La permuta, art. 1552 c.c., è un contratto con il quale le parti si scambiano reciprocamente uno o più beni (o diritti), con o senza trasferimento di denaro a titolo di conguaglio

Contratto di permuta: definizione

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La permuta, in base all'art. 1552 del codice civile "è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro".
Al pari della vendita, si tratta di un contratto traslativo, consensuale e a effetti reali. In questo caso però, il corrispettivo per il trasferimento di un bene è costituito in tutto o in parte da un altro bene.

La peculiarità di tale contratto consiste in questo: le parti scambiano una cosa o un diritto contro altra cosa o altro diritto, realizzando quello che, in gergo, viene chiamato "baratto".

Caratteri della permuta

La permuta si distingue dalla vendita perché il bene non viene scambiato con il denaro, il bene o il diritto sullo stesso viene infatti scambiato con un altro bene o diritto.

La permuta si distingue dalla vendita però anche per un altro aspetto. Con la permuta entrambe le parti acquistano immediatamente il bene o il diritto che è capace di soddisfare un loro interesse. Nella vendita invece questo si verifica solo per il compratore. Il venditore infatti ottiene il denaro, che rappresenta solo la misura di valore del bene oggetto del contratto, con il quale potrà poi soddisfare un suo interesse e bisogno.

Consenso e trasferimento

La permuta, al pari della vendita, trasferisce la proprietà con il solo consenso delle parti. Basta cioè che le parti sottoscrivano il contratto. Non occorre la consegna.

Causa della permuta

La causa che sta alla base della permuta è lo scambio della proprietà di diritti o di beni. A ben vedere è una causa simile a quella della vendita, da cui differisce solo perché lo scambio non prevede il denaro. Come già visto inoltre la permuta realizza immediatamente l'interesse delle parti. Effetto che la vendita non produce perché chi vende deve reimpiegare il denaro pagato dal compratore per soddisfare, attraverso l'acquisto di un altro bene, un suo interesse.

Forma del contratto

Quando si stipula un contratto di permuta, la forma segue le regole generali. Nel caso in cui lo scambio abbia ad oggetto beni mobili, allora la forma è libera, salva diversa previsione in base al tipo e al valore del bene mobile ovviamente. Pensiamo ai beni mobili registrati, come auto o natanti. Nel caso invece in cui, l'oggetto dello scambio, siano beni o diritti di natura immobiliare, allora la forma è necessariamente quella scritta.

Oggetto della permuta

Un approfondimento a parte deve essere dedicato al carattere più importante della permuta, ossia l'oggetto. Quando si pensa alla permuta la si associa immediatamente al diritto di proprietà. La permuta, in realtà, può avere ad oggetto anche altri diritti reali, i diritti di credito e posizioni giuridiche complesse.

Ora, poiché alla permuta sono applicabili, come vedremo, le regole della compravendita, in quanto compatibili, si è giunti alla conclusione che oggetto della permuta può essere anche una cosa futura o il bene di un terzo.

Permuta di bene futuro

L'ipotesi più frequente nei rapporti commerciali, in cui la permuta ha ad oggetto un bene futuro è quella che ha ad oggetto un'area edificabile con una porzione dell'edificio che sarà poi costruito su quell'area.

Proprio con riferimento a questa fattispecie, viene in rilievo la tutela del contraente proprietario dell'area, che si priva immediatamente del proprio bene, ma deve attendere la realizzazione dell'edificio per poter ottenere la nuova proprietà.

Per garantire la sua posizione, il decreto legislativo n. 122/2005 ha previsto l'obbligo per l'alienante del bene futuro di procurare il rilascio di una fideiussione bancaria in favore della controparte, che garantisca l'obbligo del costruttore di consegnare l'immobile finito (almeno nelle parti essenziali) sino a che non sia rilasciato dal Comune competente il certificato di abitabilità.

Permuta di cosa altrui

La permuta, così come la vendita, può avere però ad oggetto anche un bene di proprietà altrui. In questo caso entrambi i permutanti o uno solo di essi possono convenire di scambiarsi beni di cui non sono ancora proprietari, ma che vogliono acquistare. L'effetto traslativo si realizzerà ovviamente nel momento in cui il bene viene acquistato.

