Al creditore assegnatario dell'immobile locato e poi sublocato non è opponibile il contratto se il canone è inferiore di 1/3 rispetto a quello giusto, anche se il dato deriva dal raffronto tra canone di locazione e di sublocazione

Inopponibile al creditore la locazione con canone inferiore a 1/3

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La Cassazione con la sentenza n. 23508/2022 (sotto allegata) stabilisce che il creditore assegnatario di un immobile prima locato e poi sublocato, anche se il contratto è anteriore al pignoramento, può non rispettare la locazione se il canone è inferiore di 1/3 a quello giusto, anche se il dato risulta dal raffronto tra il canone della locazione e quello della sublocazione.

La vicenda processuale

Una S.r.l. è creditrice assegnataria di un immobile pignorato e in virtù del conseguente decreto di trasferimento intima precetto di rilascio alla società che lo deteneva, a suo dire, senza titolo. Un'altra S.r.l destinataria anche questa del precetto e conduttrice dell'immobile destinata ad attività di affittacamere che lo aveva locato alla suindicata S.r.l fa opposizione.

La società subolocataria interviene in giudizio e la precettante chiede la dichiarazione di inopponibilità sia del contratto di locazione che di quello di sublocazione perchè non trascritti prima della trascrizione del pignoramento e perchè stipulati a canone vile.

Il Tribunale, preso atto che la sublocatori aveva rilasciato l'immobile alla assegnataria, dichiara cessata la materia del contendere. La conduttrice dell'immobile però appella la decisione e nel proseguio del giudizio la Corte di secondo grado rileva che il contratto di locazione è in realtà opponibile alla società assegnataria non solo perchè rinnovato automaticamente ex legge e perchè avente data certa anteriore al pignoramento, ma anche perché non era regolato a prezzo inferiore di un terzo rispetto a quello giusto o risultante da locazione precedenti.

La società assegnataria non poteva quindi procedere all'esecuzione forzata per ottenere il rilascio dell'immobile.

La locazione è inopponibile al creditore assegnatario

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La società assegnataria soccombente in Appello decide quindi di ricorrere in Cassazione sollevando sei motivi tra i quali preme evidenziare il terzo, con il quale la ricorrente fa presente che il primo contratto di locazione tra l'originaria locatrice e la società conduttrice prevedeva un canone annuo di 46.481,16 euro, mentre la sublocazione ne applicava uno di 120.000,00 euro annui.

"Conseguentemente, il primo canone era inferiore di due terzi rispetto a quello della sublocazione, ma la Corte d'appello, pur avendo correttamente escluso che il canone locativo fosse inferiore di un terzo in relazione al secondo criterio dettato dalla disposizione in epigrafe (ossia, quello che richiama precedenti locazioni, non note), non altrettanto ha fatto rispetto al primo criterio (canone inferiore di un terzo rispetto a quello "giusto"): detto parametro di raffronto, infatti, emergeva in modo palese dal contratto di sublocazione, pressoché coevo a quello originario, giacché il relativo canone era pari a quasi tre volte quello del primo contratto; né poteva diversamente opinarsi, come invece ha fatto la Corte d'appello, a cagione del fatto che la sublocazione aveva ad oggetto una estensione più ampia dell'appartamento (una camera in più), non essendosi proceduto ad alcuna valutazione parametrica o proporzionale, ed ancora non necessariamente occorrendo dimostrare aliunde la "viltà" del canone."

Il canone inferiore libera l'acquirente dal rispetto della locazione

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La Cassazione accoglie il terzo motivo sollevato perchè fondato e dopo una articolata motivazione pronuncia il seguente principio di diritto, al quale il giudice del rinvio deve attenersi ""Ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c., l'acquirente della cosa pignorata può liberarsi dall'obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento ove dimostri che il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo, oppure a quello risultante da precedenti locazioni; nello scrutinio del primo tra i due suddetti parametri, in particolare, il giudice ben può far ricorso a qualsiasi argomento di prova offerto dalle parti, compresi le presunzioni, nonché gli elementi ricavabili dal raffronto del canone della locazione con quello di una successiva sublocazione del medesimo immobile, stipulata dal conduttore, se del caso procedendo ad una comparazione in termini percentuali e comunque coerente con i criteri di estimo, soprattutto ove l'immobile sia stato sublocato in estensione diversa rispetto a quella della locazione originaria".

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Scarica pdf Cassazione n. 23508/2022

Foto: 123rf.com
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