Le spese dell'amministratore che non necessitano di autorizzazione

Manutenzione ordinaria e atti conservativi

La regolare gestione del condominio comporta la sussistenza di ampi poteri in capo all'amministratore, per la conclusione di contratti inerenti all'ordinaria manutenzione delle parti comuni. In tali casi, e non solo, non è necessario ottenere la preventiva autorizzazione dell'assemblea per concludere validamente un contratto in nome e per conto del condominio.

Ad esempio, in base all'art. 1130 c.c., 1° comma, n. 3, rientra tra i doveri dell'amministratore di condominio quello di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni. 

Questo significa, in altre parole, che tra i poteri di gestione propri dell'amministratore rientra anche quello di impegnare il condominio attraverso la conclusione di contratti non preventivamente autorizzati in sede di assemblea, relativi alla manutenzione ordinaria delle parti comuni.

All'amministratore sarà sufficiente rappresentare tali spese in sede di bilancio consuntivo, per ripartirne i costi tra i vari condomini e ottenerne il rimborso.

A titolo di esempio, rientrano tra queste spese quelle relative alla pulizia delle parti comuni dell'edificio, alla loro manutenzione periodica, agli interventi di riparazione degli impianti e al pagamento delle bollette relative alla fornitura di luce e acqua.

Le azioni esperibili senza preventiva autorizzazione

L'amministratore, inoltre, è tenuto a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio. Di conseguenza, egli ha il dovere di esperire, ove necessario, le c.d. azioni possessorie e le azioni di nunciazione, senza necessità di ottenere la preventiva autorizzazione dell'assemblea.

Le azioni possessorie sono l'azione di reintegrazione, prevista dall'art. 1668 c.c., e l'azione di manutenzione, di cui al successivo art. 1670 c.c. L'amministratore, pertanto, può agire in giudizio per reagire all'occupazione abusiva dell'immobile da parte di terzi, oppure per inibire atti che alterino il decoro architettonico dell'edificio.

Con le azioni di nunciazione (denunce di nuova opera e di danno temuto, ex artt. 1171 e 1172 c.c.), di natura cautelare, l'amministratore può in piena autonomia agire in giudizio qualora ritenga che da una nuova costruzione o da una cosa altrui possa derivare un danno al condominio. Egli può, inoltre, agire in caso di immissioni, esalazioni e rumori oltre la normale tollerabilità (v. art. 844 c.c.).

Rientrano nel potere d'azione dell'amministratore anche le azioni di responsabilità contro il costruttore per gravi difetti che mettano in pericolo la stabilità dell'edificio (v. art. 1669 c.c.).

Si ritiene che nelle suddette ipotesi l'amministratore possa agire contestualmente anche per il risarcimento dei danni che riguardino le parti comuni dell'edificio, non invece per i danni occorsi alle singole proprietà esclusive.

Va sottolineato che, in base al dettato dell'art. 1130 c.c., compiere atti conservativi nell'interesse del condominio non è solo un potere, ma un vero e proprio dovere dell'amministratore. Ne deriva che, in caso di inerzia, i condomini sono legittimati a chiedergli il risarcimento degli eventuali danni che ne siano derivati.

L'urgenza negli atti di manutenzione straordinaria

Anche nei casi in cui è obbligatorio chiedere la preventiva autorizzazione di spesa all'assemblea, può configurarsi un margine di autonomia in capo all'amministratore.

In particolare, quando vi sia urgenza di provvedere, quest'ultimo è legittimato a disporre pagamenti autonomamente, salvo poi riferire e chiedere la ratifica nella prima assemblea successiva (art. 1135, comma 2 c.c.), con una delibera adottata dalla maggioranza qualificata prevista dal codice.

Sono straordinarie, ad esempio, le spese relative ad interventi di rilievo sui muri portanti o sul solaio dell'edificio, la sostituzione dell'autoclave o degli ascensori, al rifacimento integrale degli impianti.

Se l'assemblea non dovesse ratificare la spesa, l'amministratore ha facoltà di ricorrere in giudizio per fare accertare il carattere di urgenza della spesa sostenuta. In caso di soccombenza, egli rimarrà personalmente obbligato con l'impresa e non potrà ottenere il rimborso dai condomini.

Dunque l'amministratore è tenuto ad autorizzare i lavori ma deve altresì riferirne alla prima assemblea utile. 

Lo stesso principium iuris si applica anche ai condomini laddove siano gli stessi a dovere/volere eseguire dei lavori nel condominio, che rivestano carattere di urgenza, ma in assenza di autorizzazione assembleare ed in difetto di consenso anche da parte degli altri condomini. Anche a tal riguardo è risolutiva una disposizione normativa (art. 1134 c.c.) che, con apodittica chiarezza, impone che "Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente". Ora, non si può non ammettere come il discorso anche per il singolo condomino sia pressoché analogo a quello affrontato per l'amministratore.

Questi infatti non può eseguire o assumere la gestione delle parti comuni senza il preventivo consenso dell'assemblea e se lo fa deve comunque (anche per ottenere il rimborso pro quota da parte degli altri condomini) dimostrare l'urgenza dalla quale è scaturito, e necessitato, il suo intervento (magari avvalendosi all'uopo di una perizia approntata da un tecnico).

La giurisprudenza in materia

Le pronunce verso le quali si potrebbe nutrire maggiore interesse sono quelle che hanno ad oggetto il potere di spesa dell'amministratore laddove questi compia interventi urgenti secondo le disposizioni (e nei limiti) di cui all'art. 1135. Rileva la Suprema Corte al riguardo che "L'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una delibera dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 cod. civ. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea" (Cassazione civile, sez. II, 20/08/2014, (ud. 23/04/2014, dep.20/08/2014), n. 18084). 

Invece, in relazione al secondo (seppur correlato) profilo pertinente invece gli interventi urgenti eseguiti dal condomino, rileva sempre la Corte di Cassazione che "Nel caso di condominio c.d. minimo, cui non si applicano le norme sul funzionamento dell'assemblea condominiale, ma quelle relative all'amministrazione di beni oggetto di comunione in generale, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino resta, però, disciplinato dall'art. 1134 c.c., che riconosce al condomino che abbia sostenuto spese per le cose comuni non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente, piuttosto che - non consentendolo l'art. 1139 c.c. - dall'art. 1110 c.c., che fa riferimento al diritto al rimborso delle spese semplicemente necessarie per la conservazione delle cose comuni" (Cassazione civile, sez. II, 14/04/2015, (ud. 17/04/2014, dep.14/04/2015), n. 7457).