Disciplina del contratto di permuta

Per quanto riguarda poi la disciplina del contratto di permuta, essa è contenuta in quattro articoli del codice civile (gli articoli 1552, 1553, 1554, 1555).

L'articolo 1552 si limita a definirla, come appena visto, mentre gli altri tre articoli disciplinano l'evizione, le spese della permuta e l'applicabilità delle norme sulla vendita.

Evizione

Per quanto riguarda l'evizione (ossia l'ipotesi in cui un terzo faccia valere un suo diritto di proprietà sul bene oggetto di permuta e la sottragga quindi alla disponibilità del permutante), l'articolo 1553 stabilisce che chi ha subito l'evizione e non ha interesse alla restituzione del bene che aveva dato in permuta, può richiedere un equivalente in denaro fermo restando, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.

Spese della permuta

Per quanto riguarda invece le spese della permuta, l'articolo 1554 stabilisce che le stesse sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali. E' prevista naturalmente la facoltà di convenire una diversa ripartizione di tali spese. Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali.

Applicabilità della disciplina della vendita

L'articolo 1555 infine opera un generale richiamo alle norme che disciplinano la vendita, che si possono applicare anche alla permuta in quanto siano con questa compatibili.

Vantaggi e agevolazioni della permuta immobiliare

Abbiamo visto che la permuta può avere ad oggetto anche beni e diritti immobiliari.

A dire il vero chi decide di "scambiare" la propria abitazione con quella di un altro, attraverso la permuta, ottiene tutta una serie di vantaggi e di agevolazioni che non sono contemplate quando si stipula di un contratto di compravendita.

Prima di tutto lo scambio di immobili comporta minori spese notarili perché non occorre procedere a due rogiti, ma ad uno solo.

In secondo luogo, se i due immobili hanno pressoché lo stesso valore i due contraenti non saranno costretti, in assenza di un conguaglio o in presenzia di un conguaglio minimo, ad accendere un mutuo con la banca.

Terzo e non ultimo vantaggio, le spese da sostenere per il pagamento delle imposte verranno divise a metà e anche l'imposta di registro da pagare sarà una sola, pari al 2% se trattasi di prima casa, del 9% in caso contrario. Le uniche spese che ognuno dovrà sostenere per intero saranno quelle ad esempio per le visure catastali degli immobili oggetto di contrattazione.

La Cassazione sulla permuta

Ecco alcune delle massime più recenti della Corte di Cassazione in materia di permuta:

Cassazione n. 14130/2022


Il contratto avente ad oggetto la cessione di un'area edificabile in cambio di un appartamento sito nel fabbricato che sarà realizzato a cura e con i mezzi del cessionario può integrare tanto gli estremi della permuta tra un bene esistente ed un bene futuro quanto quelli del negozio misto caratterizzato da elementi propri della vendita e dell'appalto, ricorrendo la prima ipotesi qualora il sinallagma contrattuale consista nel trasferimento della proprietà attuale in cambio della cosa futura (l'obbligo di erigere il manufatto collocandosi, conseguentemente, su di un piano accessorio e strumentale), verificandosi la seconda ove, al contrario, la costruzione del fabbricato assuma rilievo centrale all'interno della convenzione negoziale, e la cessione dell'area costituisca soltanto lo strumento prodromico onde conseguire tale, primario obbiettivo.

Cassazione n. 2147/2020


La permuta rilevante ai fini Iva, e, quindi, rilevante a norma dell'art. 11 d.P.R. cit., non va considerata come un'unica operazione, ma come più operazioni tra loro indipendenti, anche se assistite dal vincolo di corrispettività, alle quali va applicata atomisticamente l'Iva, e che tali operazioni sono da ritenere imponibili al momento della loro esecuzione. In tal senso, è stato soggiunto che, nel caso di permuta di servizi con altre prestazioni di servizi, il ricevimento da parte di uno dei due contraenti del servizio, equivale, in parte qua, al pagamento del corrispettivo.

Cassazione n. 19824/2019

In caso di permuta di un terreno con un appartamento da costruire, ai fini dell'opponibilità ai terzi della trascrizione dell'atto di permuta, deve verificarsi se la nota di trascrizione della convenzione consenta l'individuazione dell'appartamento oggetto di permuta.

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