Questo onere non è stato adempiuto. Tuttavia il Tribunale ha osservato che anche il promittente venditore è rimasto fermo: non ha sollecitato l’esecuzione del contratto, non ha costituito in mora la controparte e non ha attivato rimedi contrattuali.
Da qui la conclusione più interessante della decisione: la mancata stipula non è stata letta come colpa esclusiva di una sola parte, ma come effetto di una inerzia reciproca nella gestione del rapporto.
Il secondo punto: la caparra confirmatoria non si incamera “da sola”
Sul tema della caparra la sentenza è particolarmente netta. L’art. 1385 c.c. consente alla parte non inadempiente, in caso di inadempimento dell’altra, di recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta oppure chiedere il doppio di quella versata. Ma ciò presuppone comunque un inadempimento non di scarsa importanza, secondo il criterio dell’art. 1455 c.c. (Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 2969 del 31/01/2019).
Il Tribunale richiama poi l’orientamento secondo cui la tutela legata alla caparra può convivere, in certi casi, con la risoluzione di diritto, purché la parte interessata chieda espressamente di trattenere la caparra o di ottenerne il doppio (Tribunale Ordinario Napoli, sez. 12, sentenza n. 4343/2019; Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 91 del 03/01/2024; Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 2969 del 31/01/2019).
Ed è proprio qui che il convenuto, nel caso concreto, ha perso la causa: secondo il giudice, non basta sostenere in difesa di avere diritto a trattenere la caparra. Occorre formulare una specifica domanda riconvenzionale di accertamento del diritto di ritenzione.
In altre parole, la caparra confirmatoria non produce automaticamente l’effetto di restare al venditore solo perché il contratto non si è concluso.
La decisione finale
Il Tribunale ha quindi:
• accolto la domanda principale nei limiti ritenuti provati;
• condannato il convenuto a restituire 40.000 euro;
• riconosciuto gli interessi legali dalla domanda al soddisfo;
• rigettato la richiesta relativa agli ulteriori 12.000 euro, perché non era stata provata la loro riferibilità al contratto oggetto di causa.
Le spese sono state compensate, proprio perché il comportamento di entrambe le parti è stato ritenuto inerte.
Perché questa sentenza è importante
La decisione offre tre messaggi pratici molto chiari.
Primo: scrivere “entro e non oltre” o qualificare un termine come essenziale non risolve automaticamente ogni problema: il giudice deve comunque verificare come le parti si sono comportate concretamente (Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 5360 del 21/02/2023;Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10682 del 20/04/2023).
Secondo: nel preliminare immobiliare anche gli obblighi organizzativi — come scegliere il notaio e convocare per il rogito — possono essere decisivi.
Terzo: la caparra confirmatoria non è un meccanismo automatico di arricchimento. Per trattenerla serve una domanda precisa e serve che ricorrano i presupposti sostanziali dell’inadempimento rilevante(Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 91 del 03/01/2024).
Conclusione
La sentenza del Tribunale di Napoli mostra un approccio molto concreto: nei preliminari immobiliari non conta soltanto ciò che è scritto nelle clausole, ma anche ciò che le parti fanno — o non fanno — quando arriva il momento di stipulare il definitivo.
Se nessuno si attiva davvero per arrivare al rogito, il giudice può escludere automatismi e arrivare persino alla restituzione della caparra, soprattutto quando manca una domanda giudiziale chiara per trattenerla (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 91 del 03/01/2024).
Avv. Maurizio Auteri
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