Cos'è la permuta, come è regolata dal codice civile e qual è il suo oggetto. Guida con alcune interessanti sentenze della Corte di cassazione
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di Raffaella Diviccaro - La permuta è un contratto giuridico molto diffuso, con il quale le parti si scambiano uno o più beni, con o senza trasferimento di denaro a titolo di conguaglio.

Cos'è la permuta

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Ogni qualvolta il corrispettivo per il trasferimento di un bene è costituito in tutto o in parte da un altro bene abbiamo a che fare con una permuta.

Come stabilisce l'art. 1552 del codice civile, più precisamente, la permuta "è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro". Al pari della vendita, si tratta di un contratto traslativo consensuale a effetti reali.

La peculiarità di tale contratto consiste in questo: le parti scambiano una cosa o un diritto contro altra cosa o altro diritto, realizzando quello che, in gergo, viene chiamato anche "baratto".

La disciplina del contratto di permuta

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La disciplina del contratto di permuta è contenuta in quattro articoli del codice civile (gli articoli 1552, 1553, 1554, 1555).

Nel dettaglio, l'articolo 1552 si limita a darne la definizione, mentre gli altri tre articoli disciplinano la cosiddetta 'evizione', le spese della permuta e l'applicabilità delle norme sulla vendita.

Per quanto riguarda l'evizione (ossia l'ipotesi in cui un terzo faccia valere un suo diritto di proprietà sul bene oggetto di permuta e la sottragga quindi alla disponibilità del permutante), l'articolo 1553 stabilisce che chi ha subito l'evizione e non ha interesse alla restituzione del bene che aveva a sua volta dato in permuta, può richiedere un equivalente in denaro fermo restando, in ogni caso il diritto al risarcimento del danno.

Per quanto riguarda invece le spese della permuta, l'articolo 1554 stabilisce che le stesse sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali. E' prevista naturalmente la facoltà per le parti di decidere una diversa ripartizione di tali spese.

Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali.

Infine, l'articolo 1555 opera un generale richiamo alle norme che disciplinano la vendita e che si possono applicare anche alla permuta in quanto siano con questa compatibili.

L'oggetto della permuta

In genere, quando si pensa alla permuta si fa immediata associazione al diritto di proprietà. La permuta, tuttavia, può avere ad oggetto anche altri diritti reali, i diritti di credito e le posizioni giuridiche complesse.

Tra le ipotesi di permuta più frequenti nei rapporti commerciali, si segnala la permuta di un bene presente con un bene futuro, in particolare la permuta di un'area edificabile con una porzione dell'edificio che sarà poi costruito su quell'area.

Proprio con riferimento a tale fattispecie, viene in rilievo la tutela del contraente proprietario dell'area, che si priva immediatamente del proprio bene ma deve attendere la realizzazione dell'edificio per poter ottenere la nuova proprietà.

Per garantire la sua posizione, il decreto legislativo n. 122/2005 ha previsto l'obbligo per l'alienante del bene futuro di procurare il rilascio di una fideiussione bancaria in favore della controparte, che garantisca l'obbligo del costruttore di consegnare l'immobile finito (almeno nelle parti essenziali) sino a che non sia rilasciato dal Comune competente il certificato di abitabilità.

La Cassazione sulla permuta

Ecco alcune delle massime recenti o più significative della Corte di Cassazione in materia di permuta:

Cassazione n. 19824/2019

In caso di permuta di un terreno con un appartamento da costruire, ai fini dell'opponibilità ai terzi della trascrizione dell'atto di permuta, deve verificarsi se la nota di trascrizione della convenzione consenta l'individuazione dell'appartamento oggetto di permuta.

Cassazione n. 24172/2013

Integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire sulla stessa superficie a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio, mentre l'obbligo di erigere il fabbricato sia destinato a collocarsi su un piano accessorio e strumentale, configurandosi, appunto, l'obbligo del permutante costruttore non come prestazione del risultato di un'opera, ma come trasferimento della proprietà di cose future.

Cassazione 18844/2013

In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita e non anche nel caso di permuta. E' da escludersi la sussistenza del diritto di prelazione di cui all'art. 38 della l. n. 392 del 1978 in caso di conferimento di beni in società , in quanto quest'ultimo non costituisce la componente di un contratto di scambio e come tale non solo non è equiparabile ad una compravendita, laddove il corrispettivo in denaro rappresenta la controprestazione del trasferimento di proprietà della cosa, ma, più in generale, non rientra nel novero delle alienazioni a titolo oneroso.
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