Il condominio, può impedire l'uso esclusivo di un posto auto nel cortile condominiale da parte di un condomino anche se questi lo ha acquistato dal costruttore. E' quanto stabilisce una sentenza della Cassazione (N. 730 del 16 gennaio 2008) nella quale però si chiarisce che per impedire tale uso è necessario accertare che il costruttore al momento della cessione non avesse titolo per trasmettere in proprietà singola ed esclusiva lo spazio in questione. Per impedire l'uso esclusivo infatti occorre stabilire se il parcheggio era stato riservato in proprietà dal costruttore o se, invece, era un spazio diventato condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c. per mancanza di riserva o di menzione nei titoli d'acquisto. Il costruttore - si legg ein sentenza - "non aveva riservato 'a proprio nome' i parcheggi nè aveva escluso il cortile comune nei successivi atti di cessione, ove era menzionato ed accettato il regolamento di condominio in precedenza trascritto. Non esistendo la riserva di proprietà del posto macchina nè la sottrazione di esso alla destinazione comune di tutta l'area cortilizia, esso non poteva essere ceduto in proprietà singola [...] con un atto cui il Condominio era rimasto estraneo".
P.Q.M.
La Corte di Cassazione accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara inammissibile il secondo; assorbito il ricorso incidentale; cassa in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione delle Corte di Appello di Bari.
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Col primo motivo del ricorso principale si denunziano violazione dell'art. 1117 c.c., nonchè vizio di motivazione su punto decisivo. Si sostiene che nel regolamento di condominio, apprestato dall'unico proprietario e dallo stesso trascritto, il cortile risulta incluso tra i beni comuni, in conformità dell'art. 1117 c.c., la cui presunzione, peraltro, non era vinta, nella specie, da titolo contrario, non essendo a tal fine sufficienti il frazionamento e l'accatastamento eseguito dal proprietario costruttore, trattandosi di atti unilaterali. Il costruttore non aveva riservato "a proprio nome" i parcheggi nè aveva escluso il cortile comune nei successivi atti di cessione, ove era menzionato ed accettato il regolamento di condominio in precedenza trascritto. Non esistendo la riserva di proprietà del posto macchina nè la sottrazione di esso alla destinazione comune di tutta l'area cortilizia, esso non poteva essere ceduto in proprietà singola ai coniugi T.- U., con un atto cui il Condominio era rimasto estraneo. La scheda di accatastamento non poteva fungere da titolo contrario alla disposizione del Regolamento che annoverava il cortile tra i beni comuni. I posti macchina ritenuti sussistenti dalla Corte di Appello non esistono affatto e i 34 posti macchina, peraltro molto inferiori al numero dei 255 appartamenti di cui si compone il complesso condominiale, esistevano solo nella scheda di accatastamento. La sentenza era anche contraddittoria laddove, da un lato, supponeva esistenti i posti macchina e, dall'altro, ne prevedeva la futura realizzazione. Al posto macchina in contesa non era attribuita una quota millesimale per nessun tipo di spesa, tranne quella relativa alla manutenzione del cortile (Tab. F) e quelli da realizzare sarebbero risultati "totalmente immersi" nella proprietà comune, senza che ai futuri proprietari fosse attribuita alcuna servitù di passaggio per accedervi. Il motivo è fondato, con le precisazioni che si diranno. 1.a. E' opportuno premettere brevi cenni sulla elaborazione giurisprudenziale di questa Corte in materia di spazi (o aree) di parcheggi correggendo, intanto e subito, due affermazioni della sentenza impugnata ove si afferma: a) che i posti macchina (rectius: "spazi per parcheggi", come definiti nella L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, inserito dalla L. n. 765 del 1967, art. 18) devono essere corrispondenti al numero degli appartamenti ("tanti posti quanti erano gli appartamenti del complesso"); b) che i c.d. posti macchina sono "da vendersi" singolarmente agli acquirenti degli appartamenti. 1.b. Ed, invero, la legge (L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies) si limita ad imporre che, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, appositi spazi siano riservati a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, fissando non un rapporto numerico ma di volume-superficie, e stabilendo un nesso tra tali spazi e l'edificio, gli uni e gli altri unitariamente considerati, e, da altro lato, non vieta al costruttore di riservare a sè la proprietà degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente o in parte, o ai proprietari degli appartamenti "pro quota" ovvero singolarmente, ed anche globalmente, in modo che costituiscano parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c. (Cass. 2^(5e), n. 18255/2006). 