Per il Tribunale di Roma, l'impresa colpita dal Covid deve rilasciare l'immobile in affitto e versare al locatore i canoni non pagati
sfratto da casa per mancato pagamento affitto

Mancato pagamento dei canoni e risoluzione del contratto

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L'impresa colpita dal Covid deve rilasciare l'immobile in affitto e versare al locatore i canoni non pagati. Questa la decisione del Tribunale di Roma con la sentenza n. 3114/2021.

Non esistono nell'ordinamento giuridico norme e principi che offrano al giudice il potere di riequilibrio dei sinallagmi contrattuali alterati da fatti sopravvenuti e imprevedibili come la pandemia.

Morosità incolpevole causa Covid

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Una Spa nonostante avesse ridotto i canoni di locazione del 50%, di un immobile per uso non abitativo sito in Roma, lamentava il mancato pagamento della conduttrice, una srl, chiedendo lo sfratto e la risoluzione del contratto.

La conduttrice evidenziava che nell'immobile locato gestiva una palestra e una piscina e che da Marzo a Maggio 2020, a causa della pandemia Covid 19 erano rimaste chiuse, con azzeramento degli incassi.

Pertanto, aveva qualificato detti omessi pagamenti come morosità incolpevole provocata dalle restrizioni imposte dall'autorità governativa per fronteggiare la, pandemia. La società conduttrice chiedeva al Tribunale di riequilibrare il sinallagma contrattuale stabilendo una congrua riduzione del canone locatizio.

Risoluzione del contratto per grave inadempimento e pagamento dei canoni

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Il Tribunale di Roma (sentenza n. 3114/2021) accoglie la domanda della Spa di risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice Srl, conferma l'ordinanza di rilascio dell'immobile, condanna la conduttrice al pagamento dei canoni di locazione scaduti e a scadere dal febbraio 2020 all'effettivo rilascio.

Il Giudice capitolino, preliminarmente esclude l'esistenza, nel nostro ordinamento, di norme o principi generali che, al di fuori di ipotesi specificamente indicate, attribuiscono al giudice un potere di riequilibrio dei sinallagmi contrattuali, ancorchè alterati dai fatti sopravvenuti e imprevedibili, autorizzando a sostituire o integrare, con proprie determinazioni, gli accordi liberamente stipulati dalle parti.

Inoltre, nel nostro ordinamento non esiste un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per una delle parti, ancorchè in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili, e neanche un potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, al di là delle ipotesi espressamente previste dalla legge.

Quanto il legislatore, nell'emergenza della pandemia Covid 19, ha voluto introdurre la possibilità (e comunque non l'obbligo) di rinegoziare le condizioni economiche di un contratto ovvero ridurre definitivamente a determinate categorie di imprenditori i canoni di locazione per un certo numero di mensilità, lo ha detto espressamente.

Per le locazioni di palestre, piscine o impianti sportivi di privati, deve ritenersi che non avendo disposto alcun abbuono o riduzione definitiva dei canoni, consenta unicamente di ritenere temporaneamente giustificati i mancati o ritardati pagamenti relativi ai canoni maturati durante le restrizioni anti Covid 19.

Fermo restando l'obbligo di detti canoni alla cessazione delle misure restrittive, impedendo quindi risoluzioni per inadempimento e convalida di sfratti intimate per canoni scaduti durante le suddette restrizioni qualora le morosità così accumulate vengano sanate una volta cessata l'emergenza con la ripresa regolare delle attività . Di conseguenza, deve essere esclusa la possibilità per il giudice di modificare le condizioni economiche dei contratti di locazione riducendo, ancorchè temporaneamente, i canoni di locazione.

Ciò che è consentito in via generale, è la valutazione della imputabilità o meno al conduttore del mancato pagamento dei canoni locatizi una volta che questi venga convenuto in giudizio dal locatore per il pagamento ovvero per la convalida di una intimazione di sfratto per morosità, nonché per le palestre e piscine e impianti sportivi privati, la riduzione al 50% dei canoni di locazione dovuti dal marzo al luglio 2020, riduzione che, nel caso in esame, è già stata spontaneamente effettuata dalla locatrice Spa, avendo questa già conteggiato al 50% tali cinque mensilità di canone.

Pertanto, il reiterato inadempimento della principale obbligazione della conduttrice, non totalmente giustificato dalla pandemia, non potrà non essere considerato di gravità tale da giustificare la risoluzione della locazione per suo inadempimento.

Avv. Gianpaolo Aprea

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Foto: 123rf.com
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