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La risoluzione anticipata del contratto di locazione

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Guida sulle locazioni

Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile normalmente è il contratto stesso a indicare la sua data di scadenza. Può accadere tuttavia che il locatore o il conduttore si vengano a trovare nella necessità di sciogliersi dal contratto prima della sua scadenza naturale. 

 

La legge prevede alcune possibilità per entrambe le parti, anche se le regole sono leggermente diverse.

 

La risoluzione consensuale del contratto di locazione

Qualunque sia la scadenza del contratto le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno. In questo caso la volontà delle parti è sovrana bisognerà solo tenere conto degli aspetti fiscali seguendo le istruzioni disponibili nel sito dell'Agenzia delle Entrate.

 

Al di fuori delle ipotesi di risoluzione consensuale ci sono altri casi in cui è possibile la cessazione anticipata del contratto di locazione.

 

Il recesso anticipato del conduttore

Innanzitutto va detto che le regole che disciplinano la risoluzione anticipata del contratto di locazione sono molto più agevoli per il conduttore rispetto a quanto non sia previsto per il locatore.

Solo il conduttore ha infatti la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento: avvalendosi dell'apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (ex art. 3, l. n. 431/1998), da specificare nella lettera di preavviso da inviare al locatore, con il solo obbligo di darne comunicazione al locatore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima. 

Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comporta due conseguenze notevoli: per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente; per il conduttore, l'obbligo di versare al locatore l'importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell'immobile (Cass. n. 18167/2012).

Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell'anticipata restituzione dell'immobile. L'onere di dimostrare l'inadempimento del conduttore e che l'immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul locatore (Cass. n. 530/2014; Cass. n. 5827/1993).

Il recesso anticipato del locatore

Il locatore generalmente ha poche possibilità di recedere prima della scadenza.

Egli può dare disdetta per finita locazione, previa comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo. I mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere.

In ogni caso il locatore potrebbe essersi riservato ai sensi dell'art. 1612 del codice civile la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata.

In tal caso deve indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.

Va anche detto inoltre che alla prima scadenza il recesso del locatore è possibile solo in casi espressamente previsti dalla legge. Ex art. 3, comma 1, l. n. 431/1998, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, quando:

- intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);

- intende destinare l'immobile all'esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);

- quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;

- quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile;

- quando il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

- quando il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Per ciascuno dei motivi indicati, il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima, tramite raccomandata a/r dove si manifesti chiaramente l'intento rescissorio (Cass. n. 13199/2012).

Adempimenti economici e fiscali

Naturalmente la risoluzione anticipata del di locazione comporta delle spese per entrambe le parti. Per prima cosa va precisato che il conduttore può lasciare l'immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale, ma è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Per quanto riguarda l'eventuale caparra va detto che questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore, ma può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all'interno dell'immobile.

C'è infine un adempimento fiscale che sorge, a carico delle parti, in caso di recesso anticipato: l'obbligo di pagare la tassa di registro all'Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato dal contratto.

Si tratta di un'imposta, il cui onere grava in capo al locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata al fisco (ex art. 8, l. n. 392/1978).

Rimane fermo, ovviamente, il diritto del locatore, ove la risoluzione del contratto di locazione sia dovuta ad inadempimento del conduttore, al risarcimento dei danni conseguenti all'anticipata cessazione del rapporto, il cui ammontare “costituisce valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto” (Cass. n. 2865/2015).

Si veda anche: La disdetta del contratto di locazione per uso residenziale e commerciale 

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