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Cassazione: i concetti di “incorporazione” e “accessione” in ambito condominiale

scale scala

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 28350 del 18 Dicembre 2013. Il “vano scale” sottostante la rampa, di proprietà esclusiva di un condomino, può essere alienata contestualmente all'unità abitativa? Anche se l'accesso allo stesso è stato chiuso dal precedente acquirente? La Cassazione ha fatto chiarezza sul punto, individuando la definizione di “vano scale” e stabilendo se operi o meno l'istituto dell'incorporazione, con particolare riguardo ad un bene facente parte di un edificio condominiale. Nel caso in oggetto gli acquirenti dell'appartamento condominiale contestano il mancato trasferimento di un vano scala, affermando che lo stesso farebbe parte del bene alienato. La domanda è stata respinta in primo grado e parzialmente accolta nel secondo; gli acquirenti ricorrevano quindi in Cassazione.

Premesso che la Suprema Corte non può spingersi nel proprio sindacato di legittimità sino a contestare valutazioni probatorie compiute dal giudice del merito – poiché si tratterebbe, appunto, di sindacato esteso al merito – se non nella forma del controllo sulla ragionevolezza della motivazione (circostanza che, nel caso di specie, ha dato esito positivo) il giudice d'appello, nella sentenza impugnata, ha correttamente applicato i principi relativi all'interpretazione dei contratti – art. 1362 e ss. cod. civ. Emerge dalla pronuncia di rigetto quale sia, secondo giurisprudenza consolidata, la definizione dell'espressione “vano scala”: “nell'ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo – come nel caso in oggetto – della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entità unica e inseparabile (…) postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto al suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale”. Ove tale “unione fisica e materiale” manchi, non si potrà certo parlare di incorporazione; di conseguenza, in questo caso, il vano scale è escluso dall'alienazione della porzione di scale sovrastante.


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(28/12/2013 - Licia Albertazzi)
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