Il "rent to buy"

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Già ampiamente consolidato nella prassi della vendita immobiliare, come forma di contratto “atipico”, il c.d. “rent to buy”, conosciuto anche come “affitto con riscatto” è stato disciplinato expressis verbis, dall'art. 23 del d.l. n. 133/2014 (decreto “Sblocca Italia”), rubricato “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.

La nuova fattispecie contrattuale, considerata una sorta di “ibrido” tra il contratto di affitto e quello di acquisto, diverso dalla “locazione finanziaria”, come sancito dalla stessa norma, provvede dunque a regolamentare tutti quei contratti che prevedono “l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto” (art. 23, comma 1, d.l.). 

Come funziona

La formula del rent to buy assicura a chi desidera acquistare un immobile, il diritto di godimento immediato sullo stesso per un periodo di tempo determinato, dietro pagamento di un canone periodico, e il diritto di acquisto posticipato ad un prezzo inferiore, poiché dal costo complessivo verranno scomputati, in tutto o in parte, i canoni in precedenza pagati.

La norma lascia alla libera determinazione delle parti sia la decisione sulla durata del contratto finalizzato all'acquisto del bene immobile che dell'importo dei canoni da scontare, nonché il numero dei canoni minimi, il cui mancato pagamento può comportare la risoluzione del contratto, purchè non inferiori a un ventesimo del numero complessivo.

I vantaggi del rent to buy

I vantaggi del rent to buy, in un periodo di difficoltà di accesso al credito e di crisi del settore immobiliare, sono evidenti per entrambe le parti contrattuali.

Per il compratore, il contratto comporta la possibilità di godimento dell'immobile senza dover pagare sin da subito l'intero prezzo e la facilitazione di poter richiedere, all'atto dell'acquisto, un finanziamento o un mutuo di minor importo, in ragione di quanto già anticipato con i canoni.

Per il venditore, la possibilità di occupare l'immobile ai fini della successiva alienazione, senza rischiare di restare senza acquirenti, oltre all'introito immediato dato dai canoni, al pagamento complessivo finale e all'alleggerimento delle spese di gestione ordinaria dell'immobile che si addebitano al conduttore.

Le tutele

La norma definisce le tutele previste per le parti contraenti, estendendo alla species contrattuale in esame l'applicazione di istituti già disciplinati a livello civilistico.

Innanzitutto, l'art. 23, n. 1, del d.l. n. 133/2014 prevede l'obbligo di trascrizione del contratto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., che dovrà quindi rivestire la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata, con la produzione dei medesimi effetti di cui all'art. 2643, 1° comma, n. 8, c.c.

In ordine alla risoluzione e all'inadempimento, il comma 2 dell'art. 23 prevede, inoltre, che “il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. In caso di inadempimento, si applica l'art. 2932 c.c. sull'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, secondo il quale la parte non inadempiente può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso. Il successivo comma 5 sancisce che nell'ipotesi di risoluzione per  inadempimento  del  concedente,  “lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata  degli  interessi  legali”; viceversa, se la risoluzione per inadempimento dipende dal conduttore,il concedente ha   diritto   alla restituzione dell'immobile  ed  acquisisce  interamente  i  canoni  a titolo di indennità, se non è stato  diversamente convenuto nel contratto”.

Il comma 6, infine, si occupa del fallimento del concedente e del conduttore: nella prima ipotesi, il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'art. 67, comma 3, lett. c), L.F. sulla revocatoria fallimentare; nella seconda, si applica l'art. 72 L.F., per cui spetta al curatore decidere se sciogliere o meno il contratto. 

Vedi anche:
» Rent to buy: le novità nello sblocca Italia
» Comprare casa col 'rent to buy'? Ecco le tasse da pagare. In allegato la Circolare dell'Agenzia delle Entrate

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