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Cassazione: il nudo proprietario non risponde degli oneri condominiali arretrati

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di Licia AlbertazziCorte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 6877 del 24 Marzo 2014. In caso di vendita di sola nuda proprietà (della proprietà, cioè, spogliata del suo requisito essenziale: il godimento del bene, restando la sua pura titolarità) qual è il soggetto che resta obbligato al versamento degli oneri condominiali ordinari? Nel caso di specie, a seguito di reiterato mancato pagamento di detti oneri, il condominio ha notificato decreto ingiuntivo sia nei confronti del titolare di diritto di abitazione che del nudo proprietario. Quest'ultimo soggetto proponeva opposizione ai sensi di legge lamentando carenza di legittimazione passiva. L'opposizione veniva accolta e il decreto revocato; tale posizione veniva mantenuta anche in grado di appello. Avverso quest'ultima decisione il condominio proponeva ricorso in Cassazione.


Il nudo proprietario normalmente acquista la titolarità del bene nella prospettiva di un allargamento successivo di tale diritto, il che normalmente avviene alla morte dell'usufruttuario (o, come in questo caso, del titolare di diritto di abitazione) che di solito è lo stesso venditore, un tempo proprietario esclusivo dell'immobile. Gli oneri condominiali ordinari - il pagamento degli straordinari, al contrario, spettano al nudo proprietario - tuttavia gravano, per definizione, sul soggetto che effettivamente mantiene il godimento della cosa. “La questione della individuazione del soggetto tenuto al pagamento degli oneri ordinari nei confronti del Condominio, dovuti in riferimento a una unità immobiliare facente parte dello stesso, allorchè l'immobile sia oggetto di usufrutto ovvero di diritto di abitazione, è stato dalla Corte di legittimità risolto tenendo conto della natura del diritto di usufrutto, che costituisce un diritto reale che deve essere reso pubblico con il mezzo della trascrizione”. Dunque, “l'usufruttuario è tenuto ad adempiere a tutti gli oneri inerenti alla custodia, all'amministrazione e alla manutenzione della cosa oggetto del diritto (…) la sua posizione di titolare di un diritto valevole erga omnes determina tutti gli effetti conseguenti, sostanziali e processuali”. Secondo la Suprema Corte al caso di specie non sarebbe nemmeno applicabile l'art. 2644 cod. civ. (effetti della trascrizione) relativamente all'esclusione degli effetti della trascrizione agli atti a loro volta trascritti in periodo precedente. Il ricorso è rigettato.

Vai al testo della sentenza 6877/2014
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(31/03/2014 - Licia Albertazzi)
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