La presenza di muffa nell'immobile ad uso abitativo costituisce una delle più frequenti fonti di contenzioso in ambito locatizio, ponendo il problema della individuazione della responsabilità tra locatore e conduttore. La disciplina di riferimento è rinvenibile negli artt. 1575 e 1578 c.c., che impongono al locatore l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione, idonea all'uso pattuito.
Secondo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, la formazione di muffa integra un vizio della cosa locata qualora sia riconducibile a difetti strutturali dell'immobile, quali carenze di coibentazione, infiltrazioni d'acqua, ponti termici o insufficiente isolamento delle pareti (cfr. Cass. civ., sez. III, n. 29329/2019). In tali ipotesi, il locatore risponde dei danni subiti dal conduttore, potendo quest'ultimo chiedere la riduzione del canone, la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno, inclusi i pregiudizi alla salute ex art. 2043 c.c.
Diversamente, la responsabilità del locatore è esclusa qualora la muffa sia causata da un uso scorretto dell'immobile da parte del conduttore, come una inadeguata aerazione dei locali o un utilizzo difforme rispetto alla destinazione contrattuale. In tal caso, trova applicazione l'art. 1588 c.c., che pone a carico del conduttore il rischio del deterioramento derivante da colpa.
Rilevante è, infine, il profilo probatorio: grava sul conduttore l'onere di dimostrare l'esistenza del vizio e il nesso causale con le condizioni strutturali dell'immobile, mentre spetta al locatore provare che il danno derivi da fatto imputabile al conduttore. Ne emerge un quadro in cui l'accertamento tecnico assume ruolo decisivo, rendendo la consulenza tecnica d'ufficio spesso imprescindibile ai fini della decisione giudiziale.