1.c. Allo stesso modo detti spazi, globalmente considerati, vengono a far parte della proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., nel caso in cui non vi sia stata alcuna riserva di proprietà da parte del costruttore e, nei singoli atti, sia stato omesso qualunque riferimento ad essi (Cass. 2^(5e), n. 11261/2003). 1.d. Resta fermo, in ogni caso, il vincolo di destinazione di carattere pubblicistico impresso dalle norme di cui si tratta e che, sul piano privatistico, fa sorgere, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, un diritto reale d'uso sui detti spazi a favore di tutti in condomini del fabbricato, diritto che non può essere compromesso nè dalla riserva di proprietà a favore del costruttore nè dalla alienazione di detti spazi a terzi. 2. Nel caso di specie i coniugi M.- U. hanno dedotto in giudizio il loro diritto di proprietà (esclusiva) sul posto macchina per averlo acquistato dalla società costruttrice laddove il condomino sostiene che esso è parte del cortile che, a sua volta, rientra tra i beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., per non essersene il costruttore riservata la proprietà prima del sorgere del condominio. Ne deriva che, al fine di dirimere la controversia nei termini in cui essa si pone, la Corte di Appello, piuttosto che soffermarsi sull'esistenza, intesa come individuazione fisica, di alcuni posti macchina nel cortile comune e sull'(ovvio)obbligo di legge di apprestarli, avrebbe dovuto accertare, conclusivamente, se il costruttore aveva titolo per trasmettere in proprietà singola ed esclusiva ai coniugi M.- U. lo spazio in questione. E, a tal fine, un corretto percorso di indagine motivazionale imponeva di accertare: a) se nell'edificio condominiale e nelle sue pertinenze, esistevano, ed in quale entità, gli spazi di parcheggio, secondo il rapporto non numerico ma di volume-superficie imposto dalla L. n. 1150 del 1952, art. 41 sexies, e successive modifiche ed integrazioni; b) se esistevano spazi ulteriori, oltre la superficie vincolata; c) se quello venduto ai coniugi attori era una parte dello spazio ulteriore rispetto a quello minimo vincolato per legge al diritto reale d'uso ovvero se rientrava nella superficie di questi; d) quale fosse il regime proprietario degli spazi (vincolati o non) ed a tal fine: d.1.) verificare se essi erano stati riservati o meno in proprietà dal costruttore; d.2.) se, in conseguenza della riserva, erano stati alienati a terzi (il che, comunque, lasciava fermo il diritto reale d'uso dei condomini); d.3.) in caso negativo, se l'atto di vendita ai coniugi attori era successivo alla formazione del condominio (ad est: al primo atto di vendita di una porzione di fabbricato da parte del costruttore ad un terzo, che segna(va) la nascita del condominio); e) nel caso si trattasse di una entità dello spazio gravato dal diritto reale d'uso, occorreva, comunque, accertarne il regime proprietario e stabilire se era stato riservato a sè dal costruttore o se, invece, era uno spazio diventato condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., per mancanza di riserva o di menzione nei titoli di acquisto (come assume il condominio). 3. Questi necessari accertamenti non sono stati compiuti dalla Corte di Appello e siffatta carenza di indagine vizia la motivazione. 3. Col secondo motivo si denunzia violazione e falsa applicazione del D.M. 16 maggio 1987, n. 246, sul rilievo che, essendo il complesso edilizio di vaste dimensioni, l'eventuale apprestamento dei posti macchina avrebbe comportato il rispetto delle norme sulla prevenzione degli incendi. Il motivo è inammissibile, poichè introduce una questione nuova (oltre che priva di rilevanza) mai sottoposta ai giudici di merito. 4. La sentenza impugnata va, dunque, cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Bari che dovrà compiere i suindicati accertamenti, attenendosi ai principi sopra enunciati (sub 1.b, 1.c e 1.d.). 5. Il giudice di rinvio provvedere anche sulle spese del presente giudizio (art. 385 c.p.c., u.p.). 6. Il ricorso incidentale - nel quale si lamentano la violazione degli artt. 2043, 2056, 1219, 1223 e 226 c.c., nonchè vizio di motivazione, per essere stato negato il risarcimento del danno conseguente alla mancata utilizzazione del posto macchina - resta evidentemente assorbito dall'accoglimento del primo motivo di ricorso.P.Q.M.
La Corte di Cassazione accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara inammissibile il secondo; assorbito il ricorso incidentale; cassa in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione delle Corte di Appello di Bari.
