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La mancata registrazione del contratto di locazione comporta la nullità?

Breve disamina sulle sorti del contratto non registrato
condominio casa locazione

di Avv.to Marcella Ferrari – L'art. 13 c. 1 della legge 431 del 1998 prevede la nullità della disposizione contrattuale che stabilisca un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato[1]. L'orientamento prevalente in giurisprudenza esclude che la norma si riferisca alle ipotesi di simulazione relativa del contratto in riferimento al corrispettivo. Si argomenta, infatti, partendo dalla validità del contratto scritto e non registrato, a nulla rilevando tra i contraenti l'omissione dell'adempimento fiscale; a fortiori si esclude la nullità per la sottrazione al fisco di una porzione dell'importo. La ratio della norma contenuta nella legge 431 del 1998 è da ricercarsi nella volontà del legislatore di garantire al conduttore l'invariabilità del canone locatizio durante tutto il corso della locazione[2].

In contrapposizione a tale lettura si pone l'orientamento secondo il quale l'intendimento della norma sia diretto alla cosiddetta “emersione del sommerso”, con riferimento ai canoni in nero. Il legislatore, in base alla suddetta interpretazione, ha voluto attribuire rilievo alla violazione degli obblighi tributari facendo discendere da essa l'invalidità del contratto. In buona sostanza, la registrazione del contratto assurge a presupposto legale di validità dello stesso. La mancata registrazione determina una nullità di protezione, posta ad usbergo del contraente debole, vale a dire il conduttore. Secondo altri autori, il negozio giuridico è valido e la registrazione integra una condicio iuris di efficacia ai sensi dell'art. 1360 c.c..

A ben vedere, la condotta posta in essere dal locatore che non effettua la registrazione è quella che il legislatore intende sanzionare con la legge 431 del 1998, proprio da ciò discende la nullità sostenuta dal nuovo indirizzo esegetico che sposa la teoria della causa in concreto. Un comportamento siffatto, infatti, viola un interesse pubblico che, in quanto tale, è indisponibile per i privati.

Recentemente, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 8230 pronunciata il 07 aprile 2010 dalla sezione III ha sostenuto la validità del contratto non registrato ma ne ha affermato l'inefficacia; in ragione di questo contrasto interpretativo la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite[3] che devono ancora pronunciarsi.

Per completezza, si segnala che in materia è intervenuta anche la Consulta, la quale con la sentenza del 14 marzo 2014 n. 50, ha dichiarato costituzionalmente illegittimi, per eccesso i delega, i commi 8 e 9 dell'art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23[4]. Le disposizioni in discorso permettevano al conduttore di registrare motu proprio il contratto (in caso di omissione da parte del locatore nei termini previsti) e di ottenere dei “vantaggi”, quali un canone di importo pari al triplo della rendita catastale[5]. La ratio della legge, ancora una volta, è da ravvisarsi nell'emersione del sommerso. È di tutta evidenza che l'eliminazione di tale norma renda ancor più attuale la problematica inerente alla validità o meno del contratto non registrato.

La questione, inoltre, comporta importanti ricadute anche sotto il profilo processuale.

Infatti, se si ritiene che il contratto sia nullo, ne deriva che il locatore per ottenere il rilascio dell'immobile non possa agire utilizzando la procedura dello sfratto, ma un'azione ordinaria con maggior aggravio in termini di durata e di costi.

Avv.to Marcella Ferrari - marciferrari@gmail.com
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Note:


[1] La registrazione è la procedura obbligatoria in virtù della quale, entro trenta giorni dalla conclusione del contratto, lo stesso viene portato, in duplice copia, all'Agenzia delle Entrate per il pagamento dell'imposta di registro.

[2] La lettura esegetica di cui sopra è stata sposata dalla Corte Cass. sent. 27 ottobre 2003 n. 16089 e dalle pronunce successive.

[3] Con ordinanza del 3 gennaio 2014 n. 37.

[4] Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale.

[5] Art. 3 d. lgs. 14 marzo 2011 n. 23, c. 8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

c. 9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:

a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;

b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

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(26/08/2015 - Avv. Marcella Ferrari)
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