Come funziona la permuta

• Contratto di permuta: la disciplina
• Cenni storici sulla permuta
• Permuta con conguaglio
• Permuta di terreno con immobile da costruire

Contratto di permuta: la disciplina

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Il contratto di permuta, disciplinato dagli articoli 1552 e seguenti del codice civile, è il negozio con il quale le parti si trasferiscono reciprocamente la proprietà di cose o altri diritti ricavandone un'utilità diretta e immediata.
Di regola, non è previsto un corrispettivo in denaro come controvalore economico dei beni scambiati, anche se, come vedremo innanzi, a volte può essere previsto il versamento di un conguaglio in denaro.

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Con l'espressione "altri diritti", nonostante la sua ampia formulazione, si suole far riferimento ai beni e ai diritti in generale, sia reali che di credito.
Ciò significa che non è del tutto esatta l'affermazione corrente secondo la quale la causa della permuta sarebbe costituita dallo scambio di cosa contro cosa, in quanto sarebbe più corretto parlare di uno scambio tra diritti.
Difatti, è permuta, a titolo di esempio, non solo il trasferimento di un'auto contro il trasferimento di un immobile, ma anche il trasferimento dell'usufrutto in cambio della cessione del diritto d'autore.
La permuta è un contratto consensuale, con effetti reali, con attribuzioni corrispettive, oneroso, e commutativo.

Cenni storici sulla permuta

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L'istituto in esame affonda le sue radici nei tempi in cui la moneta non esisteva costituendo, così, l'unico contratto di scambio.
Nel diritto romano più antico non vi erano sostanziali differenze fra vendita e permuta, entrambi erano contratti che si realizzavano senza che avesse rilievo se lo scambio avvenisse tra cosa e cosa o tra cosa e prezzo.
I due negozi assunsero una loro autonomia quando la vendita diventò contratto consensuale, da quel momento sorse il problema di stabilire se la permuta fosse contratto reale o consensuale.
La disputa venne superata quando l'istituto fu definitivamente considerato come un contratto atipico di natura reale, che si perfezionava con la consegna e non con il consenso.

Permuta con conguaglio

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Come detto la permuta ha a oggetto il trasferimento reciproco di cose o altri diritti.
In alcuni casi, però, lo scambio di beni può essere accompagnato dal pagamento di un conguaglio in denaro, rendendo difficile distinguere la permuta dalla vendita.
Pertanto, al fine di accertare se trattasi di contratto di permuta o di compravendita è necessario ricorrere alle regole sull'interpretazione del contratto, avendo particolare riguardo alla volontà delle parti prendendo in considerazione due criteri.
Il primo, è rappresentato da un criterio oggettivo: si ha vendita quando la somma di denaro prestata in aggiunta alla dazione del bene scambiato supera il valore del bene stesso.
Il secondo, invece, è rappresentato da un criterio soggettivo: si ha permuta se le parti hanno considerato importanti i beni scambiati.

Permuta di terreno con immobile da costruire

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Altro caso particolare è la permuta di un terreno edificabile con un immobile da costruire, in tal caso si applicata la normativa speciale prevista dal D.Lgs. n. 122/2005.
In tale fattispecie, il proprietario di un'area edificabile (di solito un privato che non possiede i mezzi finanziari necessari a realizzare un edificio) trasferisce il suolo a un costruttore in cambio di una o più unità immobiliari che il costruttore medesimo si impegna a realizzare su quel suolo.
Questa particolare forma di permuta ha un duplice effetto:

• il primo è il trasferimento immediato della proprietà dell'area al costruttore con la nascita dell'obbligo di costruire l'immobile;
• il secondo che si realizzerà in futuro, è l'acquisto da parte del permutante della proprietà di una o più unità immobiliari identificate nel contratto, anche se l'effetto traslativo potrà essere differito a un momento successivo.

avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it

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