Balconi e frontalini, chi paga le spese di riparazione?

• Spese di riparazione di balconi e frontalini
• La normativa sulle parti comuni in condominio
• Chi paga le spese di riparazione di balconi e frontalini

Spese di riparazione di balconi e frontalini

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Le spese di riparazione in ambito condominiale rappresentano un campo particolarmente delicato sotto il profilo giuridico tant'è che sovente l'autorità giudiziaria è chiamata a pronunciarsi circa le dispute che eventualmente possono sorgere.

Tra le controversie che maggiormente hanno interessato la giurisprudenza vi è soprattutto la questione delle spese di riparazione dei balconi e dei frontalini, soprattutto perché ci si interroga se gli stessi siano delle estensioni della proprietà esclusiva del condomino oppure se, stante la loro natura, si debba ritenere che gli stessi siano degli elementi accessori della facciata e di conseguenza, parti comuni dell'edificio o di interesse comune. Esordiamo dapprima con la disamina della disciplina legislativa per poi approcciare alle più interessanti risolutive pronunce giurisprudenziali.

La normativa sulle parti comuni in condominio

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Parametro normativo di riferimento in materia di parti comuni dell'edificio è l'art. 1117 c.c. il quale così dispone: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche".

Chi paga le spese di riparazione di balconi e frontalini

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La giurisprudenza è tendenzialmente proclive a ritenere che la valutazione che deve essere compiuta ai fini dell'attribuzione dell'onere delle spese non può prescindere da una valutazione oculata del caso concreto, che consenta di comprendere se i balconi debbano ritenersi una mera estensione della proprietà del singolo condomino oppure se, data la loro stretta pertinenza con la facciata, se essi non siano parti comuni o di interesse comune.

Ovviamente rientrano nella prima ipotesi tutti quei casi in cui l'intervento sia mirato ad agevolare l'utilizzo del balcone da parte del singolo proprietario, mentre rientrano nel secondo campo tutti quei casi in cui il bene debba essere rivalutato in relazione alla sua funzione di concorrenza al decoro ed allo stile armonioso ed architettonico della facciata.

La Suprema Corte ha autorevolmente ammesso sul punto che "in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (cfr., tra le altre, Cass. n. 10209/2015).

Ancora, sempre la Suprema Corte, ha rilevato che i frontalini possono ritenersi beni comuni laddove si inseriscano nella facciata e concorrano a costituire il decoro architettonico dell'immobile (cfr., Cass. n. 1784/2007) con la conseguenza che la spesa per le riparazioni ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno (ex plurimis, Cass. n. 21641/2017; Cass n. 5014/2018).

Anche per i giudici di merito, i frontalini, considerati da larga parte della giurisprudenza elementi imprescindibili della facciata posto che assicurano l'estetica dell'edificio con cui si integrano in un rapporto armonico, hanno natura condominiale per cui le spese vanno ripartite a carico della collettività condominiale e suddivise tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà (Trib. Roma n. 915/2021; Trib. Salerno n. 2044/2020).

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Daniele Paolanti - profilo e articoli
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Vincitore del concorso di ammissione al Dottorato di Ricerca svolge attività di assistenza alla didattica.