Le vendite ad effetti obbligatori

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Nei casi in cui il solo effetto immediato della stipula è il sorgere in capo al venditore di uno o più obblighi (ovviamente con contestuale nascita delle corrispettive posizioni giuridiche attive per il compratore), si parla di vendita c.d. “ad effetti obbligatori”.

La prima ipotesi di vendita ad effetti obbligatori e non reali, è quella avente ad oggetto una cosa “futura”, nel senso che il contratto prevede il trasferimento della proprietà di una res che ancora non esiste o è in corso di realizzazione, o che verrà realizzata, solitamente mediante un comportamento attivo del venditore (come, ad esempio, nel caso di vendita di immobile su carta, in cui la proprietà si trasferisce quando il bene viene edificato; nel caso in cui lo stesso venditore sia titolare di una ditta di costruzioni edilizie, ecc.) (cfr. art. 1472 c.c.).

Il contratto in questione, tuttavia, non è condizionato alla venuta ad esistenza del bene (o del diritto) poiché le parti possono essere vincolate all'esecuzione di alcune prestazioni anche prima del verificarsi dell'evento stesso: il compratore potrebbe essere già obbligato al pagamento del prezzo ed il venditore, a sua volta, potrebbe essere obbligato a cooperare alla venuta ad esistenza del bene.

L'unico effetto che rimane sospeso, dunque, è quello traslativo, tanto che autorevole dottrina evidenzia come la venuta ad esistenza della cosa nella sua interezza si atteggia come condizione sospensiva solo rispetto a tale effetto.

Qualora la res non venga realizzata entro i termini pattuiti, il contratto sarà risolto per sopravvenuta impossibilità della prestazione, a meno che il contratto stipulato sia di tipo aleatorio: solo in tale circostanza, difatti, l'acquirente si assume il rischio che la cosa non venga ad esistenza.

Altra ipotesi di vendita ad effetti obbligatori è quella avente ad oggetto una res che appartenga, in tutto o in parte, a un terzo. Anche nella vendita di cosa altrui, disciplinata dagli artt. 1478 e seguenti c.c., l'effetto traslativo è condizionato e, quindi, differito a un momento successivo: quello in cui la cosa entra nel patrimonio giuridico dell'alienante. Ai sensi dell'art. 1478 c.c., infatti, se al momento del contratto il bene venduto non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore, il quale diventerà proprietario nel momento in cui lo stesso venditore acquista la proprietà della cosa dal titolare di essa.

Il compratore, nell'ipotesi in cui ignorasse che la cosa non era di proprietà del venditore, se questi nel frattempo non ha provveduto a fargli acquistare la proprietà, è legittimato a richiedere la risoluzione del contratto (art. 1479 c.c.). All'acquirente in buona fede, inoltre, fatto salvo il disposto di cui all'art. 1223 c.c., il venditore è tenuto a restituire il prezzo pagato, anche in caso di diminuzione del valore o di deterioramento della cosa, nonché le spese e i pagamenti sostenuti per il contratto. Qualora la diminuzione del valore o il deterioramento derivino da fatto del compratore, dall'ammontare vanno detratti gli utili che il compratore stesso ne ha ricavato. Il venditore in mala fede oltre alle spese necessarie e utili fatte per la cosa deve rimborsare al compratore anche le spese voluttuarie.

L'art. 1480 c.c., in particolare, dispone che se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno qualora debba ritenersi, in base alle circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; in caso contrario, potrà ottenere semplicemente una riduzione del prezzo e il risarcimento del danno. In presenza di un pericolo di rivendica, ovvero di ragioni che inducano il compratore a temere che la cosa o una parte della stessa possano essere rivendicate da terzi, salvo che il venditore abbia prestato idonea garanzia, il compratore può sospendere il pagamento del prezzo (art. 1481 c.c.), salvo che il pericolo fosse noto al compratore già al tempo della vendita. Analogamente, ex art. 1482 c.c., il compratore è legittimato a sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati. Il compratore può anche richiedere al giudice la fissazione di un termine entro il quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risolto con l'obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'art. 1479 c.c. Se l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione.

Anche la vendita di cosa generica, ossia di una res determinata solo nel genere (ad esempio tot chilogrammi di grano) è una fattispecie che prevede il passaggio della proprietà in capo al compratore solo nel momento in cui la cosa risulterà individuabile e distinguibile rispetto alla categoria di appartenenza, sulla base dell'accordo delle parti e secondo i criteri e le modalità da queste pattuiti.

È fatta rientrare nella categoria della vendita ad effetti obbligatori anche la c.d. “vendita alternativa”. Essa consiste nella vendita di un bene che l'acquirente potrà scegliere tra due o più dedotti in contratto. Solo quando il compratore avrà deciso di quale res intende divenire titolare, la proprietà di quella cosa (e solo di quella) transiterà nel suo patrimonio giuridico, a prescindere dall'effettiva consegna materiale del bene stesso.

Efficacia obbligatoria ha anche la vendita con riserva di proprietà, ovvero della diffusissima ipotesi nella pratica della c.d. “vendita a rate”, in cui il compratore acquista la proprietà della res solo con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, assumendo, tuttavia, i rischi dal momento della consegna (art. 1523 c.c.).

Per essere opponibile nei confronti di terzi, creditori del compratore, la riserva della proprietà deve risultare da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.

In caso di inadempimento del compratore, il quale non provvede al pagamento delle rate alle scadenze pattuite, il venditore può ottenere la risoluzione del contratto, salvo che il mancato pagamento sia riferito ad una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo, nonostante ogni patto contrario (art. 1525 c.c.).

Risolto il contratto il venditore potrà esigere la restituzione della cosa dal compratore inadempiente, restituendo le rate già riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l'uso della cosa stessa oltre al risarcimento del danno (art. 1526 c.c.).

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